Knight Frank: Доля свободных площадей в стрит-ритейле составила 12,9%

Доля свободных площадей на торгово-пешеходных улицах Москвы приблизилась к рекордному значению 2015 года и составила 12,9% от общего числа торговых объектов рассматриваемой категории.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подготовили предварительные итоги 2020 года и прогноз на 2021 год на рынке стрит-ретейла Москвы. Совокупный объем площадей формата street retail составил 587 тыс. кв. м, средний размер помещений – 194,4 кв. м. Лидером в структуре арендаторов по профилю деятельности является сегмент общепита. Доля свободных площадей на торгово-пешеходных улицах Москвы составила 12,9%, что является рекордно высоким показателем с 2015 года. Более 50% помещений на всех типах улиц имеют площадь до 300 кв. м. В структуре арендаторов на пешеходных улицах лидирует общепит с долей 47,6%.

Предложение

• По предварительным данным, суммарный объем площадей формата street retail в 2020 году составляет 587 тыс. кв. м, а средний размер помещений достигает 194,4 кв. м, прирост нового предложения составил 0,5%. Объем торговых площадей на центральных пешеходных улицах столицы насчитывает 110,8 тыс. кв. м, прироста нового предложения за год не зафиксировано. На центральных транспортно-пешеходных и магистральных торговых коридорах города за год объем нового предложения составил 1,4 тыс. кв. м и 2 тыс. кв. м соответственно. Стоит отметить, что порядка 15 тыс. кв. м площадей стрит-ретейла находятся в зданиях, проходящих реконструкцию (ул. Никольская, ул. Арбат).

Динамика предложения в стрит-ретейле, 2020 г. к 2019 г.

Показатель	2019	2020	Динамика
Объем торговых помещений, тыс. м²	583,6	587	+0,5%
Средний размер помещения, м²	194,4	194,4	—

• В структуре площадей арендаторов наибольший объем помещений на транспортно-пешеходных улицах и крупных магистралях приходится на объекты площадью в диапазоне 100-200 кв. м – 25% и 27% соответственно. Более 50% помещений на всех типах улиц имеют площадь до 300 кв. м. Прирост долей на всех типах улиц отмечен в диапазонах площадей 200-300 кв. м и 300-500 кв. м.

Структура арендаторов по площади, кв. м

• В структуре арендаторов по профилю на пешеходных улицах лидирует общепит с долей 47,6% (снижение за год на 8 п.п.). На fashion-операторов приходится 23,9% от общего объема площадей (прирост 6 п.п.), на подарки и сувениры – 4,6%. Доли арендаторов остальных профилей не превышают 4,5%.

Структура арендаторов по профилю деятельности на пешеходных улицах, 2020 г.

• Операторы общественного питания на пешеходных и транспортно-пешеходных улицах понесли больше всего убытков в результате пандемии и принимаемых карантинных ограничений в Москве – за первое полугодие 2020 года значительно сократилась их доля в составе арендаторов. На пешеходных улицах Москвы их объем уменьшился на 8%. Среди сетей, сокративших свои точки, можно выделить рестораны «Две палочки» и кофейни «Кофе Хауз». Также закрывались несетевые кафе и рестораны – «Brasserie Мост» на Кузнецком Мосту, несколько операторов на Арбате. На транспортно-пешеходных улицах прекратили свою работу заведения сетей «Шоколадница», «Джон Джоли», Prime, «Хлеб и Вино», «Жан-Жак». Значительное количество ресторанных концепций закрылось на Маросейке, Мясницкой, Покровке и Пятницкой.

• Продуктовые магазины, наоборот, увеличили свое присутствие на пешеходных улицах столицы на 2%. Среди новых открытий – магазины «Вкусвилл», «Добрынинский», «Пятерочка», «Мираторг», «Аленка» и «Пират-Мармелад».

Вакансия

• По итогам первого полугодия 2020 года ввиду серьезных ограничительных мер зафиксировано значительное увеличение вакантных помещений формата street retail практически на всех торговых коридорах Москвы. Больше всего пострадали пешеходные и транспортно-пешеходные улицы, на которых был сосредоточен туристический и бизнес-трафик, а профиль арендаторов был преимущественно представлен предприятиями общепита и магазинами непродовольственных товаров (одежда, обувь и т. д.).

• В 2020 году максимальное увеличение (на 5,5 п.п.) отмечено на транспортно-пешеходных улицах, где доля вакантных помещений составила 12,9% против 7,4% на конец 2019 года. Среди центральных транспортно-пешеходных улиц Москвы существенные изменения произошли на Маросейке, Мясницкой, Покровке и Пятницкой. На Мясницкой стало свободным каждое четвертое помещение.

• Уровень вакантности на пешеходных улицах и транспортно-пешеходных улицах вырос на 6,5 и 5,2 п.п. соответственно. Среди основных пешеходных улиц столицы больше всего доля свободных площадей возросла на Арбате, где показатель увеличился до 16%, что на 13 п.п. выше уровня конца 2019 года.

Основные пешеходные торговые коридоры

Улица	2 пол. 2019	2 пол. 2020	Изменение по сравнению со 2 пол. 2019 (п.п.)
Арбат ул.	3%	16%	13
Кузнецкий Мост ул.	8%	14%	6
Камергерский пер.	3%	5%	2
Никольская ул.	7%	10%	3
Рождественка ул.	11%	8%	-3
Столешников пер.	7%	5%	-2

Динамика вакансии в стрит-ретейле, 2020 г. к 2019 г.

