Дмитрий Москаленко, первый заместитель генерального директора «Корпорации А.Н.Д.»

Дмитрий Москаленко, «Корпорации А.Н.Д.»: «Коммерческая недвижимость как объект инвестиций»

Дмитрий Москаленко, первый заместитель генерального директора «Корпорации А.Н.Д.» поделился с редакцией журнала  актуальной темой на сегодня: » Коммерческая недвижимость как объект инвестиций: эффективность вложений, сроки окупаемости, механизмы финансирования». 

Если не думать в масштабах катастроф, то здания способны пережить все. Это делает недвижимость безопасным и беспроигрышным вложением, что на фоне отсутствия достойных альтернатив постоянно увеличивает количество инвестиций в данную область. Генерируемый ею доход больше, чем у альтернативных видов активов. Рассмотрим это на примере российского рынка коммерческой недвижимости.

Уровень дохода и объем инвестиций

Вложения в российскую недвижимость окупаются за 9–11 лет. А это значит, что ежегодно ее собственники возвращают от 9% до 11% вложенных средств. Для сравнения: окупаемость облигаций иностранных государств – не менее 20 лет, так как они предоставляют своим владельцам ежегодную прибыль не более чем в 5% от общего объема инвестиций.

Внимание инвесторов сейчас направлено на многофункциональные комплексы. Данный тип недвижимости зарабатывает как на бизнесе, так и на физических лицах, что защищает вкладчиков от кризиса. К примеру, в 2008 году резко снизилась аренда – вплоть до объема коммунальных платежей, возникла череда банкротств, бизнес начал уходить с рынка. Но обычные граждане продолжали приобретать товары и услуги. Поэтому в случае с многофункциональными комплексами важно эффективно скомбинировать несколько частей, что станет преимуществом для всего комплекса.

Отмечу, что у каждого типа недвижимости – свой уровень доходности. Однако это не предопределяет спрос. Инвесторы традиционно предпочитают офисные и торговые здания, хотя максимальными ставками капитализации характеризуются склады. Например, за 2018 год в офисную недвижимость на территории России инвестировали 117 млрд руб., в то время как торговая и складская недвижимость привлекла 75 и 24 млрд руб. инвестиций. Средняя доходность складов тогда составляла 11,75%. Магазины и офисы генерировали прибыль в размере 10% и 9,75%.

Говоря о прибыли, стоит понимать, что разрыв между ее пиковыми показателями может быть огромен. Особенно ярко это видно на примере торговой недвижимости, где доход инвестора в значительной мере предопределяется оборотом арендодателей. Последние уплачивают от него фиксированный процент в качестве арендной платы. В середине 2019 года данный показатель в Москве варьировался от 1,5% для гипермаркетов до 15% для кафе, ресторанов и фуд-кортов.

Где инвестируют

Как и во всем другом, столица является наиболее популярным местом приобретения коммерческой недвижимости. Ежегодно на нее приходится более 60% от общего объема сделок. На втором месте находится Санкт-Петербург. Регионы формируют считанные проценты рынка. Причем зачастую в них приобретаются именно складские комплексы.

Порог входа

Стать собственником инвестиционной недвижимости можно за сумму менее 1 млрд руб. Например, в первом полугодии 2019 года средняя стоимость транзакции в сегменте торговой недвижимости составила 0,8 млрд руб. Офисная и складская недвижимость характеризовались аналогичными показателями в 1,8 и 9,8 млрд руб.

При этом интенсивный поиск и знание рынка позволяют сэкономить значительные средства. Так, в зависимости от района средняя стоимость офисной недвижимости в Москве варьируется от 65 до 440 тыс. руб. за кв. м что позволяет вложить средства бизнесменам с очень большой разницей в возможностях.

Когда и кто вкладывает

Результаты инвестиций высоко оценены знатоками. Именно поэтому объем вложений в коммерческую недвижимость РФ не зависит от оттока капитала за рубеж, но прямо увязывается с динамикой национального ВВП. Бизнесмены считают недвижимость внутри страны не менее надежной, чем активы за рубежом. Инвестиции в здания осуществляются за счет средств, заработанных на внутреннем рынке. Все это свидетельствует о надежности недвижимости в качестве объекта для инвестиций. Например, в текущем году вложения в отечественную недвижимость растут одновременно с увеличением вывода капитала за рубеж. Эта же картина отмечалась и в 2011 и 2013 годах. При этом инвестиционный спад 2009 года совпал с сокращением национального ВВП. Его последующий прирост сопровождался возобновлением роста инвестиций в отечественную недвижимость.

Недвижимость привлекает внимание всех игроков рынка. В нее вкладывают все: от частных инвесторов до федеральных компаний и госструктур. Так, по итогам первого полугодия 2019 года девелоперы обеспечили 36% всех инвестиций в недвижимость. Иностранные инвесторы сгенерировали четверть вложений. Еще 21% средств выделили федеральные и региональные компании; 11% инвестиций оплатили банки; 4% вложило государство. Инвестиционные компании сформировали 3% рынка.

