Партнер Strategy Partners (входит в экосистему Сбера), руководитель практики «Недвижимость и инфраструктура» Елена КИСЕЛЕВА

Партнер Strategy Partners (входит в экосистему Сбера), руководитель практики «Недвижимость и инфраструктура» Елена КИСЕЛЕВА рассказала OFFICE NEWS о ключевых трендах, которые в ближайшие годы будут влиять на рынок офисной недвижимости Москвы и других крупных городов России.

 

– Как бы вы охарактеризовали нынешнее состояние офисного рынка?

– В 2020 году пандемия перевела рынок офисов в отрицательную зону — объем чистого поглощения (разница между занятыми площадями на начало и конец года) составил 180 тыс. квадратных метров.

Падение количества сделок составило примерно 30% относительно 2019 года. Снижение арендных ставок в отдельных случаях достигало более 10%. Эта динамика могла бы быть еще более выраженной, если бы не фактор неразрывности контрактов: многие арендаторы не могли досрочно выйти из своих договоров аренды — в случае согласия со стороны собственника БЦ, они могли только предложить избыточные помещения в субаренду, вследствие чего можно было наблюдать рост таких сделок в 2020 году.

По итогам 2020 года в Москве в эксплуатацию было введено более 220 тыс. кв. метров офисных площадей, что примерно на 40% ниже показателя за 2019 год и на столько же меньше, чем планировалось в начале года. Между тем, на 2021 год к вводу в эксплуатацию заявлено уже почти 600 тыс., а в 2021–2023 годы – около 1,2 млн «квадратов», это плюс 22% к нынешнему объему офисов класса А. Таким образом, рынок, несмотря на сложности не планирует стоять на месте.

 

С учетом последних событий мы ожидаем, что офисный рынок Москвы и других крупных городов страны в ближайшие годы ждут и качественные изменения – резкая смена конъюнктуры в период пандемии лишь ускорила развитие прогрессивных трендов предыдущих лет и создала условия для ускоренной трансформации предложения и бизнес-моделей игроков на рынке. 

Мы подготовили исследование, где указали основные тренды, которые в ближайшие годы будут влиять на развитие рынка офисной недвижимости. Это, в частности, сокращение занимаемых площадей и изменение роли офиса в жизни компаний, активное развитие сегмента гибких офисов, развитие цифровых технологий для управления недвижимостью, выход управляющих компаний за границы традиционных бизнес-моделей и развитие новых сервисов.  

– Какие тенденции можно увидеть с точки зрения параметров спроса на офисные пространства? 

– Прежде всего, тренд на сокращение занимаемых площадей и изменение роли офисного пространства в жизни компаний. В России за время пандемии доля сотрудников, работающих удаленно, выросла до 22% (в Москве – до 50%). Это приведет к фактическому сокращению занимаемых арендаторами площадей, в отдельных компаниях – до 60%. Эффект усилится отказом от системы закрепленных рабочих мест, гибридными графиками работы, развитием приложений для удаленного взаимодействия по рабочим вопросам, ростом предложения на рынке гибких офисов. Из «места для работы» офис превратится в коммуникационный хаб – место для встреч, корпоративных коллабораций и т. д.

Еще один тренд – рост востребованности гибких офисных пространств, включая коворкинги и сервисные офисы. Этот сегмент привлекает корпоративных клиентов возможностью не отвлекаться на администрирование офиса, а сосредоточиться на основных бизнес-задачах. Также аренда гибких пространств, особенно «под ключ», позволяет арендатору при переезде на новые площади не отвлекать капитал на отделку офиса и «подгонку» пространства под свои нужды. Flex-пространства в Москве пока занимают около 200 тыс. кв. метров, но с учетом доли гибких пространств на европейском рынке в 4,5%, потенциал сегмента – 800–900 тыс. «квадратов».

Отдельно стоит отметить тенденцию консолидации штаб-квартир крупных компаний в одном здании и перевод в регионы общих центров обслуживания, что позволяет оптимизировать затраты на управление, снизить затраты на аренду и сократить циклы бизнес-процессов. Примеры такой консолидации в Москве показывают Сбербанк, «Тинькофф», «Яндекс», в Санкт-Петербурге – «Газпром». Одновременно компании выводят часть подразделений в нецентральные локации, в том числе и на региональные рынки. «Полюс» еще в 2018–2019 гг. оставил за московским офисом только стратегические функции, создав общий центр обслуживания в Красноярске. Siemens создает такой же ОЦО в Воронеже, а поддержку клиентов, обработку заказов и прочие сервисные функции выводит в Волгоград. «Ростелеком» создает ОЦО в Ярославле, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Екатеринбурге. Создать многофункциональный центр поддержки бизнеса путем вывода сотрудников из Москвы в регионы планирует «Лукойл». 

– Вы упомянули, что agile-офисы вызваны к жизни приходом на рынок нового поколения работников. Какого именно и в чем тут связь?

