Сделка по покупке недвижимости. Договор купли продажи будущей вещи.

Адвокат Московской палаты адвокатов, член Московской коллегии адвокатов «Ульпиан», практик в вопросах недвижимости более 15 лет, Алиханова Эльвира Арзулумовна рассказала журналу OFFICE NEWS об особенностях договора купли-продажи недвижимости как будущей вещи.

Недвижимость в еще не завершенных проектах все чаще стали продавать как будущую вещь. В связи с этим вопрос: что такое «договор купли-продажи будущей недвижимости (вещи)» и как с этим работать девелоперам и брокерам с одной стороны и воспринимать покупателям с другой?

 Да, законодательство, регулирующее отношения между застройщиками и дольщиками, претерпело серьезные изменения. К счастью для покупателей недвижимости, в значительной степени усилилась степень их защищенности на разных стадиях возведения объектов и продажах по ДДУ (договорам долевого участия). Однако каждая инновация должна кем-то оплачиваться, и в данном случае все расходы легли на плечи девелоперов, что дополнительно усугубило их положение в момент снижения спроса.

И как застройщики решают данную проблему, ведь надо продолжать привлекать средства, финансировать строительство?

В основном, девелоперы, дабы сделать свои предложения более привлекательными с ценовой точки зрения, отходят от ДДУ и предлагают потенциальным покупателям иные форматы договорных отношений. Одним из таковых является, как раз, договор купли-продажи будущей недвижимости.

Часто можно услышать формулировку «договор купли-продажи будущей вещи», это сленговый или юридический термин, когда он вообще появился?

Договор купли-продажи будущей вещи имеет долгую историю, это далеко не новый договор. Гражданское право регулирует общественные отношения, которые фактически сложились в обществе и потребность в регламентировании которых становится все более актуальной. А потребность такая сложилась очень давно.

В Гражданском кодексе мы не найдем непосредственно термин «договор купли-продажи будущей вещи», однако, существуют нормы, прямо предусматривающие возможность его заключения. Такой нормой является пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса, который устанавливает, что договор может быть заключен на куплю-продажу как товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

Как купля-продажа объектов недвижимости в виде будущих вещей работает на практике, можно чуть подробнее?

 Самое главное, это изменение статуса приобретателя, он из дольщика превращается в инвестора. Из самого названия документа несложно понять, что речь (как, собственно и во всех договорах, заключаемых по объектам, где средства привлекаются на этапах строительства) идет о покупке помещения (офиса в бизнес-центре, апартаментов или квартиры в жилом доме), которого на данный момент не существует. В данном случае, не имеется в виду долевое участие покупателя напрямую, когда дольщик договаривается с застройщиком и передает ему деньги. Это, так называемый, инвестиционный договор, когда клиент передает средства застройщику в рамках инвестиций, за что и получает право требования на часть возведенной недвижимости.

От предварительного договора купли-продажи недвижимости документ отличается отсутствием необходимости заключать основной договор купли-продажи. С момента подписания стороны имеют друг перед другом вполне определенные обязательства. То есть, передача денег может быть осуществлена сразу после подписания договора (в сроки, обозначенные в документе).

А в каком объеме могут передаваться средства, есть ли законодательные ограничения на этот счет?

Как таковых, законодательных ограничений не существует. Стороны в договоре могут предусмотреть выплату в счет предоплаты как значительной суммы, в том числе и в размере 100%, так и небольшой ее доли. Все зависит от конкретных договоренностей сторон. Единственное, стоит помнить, что договор будет считаться исполненным лишь после выполнения обязательств обеими сторонами. Соответственно, переход права собственности и государственную регистрацию права будет возможно осуществить только после подписания акта приема-передачи недвижимости, в котором отдельным пунктом прописывается факт исполнения обязательств сторон в полном объеме.

Каким образом осуществляется переход права собственности и приобретатель становится собственником недвижимости?  Это происходит автоматически после ввода здания в эксплуатацию?

По договору купли-продажи будущей вещи у застройщика возникают обязательства перед клиентом только в том случае, если соблюдены определенные условия (и только тогда, когда они все соблюдены). А именно: объект недвижимости должен быть завершен, сдан в эксплуатацию и, самое главное, объект должен находиться в собственности застройщика, помещения должны юридически стать собственностью застройщика после регистрации в Росреестре, лишь после этого право собственности переходит к приобретателю.

