ПЕРСПЕКТИВЫ ОФИСНОГО РЫНКА ПОСЛЕ ПАНДЕМИИ

CRE Events: ПЕРСПЕКТИВЫ ОФИСНОГО РЫНКА ПОСЛЕ ПАНДЕМИИ

Пока в России действует режим самоизоляции, рынок живет преимущественно онлайн-обсуждением офлайн-бизнеса. Очередной WEB-встречей, организованной CRE Events, стала конференция «Офисный переворот: в горизонтах новой реальности». Безусловно, бизнес-центры не являются самыми пострадавшими объектами сегодня, однако также сомнений нет и в том, что бесследно эта ситуация для офисного рынка не пройдет.

Будущее офисной недвижимости не настолько туманно, как будущее некоторых других секторов. Участники конференции «Офисный переворот: в горизонтах новой реальности» рассказали о том, почему этот рынок не ждет падение.

В обсуждении перспектив рынка офисной недвижимости приняли участие Дмитрий Хлебников, партнер, директор департамента рынков недвижимости Accent Capital, Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, и Мария Котова, генеральный директор УК «АВИКА». Модератором мероприятия выступил Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties.

Арендные платежи в офисном секторе не зависят от оборота арендаторов, а досрочному выходу из договоров аренды мешают прописанные в них штрафные санкции. Тем не менее, финансовые проблемы резидентов заставляют собственников идти на уступки, сокращая собственный операционный доход. Другими проблемами сектора является прогнозируемый спад нового спроса и сокращение занимаемых арендаторами площадей за счет перевода части сотрудников на удаленную работу. По словам Марии Зиминой, до 20-30% сотрудников впоследствии могут в офисы не вернуться, что заставит компании меньше арендовать. Однако смена арендной политики будет происходить постепенно и к резкому обвалу рынка не приведет. В отличие от кризисов 2008-2009 гг. и 2014-2015 гг., сейчас офисный рынок сложно назвать «перегретым», считает эксперт. Так, вакансия к настоящему моменту составляет 8,6% в классе А и 6,6% в классе В, в наиболее востребованных районах Москвы доходя до 2-5%. За первый квартал было введено около 56 тыс. кв. м новых офисов (15,4 тыс. кв. м в классе А и 40,4 тыс. кв. м в классе В), тогда как чистое поглощение превысило 187 тыс. кв. м. Таким образом, в 2019-2020 гг. спрос значительно превосходил новое предложение, а об увеличении объемов ввода девелоперы только начали задумываться. В 2020 году к вводу было анонсировано только 522 тыс. кв. м новых офисов, из которых около 190-200 тыс. кв. м может быть перенесено на более поздние сроки, тогда как на периоды предыдущих кризисов приходились максимальные показатели нового ввода (более 1 млн кв. м в год). Эти цифры, а также тот факт, что офисный рынок является инертным по отношению к внешним факторам и реагирует с определенной задержкой, говорят о том, что не стоит ожидать резкого роста вакансии и резкого падения арендных ставок. В Knight Frank оценивают максимально возможный рост доли свободных площадей в 15%, да и то в том лишь случае, если государство поддержит девелоперов, и доля отложенных проектов сильно не вырастет.

 

Здесь стоит оговориться, что при общем положительном настрое спикеров, к середине беседы слово «кризис» все же начало мелькать в разговоре. При общем сохранении ставок на докризисном уровне собственники некоторых объектов будут снижать тарифы, чтобы обеспечить более высокую заполняемость. Такая ситуация играет на руку инвесторам, давая возможность приобрести стрессовые активы со значительным дисконтом, казалось бы. Но Дмитрий Хлебников так не считает. «Мы думали об этом и пять лет назад, и 10 лет назад, — признается представитель инвестиционной компании. — Но привлекательность офисного рынка в его стабильности. Те объекты, на которые дается большой дисконт, нам мало интересны. А качественные и успешные с точки зрения наполнения объекты с дисконтом не продаются и продаваться не будут».

 

С точки зрения инвестиционного рынка справедливо отметить, что сокращение зарубежного участия в офисах России состоялось еще в 2015 году. Российский инвестиционный рынок самоизолировался около пяти лет назад, оставив самых стойких системных инвесторов. Дмитрий Хлебников говорит, что интерес со стороны иностранных игроков сохраняется, так как здесь доходность выше, чем в Европе, где предложение избыточно или близко к избыточному (в зависимости от конкретного рынка), однако активному поиску мешают внешнеполитические риски. Второй проблемой инвесторов эксперт называет недостаточное количество качественных объектов на открытом рынке. На вопрос Павла Барбашева о том, почему инвесторы уходят в другие сегменты (торговая и складская недвижимость), Дмитрий Хлебников высказался в том ключе, что это вынужденная мера, так как наиболее привлекательный офисный сегмент предоставляет очень мало вариантов, а «деньги должны работать».

