Доходная недвижимость. Альтернативные варианты

Текущие процентные ставки по банковским вкладам спровоцировали россиян на поиск альтернативных вложений денежных средств. Биржи фиксируют рекордный приток новых инвесторов, однако трейдинг подходит далеко не всем, ибо активная торговля ценными бумагами требует знаний и постоянного участия.

Какова альтернатива? В новых реалиях самыми понятными представляются инвестиции в фонды, обеспеченные реальными активами, такими как недвижимость.

Но всякая ли недвижимость — тихая гавань для инвестора?

Мы не имеем в виду покупку жилой недвижимости с последующей перепродажей либо сдачей в аренду. Во-первых, девелоперы больше не предлагают значительных дисконтов на покупку квартиры на этапе котлована, так как новые правила с эскроу-счетами сделали эту скидку для них совершенно бессмысленной. Во-вторых, доходность долгосрочной аренды жилых помещений оставляет желать лучшего и сопоставима с процентами по банковским вкладам. Краткосрочную аренду сложно назвать пассивным доходом, это, скорее, активный бизнес с совершенно другими затратами времени и со своими рисками.

Есть несколько сегментов коммерческой недвижимости, крупнейшие из которых — офисная, торговая и индустриальная (складская). В данных сегментах дела обстоят совершенно по-разному. Входной билет на этот рынок выше, но существуют свои лайфхаки.

Рынок офисов испытывает сложности в связи с широко распространившейся практикой удаленной работы. Часть сотрудников уже не вернется в офисы никогда.

Наиболее популярные торговые центры в значительной степени восстановили большую часть потоков покупателей, но что касается стрит-ретейла, то отмечается лишь сокращение закрытия торговых точек. Онлайн-торговля получила рост продаж в сотни процентов во время прошлогоднего локдауна и сейчас активно инвестирует в наращивание собственной инфраструктуры, чтобы не только удержать, но и упрочить свои позиции.

Что есть инфраструктура онлайн-торговли? Давайте познакомимся с ней поближе

Это склады и распределительные центры. Даже в непростой прошлый год они пользовались наибольшим спросом у арендаторов. На рынке складской недвижимости класса А уровень вакансий остается рекордно низким. При этом спрос в связи с развитием не только электронной коммерции, но и классического крупного ретейла, а также современных производств продолжает расти.

Следовательно, индустриальная недвижимость продолжает приносить инвесторам доход: большинство производственных и индустриальных зданий резиденты арендуют на пять и более лет, и договоры аренды при этом неразрывные. Соответственно, собственники объектов получают стабильный арендный поток.

Инвестиции в индустриальные квадратные метры

Стоимость индустриального здания площадью в десятки тысяч квадратных метров составляет от нескольких сотен миллионов до нескольких миллиардов рублей. Такие объекты покупаются паевыми инвестиционными фондами недвижимости, создаваемыми для коллективных частных инвестиций. Минимальный размер инвестиций в такие фонды — от нескольких тысяч до нескольких сотен тысяч рублей.

Если на Западе инвестиции в индустриальную недвижимость хорошо знакомы частным инвесторам, то для России это новый сегмент, ставший доступным лишь в последние несколько лет. Максимально комфортным и простым сделал участие в этом виде инвестиций крупный российский девелопер PNK group, открывший в прошлом году инвестиционный фонд индустриальной недвижимости PNK rental.

Зачем девелоперу инвестиционный фонд

PNK group — девелопер промышленных объектов, который за 17 лет построил более 5 млн кв. м индустриальных зданий, это инновационная компания, которая применяет конвейерное производство основных конструктивных элементов зданий, а затем за считаные месяцы собирает объекты с помощью конструкторного метода по немецким технологиям.

Собственные производственные мощности PNK group позволяют производить более 1 млн кв. м индустриальной недвижимости ежегодно.

Как выглядит девелоперский бизнес? Клиенту — например, автоконцерну, ретейлеру или логистической компании — необходимо новое здание в определенной локации для производства и/или хранения товара. У PNK group уже есть подготовленные площадки с необходимой инфраструктурой во многих удобных локациях. Это индустриальные PNK парки, на территории которых возводятся от одного до нескольких десятков индустриальных зданий.

Клиент выбирает индустриальный парк, выдает техническое задание, а PNK group возводит здание, средняя площадь которого 40–50 тыс. кв. м, под ключ за несколько месяцев. В большинстве случаев клиент берет здание в многолетнюю аренду. Такие объекты со сформированным арендным потоком и являются основным продуктом PNK group. Их приобретают крупные инвесторы.

Несмотря на то что обычно на каждый объект PNK с арендным потоком несколько покупателей, есть серьезный нюанс. Сделки по приобретению таких объектов в России очень растянуты во времени, процесс продажи здания занимает больше времени, чем его строительство.

Если сократить срок сделки до одного-двух месяцев, то за один календарный год можно построить не один, а два подобных объекта. Именно для решения этой задачи и был открыт инвестиционный фонд индустриальной недвижимости для частных инвесторов PNK rental.

Сделка с частным инвестором происходит практически мгновенно, и инвестор имеет возможность сразу получать арендный доход.