Вполне рабочая форма взаимоотношений, все довольны, разве нет?

Тут как посмотреть. Договор позиционируется застройщиками как некий новый инструмент, сулящий покупателям сплошные преимущества. Однако, на самом деле, этот формат отношений разработан еще пару десятков лет назад, и все это время был востребован довольно редко. Это не случайно, есть объективные причины почему он был малоприменимым на практике.

Что же помешало этой форме договора получить распространение раньше?

Посмотрите, что такой договор дает застройщикам? Если только «Право на жизнь»…До последнего времени активно применялся договор долевого участия, он был наилучшим способом продаж строящейся недвижимости, пока законодатель не ужесточил ограничения по договорам ДДУ.

А что именно за ограничения так изменили привлекательность формы ДДУ и когда это случилось?

Значительные изменения ДДУ претерпел в 2018-2019 годах. По сути, изменения направлены на замену долевого строительства проектным финансированием.  По новой модели средства для строительства застройщики получают от банков в виде целевого кредита.  Деньги покупателей жилья (дольщиков) вносятся на специальные эскроу-счета, и могут быть использованы застройщиком только после завершения строительства для погашения взятых кредитов. Изменения продиктованы стремлением законодателя уменьшить число «обманутых дольщиков». Ранее в 2017 году с этой целью был создан компенсационный фонд, который должен был собирать деньги с застройщиков, чтобы на эти средства достраивать проблемные стройки. Однако помощи дольщикам компенсационный фонд особо не оказал.

Теперь продажа недвижимости как будущей вещи оптимальный выход из положения для девелоперских компаний?

Верно, этот формат договорных отношений стал интересен застройщикам. Заключая такие договора, девелопер на законных основаниях может избежать ограничений, накладываемых ДДУ о которых я сказала ранее. То есть, ему не нужно формировать уставной капитал, не обязательно иметь собственные средства для строительства, не нужно платить взносы в Компенсационный фонд, страховать ответственность перед дольщиками. Кроме того, закон не регламентирует условия получения всех документов и разрешений, необходимых для начала строительства.

Договор купли-продажи будущей недвижимости является для застройщика весьма неплохой альтернативой проектному финансированию – формату, который в скором времени должен заменить долевое строительство. В частности, проектное финансирование исключает продажу недостроенной и не введенной в эксплуатацию недвижимости, и требует собственных средств или привлечения банковских кредитов.

Собственно, такие условия ставят под угрозу или же делают невозможным дальнейшее существование многих застройщиков, работающих сегодня на рынке коммерческой, да и жилой недвижимости. Ведь идея долевого строительства как раз и заключается в том, что застройщик зарабатывает, возводя здание на деньги дольщиков (своего рода беспроцентный кредит), а дольщик, в свою очередь, получает недвижимость, которая ему обходится дешевле рыночной стоимости и в этом его основной мотив, как инвестора.

И еще один немаловажный аспект: договор купли-продажи будущей вещи позволяет вывести покупателя из зоны действия закона о дольщиках, а также из зоны действия закона о правах потребителях, ведь в этом случае покупатель является именно инвестором, а не потребителем каких-либо услуг. То есть, при таких контрактах застройщик несет меньше рисков при задержке сдачи объекта в эксплуатацию, имеет возможность «пересматривать» качественные параметры недвижимости, потребовать доплату за «лишние квадраты», возникшие в ходе строительства, а кроме того, игнорировать ряд гарантийных обязательств после передачи недвижимости.

Получается, что покупатель по договору купли-продажи недвижимости как будущей вещи не защищен? Есть возможность как-то зафиксировать в договоре обязательства застройщика, чтобы получить именно то, что покупатель желает приобрести?

Защищен конечно, если все оформлено правильно. Самое важное, что получает покупатель при договоре будущей вещи, это баланс ценового преимущества и рисков. Опытные инвесторы это понимают и извлекают из этого ожидаемую выгоду.