К слову, о государстве: в случае если инвесторы задумаются о редевелопменте объекта, то 10 июля 2019 года вышло новое постановление от Правительства Москвы. К земельным участкам, расположенным за пределами Третьего транспортного кольца, применяется арендная ставка в размере 0,01% от кадастровой стоимости участка.

И наконец…

В отличие от самой недвижимости, конкурирующие с ней активы больше подвержены разным изменениям, и эти изменения не идут им на пользу.  В частности, количественные смягчения привели к введению отрицательных кредитных ставок, что фактически вывело из игры банковские депозиты и поставило под сомнение прежний уровень доходности государственных облигаций. Например, десятилетние облигации правительства Германии уже не являются прибыльными. По итогам первого полугодия 2019 года их доходность составила -0,033%. А это значит, что позиции российской коммерческой недвижимости постоянно укрепляются за счет естественной убыли конкурентов.

Благодарим за предоставленный материал пресс-службу компании «Корпорации А.Н.Д.».

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

«Метриум»: Число проектов на стилобате за десять лет выросло в четыре раза

Одним из главных архитектурных трендов последних лет стало строительство жилых и апарт-комплексов на стилобате – функциональной наземной платформе. По данным аналитиков компании «Метриум», сейчас на первичном рынке «старой» Москвы представлено 73 таких проекта. За десять лет их число выросло на 305,6%, то есть более чем в четыре раза.

IBC Real Estate: Инвестиционный потенциал складского рынка набирает обороты

В топе собственников складской недвижимости России продолжают происходить изменения. Институциональные инвесторы и девелоперы активно наращивают свои портфели. Лидером по темпам прироста стала УК «Современные Фонды Недвижимости», которая за последние 5 лет приобрела более 1 млн кв. м и вошла в Топ-3 крупнейших портфельных собственников.  Аналитики IBC…

DDX Fitness откроет новые фитнес-центры в сети районных центров «Место встречи»

ADG group и сеть фитнес-центров DDX Fitness расширяют сотрудничество. До конца 2024 года четыре новых фитнес-центра DDX откроются в объектах сети «Место встречи» – «Алмаз», «Орион», «Первомайский» и «Планета».

В Казахстане открыто представительство IBC Global

В рамках стратегии расширения на международные рынки, консалтинговая компания IBC Global открыла офис в Казахстане под брендом IBC Central Asia. Новое представительство, расположенное в деловом центре города Алматы в БЦ «Кен-Дала», позволит эффективнее выстроить работу с казахстанскими, российскими и международными (Кыргызстан, Узбекистан, Таджикистан и ОАЭ) покупателями, клиентами, собственниками и инвесторами.

Для более чем 1,5 млн пассажиров станции «Кунцевская» построят 2430 кв. м сопутствующей коммерческой инфраструктуры

Строительство новой коммерческой инфраструктуры направлено на обеспечение запросов пользователей транспортно-пересадочного узла «Кунцевская». Так здесь появятся продуктовые магазины, аптеки, кафе и рестораны, объекты досуговой инфраструктуры и бытовые сервисы. Возведение объектов инфраструктуры ведется в рамках реализации масштабного проекта транспортного развития столицы. В составе ТПУ «Кунцевская» на улице Молдавская запланирован бизнес-центр класса «А» – Upside Kuntsevo общей площадью 36 тыс. кв. м.

В БЦ «РТС «Медведково» новый резидент – крупная компания в области строительства

Конец января ознаменовался крупной сделкой. Группа компаний «РИОТЭКС» подписала договор аренды с компанией «АКФИКС-РУС», которая заняла офис на 5 этаже, общей площадью более 1000 кв.м. в бизнес-центре «РТС «Медведково» по адресу: Чермянский проезд, 7.

IPG.Estate: В петербургском бизнес-центре «Морская Столица» – новый арендатор

Российская компания INVOTEK ENERGY арендовала офис площадью около 360 кв.м в новом бизнес-центре класса А «Морская Столица». Консультантом сделки выступила консалтинговая компания IPG.Estate.

Инвестор возведет офисный центр в Пыхтине

В ТиНАО рядом со станцией метро «Пыхтино» появится офисный центр на более чем 4,6 тысячи рабочих мест. Работы ведутся в рамках городской программы стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

В ТРЦ «РТС» на Дмитровке откроется новое заведение – «КиберЛаунж»

В конце января текущего года Группа компаний «РИОТЭКС» заключила договор с современным пространством «Киберлаунж». Новый резидент занял порядка 800 кв.м. на 4 этаже торгово-развлекательного центра «РТС» по адресу: Дмитровское шоссе, 98.

Nikoliers: Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Новосибирск стали лидерами по обеспеченности складскими площадями в регионах

По итогам 2023 г. наибольшее значение показателя обеспеченности складскими площадями наблюдается в таких городах-миллионниках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), как: Екатеринбург (1 404 кв. м на тыс. чел), Ростов-на-Дону (1 057 кв. м на тыс. чел) и Новосибирск (965 кв. м на тыс. чел).