Евгения Булавицкая, основатель RetailTrusts

Евгения Булавицкая: Чертова дюжина арендных ловушек на примерах драфтов существующих договоров

Евгения Булавицкая, основатель RetailTrusts

Хитрые формулировки в договорах по аренде – это классика жанра, которая была, есть и будет всегда. Видели такие договоры, когда ничего страшного вроде не написано, но интуитивно что-то не нравится? Мы разобрали 7 самых «сладеньких» драфтов договоров и нашли 13 повторяющихся ловушек, сводящихся к одному – вас ЛИШАЮТ ПРАВ.
Если у вас не получилось согласовать приемлемый односторонний отказ и существенно уменьшить штрафы, то не позволяйте хотя бы лишать себя тех процессуальных и материальных прав, которые для вашего бизнеса были предусмотрены мудрым законодателем.
Итак:
1.  Формулировка про безусловное исполнение Арендатором каких-либо обязательств. Все обязательства условны. Даже основное обязательство Арендатора по оплате арендной платы, УСЛОВНО и исполняется ровно столько, сколько ему предоставляют помещение. Вообще слово «безусловно» является опасным соседом для слова «Арендатор» и их наличие в одном предложении сразу должно вас насторожить.
2.  Формулировки, взятые из зарубежных контрактов про деловую репутацию, обычаи оборота для конкретного вида бизнеса и поддержание имиджа ТЦ на НАИВАСОЧАЙШЕМ уровне. Когда эти формулировки перечислены в большом разделе обязанностей Арендатора, а в самом нижнем (и самом важном разделе про расторжение) – эти обязанности признаются существенными обязательствами Арендатора. Т.е. не блюдете деловую репутацию (которая в нашей стране реальна как единорог) = расторжение. Как бы не было лениво, все пункты надо вычитывать и вычищать.
3.  Штрафы и неустойки признаются периодической арендной платой. Жесть как есть, без прикрас. Арендная плата, какой бы мы ее не назвали это плата за пользование (и владение!!!) помещением, которая может не выплачиваться только в случае, если помещение не предоставлено. Если вы признаете штраф или неустойку составной частью АП, то вы лишаетесь не только права на снижение этого штрафа, но даже самого факта оспаривания легитимности такого штрафа.
4.  Снятие ответственности с Арендодателя за действия третьих лиц. Нужно очень четко понимать, что таких «третьих лиц» в здании может быть много: от клининга до эксплуатации и охраны. При этом передача ИСПОЛНЕНИЯ, не означает снятие с себя ответственности за НЕ ИСПОЛНЕНИЕ. А еще нужно понимать, что не всегда легко доказать аффилированность Арендодателя с конкретной компанией. По сему: ответственности Арендодателя за действия третьих лиц в договоре быть.
5.  Погашение задолженности Арендатора в 7-8 очередей, из которых текущая арендная плата стоит на последнем месте. Особенно когда в очереди присутствуют убытки и штрафы. Считаем арифметику на примере: например, договором предусмотрен штраф 300 $ за каждый день не предоставления страховки, которую вы предоставили, но у вас нет подтверждения, выждали годик, через годик вам выставили штраф, который уже составляет 109 500 $, у вас не спрашивают, согласны вы с ним или нет, с его размером, – у вас берут эти 109 500$ из текущей арендной платы, а на текущую арендную плату вы получаете пени за неуплату. Что очень хитро, ведь начислить неустойку на штраф нельзя. А вот на арендную плату – можно. И в суд идти не надо, да вообще и оснований реальных для штрафов иметь не надо. Было бы желание. Пример рынок уже видел.
6.  Исключение 451 статьи ГК РФ как возможного основания для расторжения. Логика простая, – когда законодатель включал эту статью в ГК, а эта статья подразумевает возможность изменения и расторжения договора при существенно изменившихся обстоятельствах, для этого были достаточно веские причины, которые не изменились за второй десяток лет действия ГК  и мы уже не говорим об истории возникновения и действия этого института в законодательстве. Не надо закрывать себе, возможно последнюю, дверь для побега, если вы не Нострадамус.
7.  Размытые и не четкие формулировки о том, что Арендатор понимает, что Арендодатель самостоятельно определяет объем оказываемых эксплуатационных услуг в зависимости от потребности в обслуживании и так далее. Опять же аналогия простая, вы готовы приехав в стоматологическую клинику, уехать оттуда с наполовину залеченным зубом, потому что стоматолог на свое усмотрение принял такое решение? Или лететь отдыхать эконом-классом вместо бизнеса, потому что туроператор решил, что и в экономе ничего так, норм?  И здесь то же самое – вы платите эксплуатационные платежи, за конкретный объем услуг. Нет услуги – нет оплаты. А рассказы о том, что эти формулировки предназначены для сезонных услуг – не слушайте.