Для покупателя можно дать несколько рекомендаций, которые помогут снизить его риски. Во-первых, при строительстве или реконструкции есть вероятность изменения площади здания или помещения по сравнению с проектной, изменения его адреса. Следует указать в договоре пределы изменений, которые не требуют согласования с покупателем, или порядок заключения дополнительного соглашения к договору о корректировке данных о недвижимости. Также не будет лишним отразить, как влияет изменение площади объекта на его цену. Это позволит сторонам избежать споров в ситуациях, неурегулированных договором отношений. Во-вторых, для защиты интересов покупателя следует включить в договор условия о сроке ввода объекта в эксплуатацию и ответственности продавца за его нарушение. Это связано с тем, что в отличие от обычной купли-продажи недвижимости объект по договору купли-продажи будущей вещи может быть передан покупателю через довольно значительный срок после заключения договора, при этом, потребовать ее передачи через суд покупатель сможет не раньше, чем будет зарегистрировано право собственности продавца на нее.

Экономически такой договор  более привлекателен для потенциальных покупателей недвижимости?

Однозначно, в первую очередь, возникает ценовое преимущество, исчезают все расходы, которые застройщик вынужден нести в силу законодательных норм. Собственно, все эти расходы автоматически закладываются в цену недвижимости, предлагаемой по ДДУ, так что при покупке по договору купли-продажи будущей недвижимости цена объективно становится более низкой, привлекательной для покупателя.

Эльвира, что вы порекомендуете менее опытным инвесторам, которые сталкиваются с таким договором впервые?

Обращу внимание читателей OFFICE NEWS, планирующих приобрести недвижимость, на несколько факторов. Как отмечалось, права требования возникают только тогда, когда здание достроено и оформлено в собственность на застройщика. То есть, застройщик может передать помещение только тогда, когда оно, во-первых, «будет существовать» (бизнес центр, торговый центр, или дом, если это жилая недвижимость, сданы в эксплуатацию), во-вторых, основанием для отчуждения служит факт принадлежности – права нужно оформить юридически. Если, например, здание не достроено, право требования реализовано быть не может, инвестор не сможет автоматически стать собственником. Согласно закону, нельзя каким-то образом принудить застройщика к тому, чтобы он способствовал возникновению права требования.

Что же обеспечивает безопасность приобретателя в таком случае?

Если возник риск «долгостроя» и застройщик существенно затягивает сроки сдачи, то инвестор может получить свои деньги обратно в рамках досудебного разбирательства или по решению суда (если, конечно, застройщик не обанкротился). Однако это противоречит интересам инвестора, так как реальная стоимость недвижимости даже до завершения строительства, как правило, ощутимо превышает инвестированные средства.

Интересы покупателя нарушаются и при банкротстве. Возводимый объект, как и прочее имущество застройщика, переводится в «конкурсную массу» для последующей реализации, и отсутствуют гарантии, что новый застройщик удовлетворит требования покупателя относительно помещения.

Когда же помещение получено в собственность, инвестор не может заставить застройщика исправить какие-либо недочеты, которые проявились по прошествии нескольких лет. Гарантийные обязательства, как упоминалось, отсутствуют, а объект, в который были инвестированы средства, или передается «как есть» или, опять-таки, при отказе принять помещение покупатель может выступить истцом и через суд вернуть свои средства, но, к сожалению, время и нервы не вернешь.

И как покупателю недвижимости получить необходимые гарантии?

В любом случае, такие договоры нужно прорабатывать перед подписанием со своим юристом. Например, детально прописанные параметры качества в договоре меняют ситуацию кардинально. Рассматривая сделку со стороны покупателя, в особенности приобретающего недвижимость у малоизвестного девелопера, без сложившейся за годы репутации, я советую быть внимательными в деталях.

Эльвира, резюмируете в «двух словах»?

 Не вызывает сомнения тот факт, что для девелопера идеальное решение перейти от ДДУ и прочих схем к договору купли-продажи будущей недвижимости. В то же время этот договор достаточно медленно получает распространение, по причинам о которых мы говорили.

В принципе, такой договор может быть хорошим решением, если застройщик имеет возможность каким-то образом обеспечить залоговые обязательства (на соответствующую сумму, например, это может быть поручительство банка). Опытные инвесторы проводят такие сделки, зарабатывая на дисконте «во входной» цене в объект недвижимости. В остальных случаях я, как и большинство моих коллег юристов, рекомендую более классическую форму ДДУ. Возможно, с переходом застройщиков на проектное финансирование, положение изменится, но пока так.