Игорь Индриксонс инвестиции в недвижимость

Игорь Индриксонс: Перспективы инвестиций в недвижимость в России в 2020 году

Отечественный рынок недвижимости в настоящее время переживает инвестиционный бум. Однако, вкладывая рубли в квадратные метры, надо отдавать себе отчет в том, что инвестиция в недвижимость в России – это история не про прибыль, а про то, как потерять меньше, чем при использовании других финансовых инструментов, считает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость.

Как правило, недвижимость и сопутствующие отрасли составляют от 30% до 50% ВВП любого государства, по этой причине в периоды кризисов правительства стран в первую очередь стимулируют и всячески поддерживают именно сектор недвижимости. Россия не является исключением, поэтому руководство страны приняло ряд мер для стимулирования спроса на покупку жилья, в том числе улучшило условия ипотечного кредитования для населения.

Человек, приобретая жилье, будет делать ремонт, покупать мебель, а застройщик, в свою очередь, будет строить ещё, именно поэтому недвижимость — это огромная часть экономики любой страны.

Сегодня на рынке недвижимости России существуют два основных типа игроков. Первый тип ­– это так называемый отложенный спрос: покупка жилья для себя, в ипотеку или за наличный расчет. С учетом того, что ипотечное кредитование стало более доступным, все больше россиян, которые раньше откладывали приобретение собственной квартиры или дома, решаются на подобную сделку.

Второй тип игроков – это инвесторы в недвижимость. Те, кто считает, что государство продолжит стимулировать рынок недвижимости, и готовы на этом сыграть с пользой для себя. А также инвесторы, которые лишь пытаются спасти свой капитал, спрятав его в квадратных метрах. Кто из них прав, покажет время.

Важнее другое: сейчас покупка квартиры или дома в качестве инвестиции — это, по сути, попытка догнать и обогнать девальвацию рубля, а не способ заработать. Умные инвесторы отдают себе отчет в том, что сегодня успешная инвестиция в недвижимость в России – это история не про прибыль, а про то, как потерять меньше, чем при использовании других финансовых инструментов. Например, депозитов, ценных бумаг и т.д. Сегодня профессиональные инвесторы считают, что потеря 20% капитала в рублях в недвижимости за следующие 5 лет и будет называться победой и станет успешной инвестицией, так как в других инструментах такие потери могут составить все 50%, а то и больше.

В 2020 году рубль потерял 30% только за счет падения курса относительно других валют, плюс инфляция. Тем, у кого деньги были вложены в недвижимости, часть этих потерь компенсировал рост цен на жилье и доход от аренды, что составило приблизительно 20%. Если сравнивать недвижимость с другими доступными рублевыми инвестиционными инструментами, компенсации здесь были гораздо скромнее. Депозиты компенсировали лишь 7% из потерянных 30%, наличные деньги — ноль, а фондовый рынок не только ничего не компенсировал, но и увеличил потери более чем на 30% к девальвации. Выиграли в этой ситуации те, кто просто хранил свои накопления в валюте.

Парадоксальность ситуации на рынке сегодня заключается в том, что психологически инвесторы всегда были готовы зарабатывать на недвижимости или терять, но сохранить капитал, чтобы потерять меньше, — такое в истории бывает не часто. К сожалению, предстоящая турбулентность, связанная с санкциями, политической ситуацией и экономическим спадом, не оставляет рублю никаких шансов. И недвижимость — это, пожалуй, единственный рублёвый инструмент в России с наименьшей потерей капитала.

Такая ситуация в истории экономик стран мира бывает редко, но всё же встречается. Например, во времена Великой депрессии в США (1929-1933 гг.) цены на всё стремительно летели в пропасть, доллар девальвировался, однако сектор недвижимости терял в цене меньше других. Аргентина, объявив дефолт, ввергла собственную экономику в ад, но недвижимость горела в этом аду медленнее, чем другие инвестиционные инструменты. В период Второй мировой войны Великобритании, Венесуэле и Зимбабве также пришлось столкнуться со схожей ситуацией. Однако положение дел, в том числе и состояние экономики, в этих странах на тот момент было гораздо хуже, нежели чем в России сегодня. Россия сама сталкивалась с подобным в 1998 году, и меньше всего денег потеряли именно те, у кого они были в квадратных метрах.

Чему же учит нас международный опыт и как следует поступить? А учит он нас простым вещам — в любой кризисной ситуации обыграть государство сложно, а скорее всего, и невозможно. Поэтому следует разделить риски с тем, кто, собственно, и девальвирует рубль. Таким образом взять, по сути, государство в долю. Иными словами, покупать недвижимость только в ипотеку. Через 5 лет выиграют именно те инвесторы, кто решил не покупать недвижимость за 100% своего капитала, а, разбив сумму собственных средств, взял ипотеку на один или несколько объектов. Однако такой подход оправдан только в том случае, когда доход от аренды покрывает ежемесячный платеж по ипотеке.