8.  Признание существенными обязательствами Арендатора всех обязательств по договору. Вы точно уверены, что понимаете эту формулировку? Готовы получить расторжение за не предоставление акта сверки? За не вовремя открытый магазин? За нарушение Правил ТЦ? У Арендатора одно существенное обязательство. Ну, максимум – два. Платить аренду и торговать тем товаром, которым обещал. Не более того.
9.  Согласие с размером штрафов и неустоек. Вроде как моветон, но, похоже, не все еще догнали. Рассуждение логичное, я же подписал договор с такими размерами штрафов, а значит, с ними согласен. Хуже что ли будет от одной фразы про то, с чем и так согласен? Будет. И может быть очень больно. Для тех, кто все еще в танке: действующее законодательство предусматривают массу нюансов: от возможности уменьшения несоразмерной неустойки, а вот 109 500$ за страховой полис – это вообще несоразмерно, до возможности оспаривать причинений ущерб. А вы, таки раз, и со всем согласны наперед, на 10 лет.
Собственно, опять же обывательский пример, – вы готовы сейчас расписаться в штрафе за нарушение ПДД, который гипотетически совершите лет через 5? Нет? А почему же вы готовы сейчас подписать на это свой бизнес? Даже привлечение к административной и уголовной ответственности не лишает вас права защищаться, представлять доказательства и требовать переквалификации. Отчего же вы готовы дать функции карательного органа обычному, заурядному, хозяйствующему субъекту, который не обладает в отношении вас НИКАКИМИ властными полномочиями?
10.  Формулировки о том, что если, вдруг когда-то действующее законодательство изменится и будет возлагать на Арендодателя какие-либо обязанности, которые не предусмотрены законом на момент подписания, то Арендодатель оставляет их исполнение на свое усмотрение. Почему-то не считается нормой приехать в государственные органы и сказать коллеги, вы тут налоги вводите новые, но вот «чур меня», я если что буду по старой ставке платить. Или, вы тут размер алиментов повысили, а я буду платить, как раньше требовали. А то мне больше платить не хочется. Но вот почему-то разрешить контрагенту самостоятельно принимать решение о том, в каком объеме исполнять ему ЗАКОН, это, пожалуйста. Вы не можете знать, что завтра появится в законе. А если в законе появятся какие-либо обязательства, которые должны исполняться Арендатором, если их не исполняет Арендодатель – вы готовы будете принять на себя неизвестно что?
11.  Исполнение обязательств Арендодателя по предоставлению Помещения, является встречным по исполнению всех обязательств Арендатора. Всех! То есть, за любое нарушение, например пункта про поддержание имиджа ТЦ или Правил ТЦ – вам ограничат доступ в Помещение. Клево? Не очень? Тогда формулировка должна звучать по-другому: «Исполнение обязательств Арендодателя по предоставлению Помещения, является встречным по исполнению обязательств Арендатора по оплате Арендной платы». Конечно, если в составную часть арендной платы не включаются пени и штрафы.
12.  Запреты на совершение Арендатором действий, которые прямо или косвенно могут привести к проверке Арендодателя государственными органами, появлению дополнительных обязанностей Арендодателя или иному ухудшению положения последнего. Особенно, когда на переговорах не могут привести ни одного реального примера таких действий, в сочетании с формулировками про «единоличное усмотрение Арендодателя», его же «обоснованное и экспертное мнение», а также в сочетании с расторжением за нарушение любых существенных обязательств Арендатора.
13.  Формулировки о том, что согласие Арендатора, если оно требуется по закону, считается полученным подписанием Договора, а вот согласие Арендодателя получается только в отдельной письменной форме. А на что, собственно, вы подписываетесь, на что вы даете согласие сейчас? Любая ваша обязанность, любой ваш акцепт должен быть понятен. На продажу Здания – да, на уступку – да, с известными ограничениями. Но не все, что даже юристы не в состоянии спрогнозировать.
Источник: new-retail.ru

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

В составе городского вокзала Митьково появится деловой центр

​Городской вокзал и общественно-деловой комплекс общей площадью 140 тыс. кв. м построят рядом со станцией Митьково третьего Московского центрального диаметра (МЦД-3), сообщила председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская.