 

Остудить позитивный пыл спикеров была призвана Мария Котова, которая рассказала о еще докризисном исследовании офисных сотрудников. С точки зрения Марии рынок ждет большая трансформация, которая назревала уже давно, но нынешняя ситуация стала «идеальным штормом», в результате которого процесс ускорится, и поменяется сама суть офисного пространства. В результате, большое количество офисов устареет гораздо быстрее, чем то закладывалось во время работы над проектами, и будет нуждаться в реконцепции раньше, чем строительство окупится. Дмитрий Хлебников придерживается той точки зрения, что офисы будут меняться внутри компании, а сами здания будут востребованы и в дальнейшем, если рынок не будет перегреваться большим количеством проектов в пока еще не ясной новой концепции.

 

По прогнозам Марии Зиминой, показатели ввода и поглощения будут снижаться, что отбросит рынок на пару лет назад — с восходящей позиции на выжидательную. Около 20 месяцев понадобится российскому рынку офисной недвижимости для выхода на прежние показатели и устойчивую положительную динамику.

В чем соглашаются эксперты — пациент (рынок офисной недвижимости) скорее жив, чем мертв. Вакцинация 2009 и 2015 гг. дала собственникам офисной недвижимости мощный иммунитет от макроэкономических хворей, что позволит считать этот кризис наименее опасным для данного сегмента. Но рост рынка и трансформация его из «рынка арендатора» в «рынок арендодателя» откладывается на неопределенное время…

Партнером конференции выступила компания Accent Capital.

Источник: cre.ru

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

STONE получил разрешение на строительство бизнес-центра STONE Белорусская

Девелопер STONE получил разрешение на строительство премиального бизнес-центра STONE Белорусская. Объект возведут по адресу 1-я ул. Ямского Поля, вл. 30, соответствующее разрешение выдал Мосгосстройнадзор. Об этом сообщил глава ведомства Антон Слободчиков.

БЦ QOOB: баланс между работой и отдыхом

Девелоперская компания Dominanta в премиальном офисном проекте QOOB позаботилась об удобстве и дополнительном комфорте резидентов и их гостей, предусмотрев дополнительные общественные зоны для работы и отдыха.

БЦИнформ: Образовательный центр разместился в БЦ «Восход» на площади 2 500 кв.м.

Завершена сделка по аренде офисного помещения площадью 2 500 кв.м. в БЦ «Восход». Клиент обратился с целью подбора помещения с хорошей пешей и транспортной доступностью, желательно отдельно стоящее здание в центральных локациях города. Таких предложений в городе найти было крайне затруднительно, но благодаря оперативной работе брокера…

Компания PIONEER инвестирует 450 млн рублей в благоустройство ТОЦ BOTANICA

Концепция благоустройства торгово-офисного центра BOTANICA общей площадью 15 тысяч квадратных метров включает в себя: площадь для проведения мероприятий с арт-объектом в виде волнообразного навеса из металлоконструкции, места для отдыха, коворкинги с зарядками USB для проведения переговоров на открытом воздухе в теплое время года.

Ритейл семи столиц: фокус на Азию

В сравнении с крупнейшими азиатскими столицами, по объему качественных торговых площадей Москва сопоставима с Сингапуром, которому, при этом, более чем в два раза уступает с показателем обеспеченности населения торговыми площадями, а по уровню вакансии превосходит Пекин лишь на 1,7%.На фоне активного замещения ушедших из России…

В жилом комплексе «Павелецкая Сити» реализовано около 90% квартир

В 2024 году MR Group вводит в эксплуатацию вторую очередь жилого комплекса бизнес-класса «Павелецкая Сити», который реализует совместно с компанией Level Group в Даниловском районе столицы. Всего в состав второй очереди входят четыре корпуса, в которых запроектировано 856 квартир общей площадью 51 тыс. кв. м. На сегодняшний день 87% от общего объема уже продано, а на представленные лоты действуют ипотечные программы для новостроек.

DOGMA и Домклик договорились о стратегическом партнерстве

Первым совместным проектом федерального девелопера DOGMA и Домклик в рамках развития клиентских услуг стала онлайн-ипотека. Теперь покупатель сможет оформить сделку, не выходя из дома.

O1 Properties сертифицировала 11 бизнес-центров по стандарту «Клевер»

В 2022 году крупнейший собственник офисной недвижимости класса А компания O1 Properties поддержала и приняла активное участие в создании Национального стандарта экологической сертификации недвижимости «Клевер». Уже в 2023 году по нему были сертифицированы первые объекты недвижимости. По требованиям он сопоставим с международными сертификатами (LEED, BREEAM, частично WELL), но при этом учитывает экономические, климатические и другие национальные особенности.

Glincom: Маржинальность офисных объектов редевелопмента в центре Москвы вдвое выше нового строительства

Востребованность подобных проектов объясняется несколькими факторами, сообщает пресс-служба девелоперской компании Glincom.