Евгения Булавицкая, основатель RetailTrusts: Про право на односторонний отказ от договоров аренды субъектам МСП

Изначально мы видели множество различных версий и пожеланий обеих сторон к тексту закона, ряд таких предложений в полном объеме обесценивал закон, ряд положений вносил уточнения, и вообще сам по себе закон вызвал очень много полемики. В этой полемике мы узнали очень много интересного для себя. И полагаем, что это первое, с чего надо начать, потому что ряд этих «правовых новелл» можно использовать и дальше.

В первую очередь, для нас было важным, что большая часть арендодателей все-таки знает о том, что такое баланс сторон гражданского правоотношения, равноправие и прочие прелести российской цивилистики. Что удивило? Удивило то, что об этом вспомнили только когда, государство решило этот «небаланс» привести в баланс.

Почему арендодатели не помнили о том, что такое баланс сторон, когда присылали арендаторам договоры в ПДФ, не принимая правок, когда в тексте договора было по 17-25 оснований для расторжения договора арендодателем и НИ одного основания для расторжения арендатором. Тогда такой «баланс» устраивал арендодателей.  Поэтому теперь, когда мы вернемся к открытию новых магазинов (а мы очень верим, что это произойдет), не забывайте на переговорах  напоминать арендодателям про баланс сторон. Они точно знают, что это такое.

Второй момент, который пробрал до мозга костей (да, мы понимаем, что к нам будут плохо относиться после этих строк) — письменные мнения отдельных девелоперов о правовой природе обеспечительного депозита – с одной стороны, почему-то этих денег  у арендодателей уже не оказалось, с другой стороны, комментарий о том, что депозиты оказывается были истрачены на приведение помещений в состояние нужное арендатору. И здесь вообще речь сейчас не о коммерции. А чисто о голой юристике.

С точки зрения закона и текстов всех договоров (прям вот тут готова дать 100% гарантию о том, что написано ВО ВСЕХ договорах в стране) – обеспечительный депозит – это сумма N, которая может использоваться, когда сторона, выдавшая депозит, не исполнила то или иное обязательство. Даже если особо не вчитываться в ГК, а просто посмотреть содержание, то можно увидеть, что нормы закона, регулирующие депозит и его оборот, находятся в Главе 23, поименованной как «обеспечение исполнения обязательств».

Чистосердечное признание об отсутствии денег, конечно, было приятным, но суть не меняется – до нарушения обязательства брать деньги из депозита НЕЛЬЗЯ. Довод о том, что эти же целевые депозиты, которые, как арендаторам казалось, будут возвращены им обратно, оказывается были нужны для приведения помещения в нужное состояние (видимо, речь о ремонте), при том, что отделка в основном делается арендаторами за их счет, вплоть до оплаты стоимости витрины, стяжки, «пожарки» по 1 или 2 уровню – пошатнул веру в арендные отношения.

Главный вывод, который нужно сделать арендаторам: депозит должен обеспечивать только обязательства по арендной плате и больше ничего. За невозврат депозита должна быть нормальная штрафная неустойка, а не 395/317 статьи ГК по 0,15 рублей за день. Ну и третье – есть возможность заменить депозит на БГ – не поленитесь. Лучше заплатить чуть больше банку, но иметь гарантию сохранности собственных денег. Да-да, мы наивно полагали, что депозиты – это деньги арендаторов.

Теперь к формулировке о расторжении