Дружелюбные офисы с крепкой деловой хваткой

Скепсис по отношению ко всему новому довольно часто мешает трезво оценить перспективы хороших идей на старте их реализации. Еще несколько лет назад в России многие относились к коворкингам, как к младшим братьям полноценных офисов, пророча им участь временных пристанищ для фрилансеров и студентов. Однако сегодня коворкинги уверенно закрепляются в статусе самостоятельного профессионального сегмента рынка коммерческой недвижимости.

Карьерный взлет

Первые коворкинги в столице появились относительно недавно. Однако всего за несколько лет они прошли путь от разрозненного бизнеса с небольшими частными инвестициями до высоко прибыльного рынка со своими сетевыми брендами и форматными тенденциями.

Доля коворкингов от общего предложения офисных площадей в Москве составляет менее 1%. Этот рынок еще недостаточно насыщен и имеет огромный потенциал для развития. В последние годы он показывает стремительный рост. Так, в 2016-2017 годах, среднегодовой рост сегмента составил 30%. Первые коворкинги имели небольшие размеры, сейчас же наблюдается тренд на увеличение среднего размера новых пространств – коворкинги открываются с площадью не менее 1 тыс. кв. м в качественных зданиях с хорошей локацией. Операторы коворкингов уделяют большое внимание дизайну и атмосфере пространства, ведь именно эти факторы, в первую очередь, привлекают сюда арендаторов.

В целом на рынке сегодня существует 4 вида помещений под коворкинги. У первого типа проектов площади равномерно распределены между всеми зонами, нет акцента на определенный тип рабочих мест. Второй тип, напротив, базируется на экологичности, а в оформлении его площадей используется большое количество зелени. У третьего типа помещений акцент сделан на проведение различных мероприятий (тренинги, семинары, конференции и т.д.), а четвертый характеризуется дорогой отделкой, подчеркивающей премиальный статус, наличие ресторана и банкетных залов.

Общее количество коворкингов, которые функционирует в Москве определить сложно. Однакобаза портала Arendator.ru, обладающая наиболее полными данными по ключевым объектам подобного профиля, содержит сведения о 135 объектах.

Константин Королев, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp, говорит о том, что совокупная площадь коворкиногов в столице и Подмосковье оценивается на уровне в 82,5 тыс. кв. м.

«При этом на площади open space приходится 30,7 тыс. кв. м, а общее количество рабочих мест составляет более 12,35 тыс. единиц. Во втором квартале были запущены 7 классических объектов – Meeting Point White Gardens, Sreda, OfficeCube, Coworking-NIK, Enjoy, FreeDom Павелецкая и Профсоюзная, а также 2 специализированных коворкинга – Grasser и Wishnya (суммарная общая площадь всех открытых объектов – 6,5 тыс. кв. м). Всего в первом полугодии открылись 17 коворкингов совокупной площадью более 16,5 тыс. кв. м, увеличив объем предложения на 26% (по площади) и на 20% (по количеству мест) к уровню конца 2017 года», — анализирует Королев.

Одним из самых больших профессиональных коворкингов в Москве является Workki.Один офис расположен в БЦ Neo Geo и имеет общую площадь размером 2,5 тыс. кв. м, второй — в БЦ «Федерация Восток»и насчитывает 2,33 тыс. кв. м свободного пространства. Одним из самых скромных в столице по размеру является коворкинг CEO Rooms. Он находится в БЦ «Империя», и его общая площадь составляет 456 кв. м.

Как отмечает Елизавета Голышева, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL, 70% от общего количества коворкингов расположены в бизнес-центрах классов А, В+, В-, 15% — в жилых зданиях, оставшаяся доля приходится на творческие кластеры, ТЦ и прочее. «Большая часть этих объектов, почти 80%, предназначена для офисных сотрудников, остальные – это отраслевые проекты, где можно воспользоваться специальным оборудованием, например, столярным, швейным, плотническим и т.д.», — рассуждает эксперт.