Nikoliers совместно с компанией Denuo приглашает на вебинар по вопросам покупки недвижимости в ОАЭ

За последние пару лет значительно увеличилось количество российских компаний, расширяющих свой бизнес на международных рынках, в особенности в ближневосточном регионе. Наиболее привлекательным в этом направлении, безусловно, стал Дубай, который активно развивается и предлагает благоприятные условия для инвестирования, также ведения бизнеса во многих сферах, в том…

Елизавета Ильюхина, West Wind Group: В 2024 году в Москве вернется спрос на офисы без отделки

На московском рынке в этом году возобновятся сделки по офисам в состоянии shell&core, считают в девелоперской компании West Wind Group. Основная причина — в «вымывании» лотов с ремонтом и дефиците качественных помещений. Бизнесу ничего не останется, кроме как снова обратить внимание на офисы «в бетоне».

Группа Аквилон открывает продажи в «Аквилон SIGNAL» for business

Федеральный девелопер Группа Аквилон открывает продажи в корпусах 3 и 4 московского проекта «Аквилон SIGNAL» по адресу Сигнальный проезд, вл. 12. МФК расположится в двух минутах от ТПУ «Владыкино».

Региональные бизнес-центры ГК «БЭЛ Девелопмент» заполнены арендаторами почти на 100%

Офисные центры ГК «БЭЛ Девелопмент» стали точкой притяжения для владельцев бизнеса в 2023 году. Об этом свидетельствует высокий спрос на аренду в БЦ «БЭЛ Плаза» (г. Самара), в котором сданы 100% площадей, и заполняемость БЦ «Ереван Плаза» (г. Ереван), составившая 96% на конец года. В строящихся офисных центрах в г. Калининграде (МФК «Спартак») и г. Краснодаре («Бизнес центр на Рашпилевской») предварительные договора аренды подписаны на бóльшую часть площадей.

Рассрочка до ввода в бизнес-центре «Эйлер»

В премиальном бизнес-центре «Эйлер» (Филевский Парк, ЗАО) стартовала рассрочка на офисы и объекты ритейла до ввода здания в эксплуатацию. Девелопер проекта – ГК «Сумма элементов».

«Авито Недвижимость» запустила раздел по долгосрочной аренде мест в коворкингах

В новой категории на платформе можно разместить объявление о сдаче рабочих мест в аренду, указав специальные характеристики: от типа пространства до наличия в офисе принтера или телефонных будок.С 1 февраля «Авито Недвижимость», крупнейший на российском рынке ресурс по числу размещенных предложений об аренде офисной недвижимости…

Чем укомплектовать доступные санузлы для маломобильных сотрудников в офисе

Федеральная программа «Доступная среда», на которую ориентируются многие владельцы и арендаторы современных офисов, предполагает, что все санузлы в них должны быть оснащены санитарно-гигиеническим оборудованием, приспособленным под использование людьми с ограниченными возможностями. Что представляет собой это оборудование? Какими нормами и правилами регулируется его выбор и установка? Что необходимо предусмотреть для того, чтобы обеспечить безопасность, удобство и возможность самостоятельного передвижения маломобильных групп населения (МГН) при использовании санузлов? Рассказывает руководитель направления социальных проектов «Леруа Мерлен» Валерия Баранова.

IBC Real Estate: Сетевые сервисные офисы Москвы теряют вакансию

За 2023 год доля вакантных рабочих мест в сетевых сервисных офисах Москвы снизилась более, чем в 2 раза.По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, с января по декабрь 2023 года доля вакантных рабочих мест в сетевых площадках сервисных офисов снизилась с 26,3% до 12,5%, то…