Почему же выиграют инвесторы-ипотечники? Как показывает практика, они всегда выигрывают в периоды девальваций валют. 5 млн рублей, взятые в ипотеку сейчас, через 5-6 лет будут совсем другими деньгами с точки зрения покупательской способности. В истории уже были примеры, когда благодаря стабилизации экономики людям удавалось закрыть ипотечный заем с помощью месячной зарплаты.

Сегодня в меньшей степени нужно задумываться над такими мелочами, как где покупать, что покупать и как. В нынешней экономической ситуации нужно смотреть на картину в целом. Главное — приобретать в ипотеку простую недвижимость, которая всегда будет востребована на рынке аренды конкретно в вашем регионе. При этом важно помнить, что доход от сдачи в аренду вашего жилья должен покрывать сумму ежемесячного платежа по ипотечному кредиту.

Источник: IRN.ru

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

«Метриум»: Сколько девелоперы вкладывают в реконструкцию исторических домов Москвы

На рынке новостроек Москвы насчитывается порядка 20 проектов реконструкции и реставрации исторических зданий, которые неизменно пользуются спросом у покупателей, ценящих уникальность, комфорт и престиж. Эксперты «Метриум» выбрали наиболее яркие и успешные примеры таких проектов, которые находятся в продаже на рынке новостроек Москвы, рассказали об их истории и объеме инвестиций в реновацию.

Вакансия в деловых районах Москвы распределилась неравномерно

Объем свободных площадей в офисах Ленинградского делового коридора почти в 2,5 раза превышает вакантность в Москва-Сити, показатель вакансии в Ленинградском деловом коридоре по итогам 2023 года составил 121 тыс. кв. м, в Москва-Сити – 50 тыс. кв. м.

Бизнес-кластер на Лужнецкой набережной появится к 2027 году

Два офисных здания общей площадью около 40 тыс. кв. м планируется построить в центре столицы, сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарёв.

РБК опубликовал четвертый рейтинг по коммерческой недвижимости

O1 Properties, крупнейший собственник бизнес-центров класса А в Москве, снова подтвердила лидерство в сегменте, возглавив рейтинг девелоперов, специализирующихся на сдаче в аренду офисной недвижимости. Уже четвертый год компания занимает лидирующую позицию в рейтинге.

Bright Rich | CORFAC International помогла издательствам «АСТ» и «Азбука» найти новый офис в Петербурге

Крупнейшая в России издательская группа и один из крупнейших офисных девелоперов в Петербурге, компания Renaissance Development, подписали соглашение об аренде офиса. Арендатор выбрал помещение площадью 1 270 кв. м в бизнес-центре класса А Renaissance Pravda. Консультантом сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC International.

УК Zeppelin объявила о ключевом назначении в ТОП-менеджменте

C 2024 года на должность Коммерческого директора Управляющей компании Zeppelin назначена Марианна Плаксина, ранее занимавшая позицию Руководителя коммерческого департамента УК.

Беззвучный режим: тишину обещают жителям половины элитных домов Москвы

Покупатели квартир традиционно относят шумоизоляцию к важным критериям своего выбора. При этом технологии для создания тишины используются только в 32 из 55 элитных домов в продаже. Sminex провёл исследование, чтобы разобраться, какие решения востребованы на рынке этого сегмента недвижимости.

В жилых комплексах MR Group запущен высокоскоростной Wi-Fi в подземных паркингах

MR Group заботится о комфорте резидентов своих проектов и после ввода домов в эксплуатацию внедряет удобные опции совместно с партнерами. Жители еще девяти жилых комплексов компании получили возможность пользоваться бесплатным высокоскоростным интернетом с помощью Wi-Fi в подземных паркингах.

В «Авито Недвижимости» рассказали, в каких регионах выгоднее покупать коммерческую недвижимость с бюджетом до 10 млн рублей

Инвестиции в приобретение складов под сдачу в аренду быстрее всего окупятся в Тверской области, в торговые площади — в Алтайском крае, а в офисы — в Волгоградской области.За год спрос на покупку коммерческих объектов на «Авито Недвижимости» вырос на 8%. Многие приобретали помещения для дальнейшей…

Алексей Чумалов, Kalinka Russia: Что ждет московский рынок недвижимости в 2024 году — прогнозы и тенденции

Прошедший 2023 год можно назвать удачным для московского рынка недвижимости. По данным Росреестра, выросло количество ипотек, установлен рекорд по числу сделок на вторичном рынке и по числу сделок с эскроу-счетами. В элитном сегменте восстановился спрос от состоятельных покупателей. Какие тенденции будут сохраняться на московском рынке…