Под пристальным взглядом гигантов

Сегодня аудитория коворкингов существенно сместилась в сторону корпоративных клиентов. Самые успешные бизнес-структуры мира давно оценили преимущества аренды таких офисов. Например, Google и Facebook «пересадили» креативную часть команды в коворкинги. Время от времени крупным компаниям нужна встряска: сидя в традиционных офисах, люди начинают скучать, они теряют вкус к работе, а соседство в коворкингах с командами стартаперов, которые выводят на рынок новые товары и услуги, приводит их «в чувство». Также большую долю клиентов коворкинга составляет поколение миллениалов, которые только выходят на рынок труда, и вовсе не мыслят себя в среде традиционных офисов. Им нужны рабочие пространства, в которых они смогут получить новые связи и возможности. Cреди резидентов коворкингов много талантливых фрилансеров, которых те же корпорации могут привлечь к работе над проектами.

По словам Евгении Сафоновой, аналитика департамента исследований Cushman & Wakefield, несмотря на то, что фрилансеры были основными клиентами при появлении первых коворкингов, сейчас их доля среди резидентов совсем невелика. «В настоящее время в коворкингах наблюдается большой спрос на мини-офисы, где размещаются небольшие команды из 5-10 человек, в основном, занимающиеся IT и консалтингом. В мире фокус операторов гибких рабочих пространств смещается в сторону корпоративных клиентов (компании со штатом сотрудников более 100 человек), которым необходим временный офис для размещения проектных команд. Также некоторые компании нанимают операторов для создания офисов по индивидуальному проекту и дальнейшего управления пространством. В России тренд на появление спроса со стороны корпоративных клиентов только начинает зарождаться», — заключила Сафонова.

Удобство доступа в коворкинг и его использования – это базовая идея таких проектов. Поэтому они появляются в сложившихся деловых зонах, в объектах вблизи станций метро. Однако, согласно анализу JLL, коворкинги в Москве выходят уже и за пределы центра – не только за Садовое, но и за Третье транспортное кольцо. Недавно было объявлено об открытии Meeting Point в ТРК «VEGAS Крокус Сити». Это будет второй сетевой коворкинг за пределами МКАД, а первым стал проект CEO Rooms в офисном парке ComCity. Стоит отметить также, что коворкинг становится важной составляющей офисного объекта и выделяет его среди конкурентов за счет того, что обеспечивает текущих арендаторов дополнительной инфраструктурой, а также генерирует спрос на объект в будущем, ведь привлекая стартапы и молодой бизнес, коворкинг становится инкубатором потенциальных арендаторов.

Доля сетевых операторов в данном сегменте пока незначительна, но при этом они активно развиваются, постепенно завоевывая долю рынка. К сетевым операторам можно отнести: Workki, CEO Rooms, «Рабочую станцию»,»Ключ» и других. Бурное развитие сегмента наблюдается последние два-три года, когда началось фиксироваться появление крупных игроков, в частности, Workki, которые покупают объекты под свои центры. Важным событием для рынка должен стать выход глобальной сети WeWork, так как это будет мировым признанием перспектив российского рынка коворкингов и может привлечь клиентов оператора, еще не присутствующих здесь.

При всей скорости развития сегодня рынок находится в начальной фазе становления, поэтому возможность стать операторами имеют компании, которые изначально не планировали создавать сеть коворкингов, а просто заполнили чем-то пустующие площади (некоторые девелоперы) и при этом снискали успех. При этом с появлением новых участников на рынке, ставки аренды в коворкингах снизились и стали доступнее, в том числе из-за конкуренции.

Александр Морозов, генеральный директор S.A. Ricci напоминает о том, что если говорить именно о коворкингах (а не о краткосрочной аренде офисных помещений с отделкой), то стоимость рассчитывается принципиально по-другому: за рабочее место, а не за кв. м площади, как в обычных офисных объектах. «При этом предоставляется выбор целого диапазона услуг от банального принтера и переговорной до бухгалтерского сопровождения. Многое зависит от бизнес-модели коворкинга, но дополнительные сервисы могут играть значительную роль в экономике проекта. Цены на рабочее место варьируются от 4 тыс. рублей до 35–40 тыс. рублей в месяц», — подчеркнул специалист.

