Эльвира Алиханова. Советы адвоката: Какой подать иск. Признание права собственности на недвижимость

Споры о признании права собственности на недвижимость на примере из практики. Какой подать иск на признание права собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора (купли-продажи, инвестирования). Об том, как подать иск, читателям OFFICE NEWS рассказывает юрист с многолетней судебной практикой Эльвира Алиханова.

Что нужно знать про исковые требования. Какое исковое требование может быть подано.

Основное:

— о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи (инвестирования).

Дополнительные:

— о прекращении права собственности ответчика на квартиру;

— о прекращении (погашении) записи о регистрации права собственности ответчика на квартиру;

— об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к истцу, а также обременения в виде залога (ипотеки) на квартиру;

— о взыскании денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры;

— о компенсации морального вреда.

Рекомендации истцу о признании права на недвижимость.

Рассматриваемая категория споров подразумевает ситуацию, когда с истцом заключался не основной, а предварительный договор купли-продажи недвижимости, например квартиры, инвестирования строительства жилого дома или предварительный договор на приобретение жилого помещения.

Данная тема является актуальной, так как право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРН этого права за покупателем. Поэтому в случае уклонения застройщика от регистрации перехода права собственности, у покупателя остается только один выход – обращаться в суд с соответствующим исковым заявлением.

Основным требованием по такой категории дел будет выступать требование о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи (инвестирования). Одновременно с основным требованием в зависимости от конкретной ситуации могут быть заявлены также требования о прекращении права собственности ответчика на квартиру; о прекращении (погашении) записи о регистрации права собственности ответчика на квартиру; об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к истцу, а также обременения в виде залога (ипотеки) на квартиру; взыскании денежных средств в связи с уменьшением площади квартиры.

Иск о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи (инвестирования) целесообразно заявлять после того, как истек срок для заключения основного договора, который указан в предварительном договоре.

В судебной практике существует мнение, согласно которому не имеется оснований для признания права собственности на квартиру на основании предварительного договора, если не истек срок заключения основного договора, так как на данный момент не происходит уклонения от исполнения обязательств. Так, при рассмотрении конкретного спора суд проанализировал условия предварительного договора, заключенного истцом, и пояснил, что именно с момента истечения срока заключения основного договора у истца возникает право требовать заключить основной договор купли-продажи квартиры, а при уклонении продавца от его заключения — заявить требование или о понуждении к заключению основного договора, или о признании права собственности на квартиру.

Однако существует и противоположная судебная практика, когда суды удовлетворяют иски о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора, если на момент рассмотрения спора срок подписания основного договора не наступил или не истек. При этом суды руководствуются позицией, согласно которой факт ненаступления срока подписания основного договора с истцом не свидетельствует об отсутствии оснований для признания за истцом права собственности на квартиру.

Прежде чем начнем говорить о рекомендациях к составлению искового заявления, необходимо отметить, что на практике зачастую возникает путаница о том, заключен ли между сторонами предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи будущей вещи или договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Поэтому нужно помнить, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 2, 3 и 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

Для принятия положительного решения по иску о признании права собственности на квартиру на основании предварительного договора купли-продажи (инвестирования) истец должен представить суду документы, подтверждающие оплату стоимости квартиры в полном объеме в порядке и сроки, согласованные в договоре.

Такими документами могут быть платежные поручения, приходные кассовые ордера, квитанции, мемориальные ордера, различные акты и справки. В судебной практике высказывается мнение, что факт оплаты денежных средств по договору должен быть подтвержден финансовыми документами, в том числе приходно-кассовым ордером, квитанцией о внесении денежных средств в кассу. При отсутствии финансовых документов суд может не принять представленный истцом акт об исполнении обязательств по предварительному договору купли-продажи как документ, подтверждающий факт оплаты истцом денежных средств в счет исполнения обязательств по этому договору. Однако в таком случае велика вероятность принятия решения в пользу ответчика.

Если с истцом заключались, помимо предварительного договора, дополнительные соглашения к нему и соглашения об обеспечении исполнения обязательства, необходимо указать на это в исковом заявлении, а также представить такие документы суду. Кроме того, у истца может иметься заключенный им с управляющей организацией договор (соглашение) об управлении, эксплуатации, содержании и обслуживании многоквартирного дома, в котором находится квартира. Этот документ также может свидетельствовать о том, что истец в полном объеме выполнил обязательства по предварительному договору купли-продажи квартиры (инвестирования строительства жилого дома). Об исполнении истцом своих обязательств по договору могут свидетельствовать также следующие обстоятельства: открытие управляющей компанией финансового лицевого счета на имя истца и отсутствие у него задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг; оплата истцом расходов по технической эксплуатации и приемке жилого дома в эксплуатацию, а также ряд других обстоятельств.

В случае, если на момент предъявления иска у истца отсутствуют документы, которыми можно подтвердить отдельные обстоятельства, подлежащие доказыванию (например, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, данные учета из БТИ), то истец может истребовать такие доказательства через суд. Для этого следует включить в текст искового заявления ходатайство об истребовании доказательств, обозначив доказательство (например, данные учета из БТИ, разрешение на ввод дома в эксплуатацию), а также органы или лиц, у которых можно получить указанные документы (например, конкретное ТБТИ, застройщик или орган, выдавший разрешение на ввод дома в эксплуатацию). Кроме того, истец может заявить ходатайство об истребовании доказательства в процессе рассмотрения дела.

Важным для истца является также то, что в иск о признании права собственности на квартиру в построенном доме на основании предварительного договора можно включить требование о компенсации морального вреда. Если суд придет к выводу, что истец при заключении договора имел намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, моральный вред может быть взыскан с ответчика на основании ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей». Размер компенсации определяется судом с учетом характера причиненных истцу нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Таким образом, если Вы, преследуя цель восстановить свои права, решились обратиться в суд, то необходим комплексный анализ дела и выработка правильной позиции, эти составляющие неразрывны между собой и дают возможность правильно реализовать фактическую суть и получить результат, основанный на нормах права.

Если у вас осталась необходимость разобраться детальнее в теме защиты прав связанных с недвижимостью, вы можете задать вопросы адвокату Э.Алихановой на ее Инстаграм-странице.