Рост популярности agile-офисов наблюдается в первую очередь у высокотехнологичных компаний с высокой долей молодых креативных специалистов. В последнее время основой корпоративных кадров стали поколения Y и Z, и они предъявляют свои требования к офисным пространствам. Agile означает «гибкий», и этот принцип нацелен в первую очередь на то, чтобы офис был одновременно современным, комфортным и неформальным, чтобы сотрудники могли работать там, где им удобно и эффективно взаимодействовать друг с другом: это приводит к росту командной производительности до 40%, вместимости офиса за счет минимизации неэффективных рабочих мест до 25–30% и снижению стоимости содержания офиса – до 30%. Примеры agile-офисов в Москве – Avito, Mail.ru, Сбер.

– Если говорить не о людях, а о технологиях — какие тренды можно отметить в этом направлении?

– В первую очередь важно отметить все более широкое использование инструментов smart office в управлении офисным пространством и сервисами для арендаторов. Системы smart office наиболее активно внедряют компании технологического и финансового секторов, которые одними из первых сделали фокус на цифровые бизнес-модели и цифровизацию ключевых бизнес-процессов. Например, Lamoda, Yandex, Сколково, Yota, «Ингосстрах». Чаще всего применяются сегодня следующие решения: бронирование рабочих мест и переговорных, автоматизация консьерж-функции, отчеты о загрузке рабочих мест, системы протоколирования рабочих встреч и совещаний, отчеты о реальной загрузке инфраструктуры. Постепенное удешевление технологий будет способствовать все более массовой автоматизации управления офисными зданиями.

Следующий «технологический» тренд – внедрение в работу компаний принципов ESG («ответственное ведение бизнеса») и, как следствие, повышение внимания девелоперов к «зеленым» технологиям при строительстве и эксплуатации офисных зданий. Самые популярные элементы «зеленого офиса» – энергоэффективные приборы, размещение зеленых зон и сбор макулатуры/ батареек. Другие особенности – раздельный сбор мусора, отказ от пластиковой посуды, сбор макулатуры для повторной переработки. Пока доля «зеленых» зданий – сертифицированных по системе BREEAM – на рынке качественной офисной недвижимости Москвы составляет всего 5%. Но наличие сертификата BREEAM уже сейчас – важный фактор для крупных, в первую очередь иностранных, арендаторов, для которых экологичность зданий, создание комфортных условий для сотрудников являются важными факторами для выбора офиса. 

 

Если «зеленый» офис – это перспектива, то «цифровой» – уже реальность. Рост инвестиций в PropTech, в т.ч. в продуктовые решения для бизнес-центров, – очевидный тренд. Маркетплейсы, виртуальные клубы, диджитал-платформы для пользователей офисных площадей – за последние 7 лет объем инвестиций в digital-проекты на рынке недвижимости вырос примерно в 7,5 раз. Среди инвесторов в PropTech сегодня можно наблюдать не только технологические компании, но и девелоперов и операторов на рынке недвижимости, таких как Hines (инвестирует в венчурную компанию Fifth Wall, являющуюся крупнейшим стартап-акселератором в сфере PropTech). Также рост спроса на технологичные и agile-офисы способствует развитию предложения соответствующих услуг и формированию «центров компетенций» на базе отдельных, наиболее прогрессивных управляющих компаний (УК) на рынке коммерческой недвижимости.

– А какие новые сервисы появляются на базе БЦ и управляющих компаний?

– Это, во-первых, стоит отметить рост мультифункциональности бизнес-центров, увеличение сервисных площадей и сопутствующих розничных функций. Сервисные и ритейл-функции в составе бизнес-центра перестают быть вспомогательными и становятся неотъемлемой частью жизни офисов. Помните, мы начали с того, что для арендаторов и их сотрудников офис перестает быть только местом работы? Кафе и рестораны – уже место не только для обеда, но и для бизнес-встреч. Другими обязательными элементами инфраструктуры становятся не только банкоматы, отделения банков, фитнес-клубы, прачечные и т.д., как раньше. В бизнес-центрах появляются зоны отдыха, медицинские центры, зоны СПА и салоны красоты, бэби-румы и досуговые зоны. А в последние месяцы – даже пункты выдачи заказов, постаматы и мини-склады для онлайн-магазинов.

И вот ответ на этот тренд: большинство (55%) новых офисных зданий, анонсированных к вводу в Москве на 2021–2024 гг., – это не бизнес-центры, а многофункциональные комплексы, МФК, сочетающие различные типы площадей. Цель – максимально повысить таким образом лояльность клиентов. Именно поэтому, кстати, УК стремятся предоставлять компаниям-арендаторам и их сотрудникам дополнительные услуги: не для дополнительного заработка, а именно для повышения лояльности клиентов.

Выход наиболее прогрессивных УК за рамки классического набора услуг Property и Facility management – еще один тренд. Помимо классического набора услуг FM и PM – административные функции, взаимодействие с арендатором, техническое обслуживание объекта, комплексная уборка, обеспечение безопасности, информационная служба – управляющие компании все чаще начинают предлагать на рынке услуги и для владельцев зданий, например, консультационные услуги, аудит и экологическую сертификацию. Можно отметить и тенденцию перехода ряда компаний на принцип Integrated Facility Services (предоставление сервиса заказчику без третьей стороны).