Елена Малиновская, Millhouse: Пандемия запустила трансформацию рынка офисной недвижимости и культуры офисной работы

Все, чья профессиональная деятельность связана с офисами – владельцы зданий, руководители компаний и сотрудники в замешательстве. Никто не ожидал, что пандемия, это надолго. Работа с соблюдением новых санитарно-эпидемиологических мер, скорее всего, стала новой реальностью. Сейчас собственники офисов всерьез задумываются о том, что делать и что менять. О новых перспективах рассуждает директор по аренде компании Millhouse Елена Малиновская.

Когда весной 2020 года этого года вся страна ушла на карантин, предположение о том, что офисные здания больше не пригодятся, стало очень популярным в прогнозах на тему как изменится мир после пандемии. Пандемия перевернула офисную жизнь. Шумные бизнес-центры стали похожи на опустевшие города. Диваны и минимально подходящие свободные пространства в домах сотрудников превратились в офисы. Первое время, когда нет выбора, все работали в тех условиях, которые у них были. По прошествии нескольких месяцев, стало понятно, что возможностями для продолжительной удаленной работы располагает не каждая среднестатистическая семья. И в  целом, снабжение сотрудников портативным компьютером и совещания по видеосвязи перестали казаться успешной долгосрочной стратегией. В то же время, с учетом противоэпидемиологических ограничений и интересов сотрудников, которые предпочитают не возвращаться в офис, стало понятно, что схема работы полного штата в офисе в режиме 8-часового рабочего дня, больше не актуальна.

Сейчас большинство участников рынка находится в поиске баланса рекомендаций надзорных органов, действующей штаб-квартиры компании и попыток не потерять производительность и штат сотрудников. Что именно нужно соблюдать уже ясно, но как совмещать все вместе, пока нет. Есть те, кто придет к новому пониманию своих офисных потребностей еще позже, потому что сейчас другие приоритеты. Один из ярких примеров международный сервис по доставке товаров путешественниками Gabr, чьи основатели собрали накануне общемирового локдауна всех работников в Испании, откуда не могли вылететь в течение нескольких месяцев.

Международный опыт предпочтений, касающихся офисной или удаленной работы, неоднороден – одни страны заметно опередили другие в стремлении работать удаленно. Slack, которая разрабатывает рабочий мессенджер, совместно с GlobalWebIndex, опросили 9 тыс. сотрудников, занятых умственным трудом в шести разных странах. Выяснилось, что больше всего удаленно работающих сотрудников в США – 44% и Великобритании – 45%. А в Японии, Франции, Германии, наоборот, сопоставимая часть предпочитает ходить в офис. Исследователи объясняют предпочтения различной эффективностью местных властей в сдерживании распространения Covid-19 и культурой отношения к удаленной работе. Сотрудники в Японии в два раза чаще чем в США и Великобритании, говорят, что не могут делать свою работу удаленно. Это означает, что универсальной стратегии поддержки продуктивности не существует.

В  Москве каждому работодателю пришлось решать, как оформлять новые условия работы сотрудников – документально и на местах. Допустим, наладить комфортную удаленную работу возможно. Особенно в небольших компаниях, но масштаб расходов на организацию удаленных рабочих мест в госкорпорациях и госмонополиях, крупных частных компаниях, может удивить. На сайте «Газпрома» есть распределение сотрудников по возрастам и категориям с указанием численности. В компании трудится 224,4 тыс. руководителей, специалистов и других служащих (сюда не входят рабочие). Грубый подсчет затрат на компьютерные столы, стулья, плюс лампы и расходные материалы дает сумму более чем в 5,6 млрд руб. Это без учета расходов на компьютеры, дополнительную офисную технику вроде принтеров и сканеров, и географии сотрудников. С одной стороны, это разовые расходы, в отличие от аренды, с другой, что делать при увольнении сотрудника? В бизнес-центрах освещение, мебель, инженерные рассчитаны таким образом, чтобы за компьютером можно было провести полноценный рабочий день. Повторить это у каждого дома, скорее всего, не удастся. Трудности организации рабочего места дома связаны не только с огромным количеством инфраструктурных проблем, включая наличие свободного места. Те, у кого есть кабинет, могут страдать от отсутствия общения.

