Becar подводит итоги 1 квартала 2020 года на рынке кондо-ТЦ Москвы

Сегмент торговой недвижимости оказался в числе наиболее пострадавших из-за пандемии COVID-19. За отчетный период на рынок не было выведено ни одного нового кондо-ТЦ. Однако уже к концу 2Q произойдет резкий всплеск интереса собственников к этому формату.

Общая ситуация на рынке торговой недвижимости

В Москве в 1 квартале 2020 года общий объем качественных торговых центров оценивается в 7,5 млн. кв.м. GLA. Общий объем введенных в начале 2020 года качественных торговых площадей составил 147,2 тыс.кв.м. GLA. По даннным аналитиков Becar Asset Management, это на 66% больше, чем в 4 квартале 2019 года. Кондо-ТЦ среди новых объектов не выявлено.

Самым крупным введенным и открытым торговым центром стал «Остров мечты» (80 тыс.кв.м GLA).

В 2020 году в Москве к вводу было заявлено порядка 400 тыс.кв.м. GLA. Но из-за пандемии сроки запуска многих объектов будут сдвинуты.

Уровень вакансии в 1 квартале 2020 года вырос на 0,8 п.п. (11,1%) и составил 8%. Следует ожидать, что в следующих кварталах вакансия значительно вырастет, даже несмотря на сокращение ввода новых площадей: многие арендаторы не выдержат вынужденного простоя и снижения потока покупателей.

Арендные ставки для галереи и для якорных арендаторов в московских торговых центрах в 1 квартале выросли незначительно и составили 41,2 тыс.руб./кв.м/год (+0,8% к 4Q2019) и 14,4 тыс.руб./кв.м/год (+1,0% к 4Q2019) без учёта НДС и эксплуатационных расходов соответственно.

По состоянию на конец 1 квартала 2020 г. в Москве представлено 32 качественных ТЦ кондо-формата суммарной арендопригодной площадью (GLA) 355,3 тыс.кв.м, что составляет 4,8% от общего объема арендопригодных площадей в торговых центрах города.

Все кондо-ТЦ Москвы относятся к действующим, из них 9 (28%) являются торговыми центрами в составе торгово- офисных или многофункциональных комплексов.

Больше половины кондо-ТЦ приходится на районные объекты. Средняя площадь GLA кондо-ТЦ Москвы составляет 11,1 тыс.кв.м. Больше всего кондо-ТЦ представлено в ближайшем Подмосковье (13 штук), ЮАО и ЦАО (по 4 ТЦ). Также кондо-ТЦ присутствуют в САО, СВАО, СЗАО, ЮЗАО, ЗАО, ВАО и НАО.

Предложение

В открытой продаже по состоянию на конец марта 2020 г. находились 178 помещений общей площадью 31,5 тыс.кв.м в 29 торговых центрах кондо-формата (9% от GLA кондо-ТЦ). В 1 квартале 2020 года на продажу выставлено 8 861 кв.м торговых площадей в кондо-ТЦ.

Почти половина (48%) предложения по площади приходится на окружные ТЦ, 38% – на районные ТЦ, доля специализированных объектов составляет 14%.

Самый большой объем предложения (по площади) приходится на Подмосковье (27%), ЮАО (19%), ЦАО (16%) и САО (14%). Меньше всего объем предложения в ВАО (1%).

Средняя площадь помещения в продаже в 1 квартале 2020 г. составила 177 кв.м (на 1%% ниже, чем в 4 квартале 2019 г.).

94% помещений продаются с отделкой. На арендный бизнес приходится 43% предложений.

Средняя цена предложения в 1 квартале 2020 г. снизилась на 7,5% по сравнению с 4Q 2019 года и составила 244 220 тыс.руб./кв.м без НДС.

В настоящий момент в Москве гарантированную доходность в торговых центрах кондо-формата можно получить в объектах компании GLINCOM (Baby store, Metromall, Riverdale, «Зеленый»).

Спрос

За 1 квартал 2020 года продано 7 333 кв.м торговых площадей в кондо-ТЦ (24% от площади, находившейся в продаже в 4 квартале 2019 года).

Больше всего проданных площадей (37%) пришлось на ЦАО, 29% на ближайшее Подмосковье, 15% на САО.

Средняя площадь проданных помещений — 129 кв.м (диапазон – от 7 до 1 080 кв.м.). Средневзвешенная цена, по которой продавались эти помещения, составила 300 тыс.руб. за кв.м без НДС. Это на 14% выше средней цены продажи торговых помещений в кондо-ТЦ в 4 квартале 2019 года.

Средняя доходность проданных помещений составила 9,6% (10,4 лет), что на 0,5 п.п. ниже показателей предыдущего периода.

Коммерческие условия

Средневзвешенная цена продажи в 1 квартале 2020 года составила 244,2 тыс.руб./кв.м, что на 7,5% ниже, чем в 4 квартале 2019 г. Цены варьируют от 30,0 тыс.руб. за кв.м на окраине Москвы до 3 626 тыс.руб. за кв.м в центре Москвы.

Арендные ставки на помещения в данных торговых центрах находятся в пределах 2,5-252 тыс.руб./кв.м/год и в среднем составляют 33,3 тыс.руб./кв.м/год без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей. По сравнению с 4 кварталом 2019 г. арендные ставки в кондо-ТЦ выросли на 0,3%.

Минимальный порог входа для инвестора в 1Q 2020 г. составил 1 650 тыс. руб. с учетом НДС (+35% к 4Q 2019 г.). За эту сумму можно приобрести лот площадью 15 кв.м в торговом центре на территории НАО.

Средневзвешенная годовая доходность (без учета налогов) – 10,3%, средний срок окупаемости — 9,7 лет. По сравнению с 4Q 2019 года доходность выросла на 0,2 п.п.

При этом доходность помещений в торговых центрах Подмосковья выше, чем торговых помещений в Москве. Это объясняется более низкой ценой на помещения за пределами МКАД, а также спросом со стороны арендаторов и высокой посещаемостью.

Средний   срок   окупаемости   торговых кондо-объектов в 1 квартале 2020 года составил 9 лет 8 месяцев.

«Стремясь минимизировать риски, собственники ТЦ будут все чаще переводить свои объекты в кондо-формат. При благоприятном разрешении текущей ситуации с пандемией уже к концу 2 квартала на продажу может быть выставлено больше торговых помещений, чем в предыдущие периоды. В таком случае выиграют те торговые центры, в которых есть единая концепция развития и привлечения покупателей», — считает Дарья Канева, заместитель управляющего директора Центра развития недвижимости Becar Asset Management.