Показатель	2019	2020	Динамика
Пешеходные улицы	3,4%	9,9%	+6,5 п.п.
Транспортно-пешеходные улицы	7,7%	12,9%	+5,2 п.п.
Крупные магистрали	12,3%	16,8%	+3,4 п.п.

• На текущий момент общий объем вакансии в торговых помещениях стрит-ретейла города составляет около 107,7 тыс. кв. м, что в целом соответствует размерам двух торговых центров большого формата.

Ставки

• По итогам первого полугодия 2020 года наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды соответствуют помещениям, расположенным на улице Кузнецкий мост и в Столешниковом переулке. Минимальный размер ставок в первом полугодии 2020 года не изменился и составил 30 тыс. руб. за кв. м в год.

• Снижение верхней границы ставки аренды было отмечено в большинстве ключевых торговых коридоров города – на 4-26%, в зависимости от улицы.

• Увеличение верхней границы ставки аренды было зафиксировано на ул. Никольская, Патриарших Прудах, Новом Арбате. Увеличение нижнего порога зафиксировано на Кузнецком мосту, Никольской, ул. Петровка, Новом Арбате и в Камергерском переулке. Рост показателя обусловлен выходом на рынок помещений более высокого класса.

Ставка аренды (тыс. руб./кв. м./год), не вкл. НДС

Прогнозы

• В течение 2020 года ключевое влияние на текущее и будущее развитие ретейлеров в торговых коридорах Москвы оказали ограничительные меры по предотвращению коронавирусной инфекции:

• Ограничения на работу предприятий общественного питания: укороченный режим работы, увеличение нормативов по посадке.
• Ограничения на работу предприятий индустрии красоты.
• Отсутствие иностранного туристического потока.
• Снижение посещаемости центральных районов столицы.
• Снижение количества сотрудников, работающих в офисе.

• Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла Knight Frank, отмечает, что снижения доли свободных помещений на основных торговых улицах Москвы до докризисного уровня можно ожидать не ранее середины 2021 года, а при более пессимистичном прогнозе – не ранее конца 2021 года: «Это связано, во-первых, с уменьшением «пропускной» способности объектов из-за новых мер безопасности, а во-вторых, с изменением покупательского поведения – это и естественная осторожность после прошедших месяцев, и снижение доходов населения. Тем не менее, портрет арендаторов основных торговых улиц останется прежним – на месте закрывшихся ресторанов уже сейчас открываются новые, то же самое касается и остальных профилей.»

• В 2020 году планировалось благоустроить более 40 улиц и других общественных пространств, однако из-за эпидемии коронавируса в Москве пока приостановлены расходы на новые проекты благоустройства. В частности, на этот год по программе «Моя улица» планировалось благоустройство Ленинского проспекта, Профсоюзной улицы, улицы Красная Пресня, проспекта Андропова, шоссе Энтузиастов, переулков, расположенных между Старым Арбатом и улицей Пречистенка. При этом часть контрактов, заключенных до начала карантина, не была приостановлена. Но по некоторым из них срок выполнения основных работ перенесен на 2021 год. В частности, не отменены контракты на благоустройство шоссе Энтузиастов, Липецкой улицы и Пролетарского проспекта, парка Кусково, набережных Тараса Шевченко и Бережковской.

• Несмотря на реализацию плана городских властей по созданию комфортной городской среды в более поздний срок, она окажет влияние на дальнейший рост пешеходных потоков. Свободные площади транспортных магистралей постепенно будут сокращаться. Вакантные площади займут операторы, ориентированные на потребителей, проживающих в ближайшей доступности – продукты питания, банки и сервисные услуги.

• Стартовавшая к концу 2018 года новая программа Правительства Москвы «Мой район» по благоустройству спальных районов, удаленных от центра города, а также развитие транспортной инфраструктуры (метрополитен, МЦК, Московские диаметры) и, как следствие, благоустройство прилегающих к станциям территорий будут являться значимыми факторами роста нового предложения площадей стрит-ретейла. Помещения небольшого формата в спальных районах будут набирать популярность у операторов и потребителей, так как на фоне текущей эпидемиологической ситуации население будет выбирать магазины в ближайшей доступности от дома.

• Ирина Козина, директор направления стрит-ретейла Knight Frank: «По итогам десяти месяцев 2020 года мы наблюдаем рост числа вакантных помещений, а также снижение верхних границ ставок аренды на центральных торговых коридорах и основных магистралях города. Безусловно, в первую очередь это связано с пандемией коронавируса и введенными ограничениями, которые в той или иной степени продолжают действовать сегодня. Наиболее пострадавшей отраслью являются предприятия общепита, деятельность которых была ограничена одними из первых, и новые меры, введенные с 13 ноября, не позволят ресторанам дополучить значительную часть прибыли, которую приносили новогодние мероприятия. На этом фоне несколько лучше дела обстоят у сегментов fashion и drogerie, которых серьезные ограничительные меры коснулись лишь в первую волну коронакризиса. Также нельзя не отметить, что продуктовые ретейлеры и аптеки не только переживают коронакризис с наименьшими потерями, но и укрепляют свои позиции на рынке. В структуре арендаторов по профилю деятельности по-прежнему лидируют предприятия общепита, несмотря на сокращение числа точек. Мы наблюдаем сохранение спроса и открытие новых ресторанов, баров и кафе. Сейчас сложно говорить о сроках восстановления рынка, так как эпидемиологическая обстановка в стране и мире остается нестабильной. При оптимистичном прогнозе возвращение к докризисным показателям можно ожидать не ранее середины 2021 года, а при пессимистичном – не ранее конца 2021 года».