Есть компании, где руководство хорошо понимает, что социальные и бытовые условия не всем позволяют работать из дома и задают сотрудникам вопрос не «кому нужно быть в офисе?», а «кто хочет вернуться в офис?». Работодатели отдают себе отчет в том, что постоянная удаленная работа снижает лояльность к компании. Дистанционное общение по рабочим вопросам формирует равнодушие к бренду. Не ощутив заметных изменений, можно легко перейти к конкурентам.

На фоне общей усталости от офисной гонки и современных тенденций к поиску баланса между работой и жизнью, многим нравится работать из дома. Но не всегда. И не всем. Единая среда – или офисная, или домашняя – вызывает у сотрудников гораздо меньший энтузиазм, чем гибридная. Исследование Slack показало, что только 12% предпочли бы работать все время в офисе, 13% — полный рабочий день дома.

Эксперимент по работе на дому дал многим бывшим офисным работникам возможность попробовать новый способ работы, и данные показывают, что им (в основном) он нравится. Фактически, подавляющее большинство глобальных интеллектуальных работников (72%) предпочитают гибридную структуру, сочетающую дом и офис. Работники с гораздо меньшим энтузиазмом относятся к единой среде:. 72% сообщили, что в будущем предпочитают гибридную модель, которая сочетает удаленную и офисную работу. Даже в Японии об этом заявило сопоставимое количество опрошенных – 65%.

McKinsey, в отличие от Slack, изучившей мнение сотрудников, опросила 800 руководителей бизнесов, чьи показатели оборота попадают в диапазон до 1 млрд долларов и более 10 млрд долларов. Общий вывод совпадает с результатами Slack — удаленная работа никуда не денется, но не для всех, и не на каждый рабочий день. Текущая задача подобрать схему гибридной работы. 15% руководителей, опрошенных во время пандемии, готовы к тому, чтобы в будущем, десятая часть сотрудников работала удаленно два или более дней в неделю. Относительно ситуации до пандемии, доля таких руководителей выросла в два раза.

Офисы останутся, но с учетом новых потребностей бизнеса, система бизнес-недвижимости трансформируется. До 2020 года у нас были офисы и коворкинги с четким представлением об удачной или неудачной локации. Теперь главная ценность в гибкости. Часть сотрудников может насовсем остаться на удаленке, но приезжать на рабочую встречу с коллегам в коворкинг. Коворкинг может быть один, или их может быть несколько, если так удобно с учетом расположения контрагентов. Но сердце компании, ее центральный офис, в котором хранятся бренд, ценности, корпоративная культура, останется. И он тоже может быть гибким. Не все арендаторы могут позволить себе то, чем обеспечивают сотрудников лидеры рейтингов «самый желанный работодатель» — комфортные общие зоны, фитнесс, красивая территория. Но девелоперы могут взять это на себя, предложив спортивную, гейм, фуд и любую другую зону сразу всем арендаторам. Плюс то, что делает офис безопасным в условиях пандемии. Низкоэтажная застройка, минимум лифтов и больше лестниц, как и других возможностей разведения потоков посетителей. Бизнес-парки, как формат отвечают всем перечисленным запросам. Действующим офисам в черте города тоже придется перестраиваться. Пока трудно предположить, что могут сделать собственники для противоэпидемиологической безопасности в небоскребах. Здесь даже перемещение в лифте трудно ограничить. Возможно трансформация произойдет в сознании людей, они перестанут входить в лифт, в котором уже есть три человека, или будут просить других не входить в аналогичной ситуации. Наверное, это займет время, но, если не может измениться здание, могут измениться люди.