Константин Королевприводит свои данные. «В классических коворкингах стоимость аренды в день составляет 900 рублей. В месяц эта цифра достигает за нефиксированное место – 11,95 тыс. рублей, за фиксированное место – 15,85 тыс. рублей. В специализированных коворкингах стоимость рабочего места в день составляет 1,45 тыс. рублей, в месяц за нефиксированное место – 10,7 тыс. рублей, за фиксированное место – 16,6 тыс. рублей», — рассуждает Королев.

Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium указывает на то, что на рынке сегодня появились и люкс-коворкинги, рассчитанные на премиальную аудиторию, экспатов. «В целом договоры аренды схожи с классическими, а условия зависят от задач, которые нужно решить арендатору. К примеру, гораздо проще арендовать рабочее место за 15 тыс. руб. в месяц в качественном коворкинге класса В+, чем за 20 тыс. рублей арендовать небольшой кабинет в БЦ класса В-«, — добавила Имаметдинова.

Преодоление барьеров

Такое четкое структурирование рынка коворкингов и его системное развитие свидетельствуют о более чем серьезных перспективах роста. Еще раз стоит отметить, что рынок находится в становлении, а это означает ,что в этот сегмент относительно просто войти и зарекомендовать себя. Особенно способствуют росту формата низкие ставки и большая вакансия на офисном рынке столицы. Это означает, что бурный рост коворкингов будет продолжаться в ближайшие несколько лет. Также в данном виде ведения бизнеса сейчас четко обрисовываются сразу несколько крупных трендов.

Первый тренд направлен на увеличение средних размеров коворкинга и его вместимости. Наиболее стабильным спросом у арендаторов пользуются крупноформатные профессиональные пространства на 100 рабочих мест и более. Сейчас такие площадки заполнены почти полностью. При этом минимальный запрос крупных операторов — потенциальных арендаторов или пользователей площадей в бизнес-центрах — находится на уровне 200–300 рабочих станций.

Еще одна тенденция — увеличение плотности рассадки. Например, у итальянцев в прошлом году средний показатель составлял 16,7 метра на человека. За год эта площадь сократилась почти на 20% до 13,6 м, а в Британии этот показатель составляет 8,6 метра на рабочее место.

Резиденты начинают выбирать не только место, где работать, но и людей, с которыми они хотят работать. Качественно сформированное сообщество становится одним из ключевых конкурентных преимуществ в условиях, когда в крупных европейских городах число коворкингов оценивают как чрезмерное уже 23% клиентов.

Кроме того, все чаще резидентами коворкингов становятся корпорации. Для корпораций коворкинг дает гибкость в арендных отношениях.

По мнению Евгении Сафоновой, учитывая текущие темпы роста количества гибких рабочих пространств и ненасыщенность рынка, данный формат имеет большой потенциал для развития. «Часто спрос превышает предложение, особенно для размещения сравнительно больших команд (20-30 человек). Рост рынка продолжится в ближайшие три года – около 30% в год. Среди основных трендов в ближайшем будущем мы ожидаем увеличение количества сетевых игроков, появление новых международных операторов, увеличение спроса со стороны корпоративных клиентов», — уверена эксперт.

Сегодня коворкинги в большей степени пока остаются столичным продуктом. Однако такой вид бизнеса уже доказал свое право на существование и в регионах. Данный формат сегодня может предложить отсутствие необходимости держать излишние площади под временных сотрудников, командированных из региональных представительств, и проектные работы, снятие вопроса поиска помещений под тренинги и мероприятия, возможность добавления и сокращения рабочих мест, гибкий подход оплаты аренды. Поэтому масштабное развитие коворкингов в регионах – это вопрос времени. Сегодня наиболее развитыми с точки зрения коворкингов городами, помимо Москвы, являются Санкт-Петербург и Екатеринбург. Но практически в каждом городе с населением от 600-700 тыс. человек уже есть хотя бы один профессиональный коворкинг.

За всеми последними новостями, тенденциями и пополнениями на рынке коворкингов вы можете следить в специальном разделе портала fbss.ru.