III Консенсус-прогноз — итоги 4 квартала 2016 года

В целом, по итогам 4 кв.  2016 года отклонение от прогноза незначительное по многим показателям. Самый точный прогноз  был дан по уровню вакантных площадей офисов класса В, различие прогноза и факта по которому составило менее 1%.  Максимальное отличие между прогнозными и фактическими значениями наблюдалось по средневзвешенной цене торговой недвижимости – 21,5% (соотвественно 286 984 руб./кв. м и 236 130 руб./кв.м).

 

Прогноз по средневзвешенной цене превысил факт на 15,2%, а по средней ставке – на 3,0%.

 

Макроэкономика Различие по стоимости барреля нефти составило  5,6% (48 долларов за баррель – прогноз, 51 доллар — факт). Индекс ММВБ был предсказан с точностью 5,1% (1 963 – прогноз и 2 068 – факт). Прогноз курса доллара (66,6 рублей) оказался на 5,8% ниже фактического (63,0), прогнозный курс евро (75,6 рублей) меньше фактического (68,0) на 11%.

 

Торговая недвижимость Ожидания экспертов по динамике цен купли-продажи торговой недвижимости оказались выше реальности на 21,5% (286 984 рублей за кв. м. – прогноз, 236 130 рублей за кв. метр – факт). Однако, если говорить о стоимости «квадрата» в стрит-ритейле в пределах Садового кольца, то прогнозная средневзвешенная цена (1 023 300 руб./кв. м) на 9,1% оказалась ниже факта (1 125 127 руб./кв. м). Что касается рынка аренды торговой недвижимости, то прогнозная ставка на 7,2% меньше фактической (30 317 и 32 682 руб./кв.м/год). Значительное расхождение зафиксировано в сегменте стрит-ритейла центра Москвы:  разница между фактическими (73 266 руб./кв.м/год) и прогнозными данными (63 106 руб./кв.м/год) составила 13,9%.

 

Офисная недвижимость В офисном сегменте прогнозы аналитиков относительно средневзвешенной цены на 8,2% превзошли факт (230 172 и 212 680 рублей за кв. метр). По помещениям в центре прогноз оказался выше факта на 4,5% (423 321 и 405 050 рублей за кв. метр). Ставки аренды на офисную недвижимость в классе А по прогнозу на 6,5% выше факта (31 471 рублей за кв. метр в год – прогноз, 29 563 рублей – факт), в то время как в классе В ситуация противоположная и прогноз ниже факта на 6,3% (14 744 и 15 728 руб./кв. м/год). Уровень вакантных площадей в классе А был спрогнозирован экспертами с погрешностью в 3,1%, а в классе В — 0,9%

 

Жилая недвижимость В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра ошибка прогноза составила всего 1,4% (194 791 руб/кв.м – прогноз, 192 054 руб/кв.м – факт).

 

Среди участников прогноза по итогам 4 квартала 2016 года наиболее точный прогноз оказался у Болотникова А. (отклонение – 6,7%), на втором месте – Алясов А. (отклонение – 7,7%) и на третьем – Красавчикова С. (отклонение –  7,8%). По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показала Плотникова Е. и с тремя – Болотников А.

Проект Консенсус-прогноз реализуется при поддержке информационных спонсоров:

Генеральный партнер – РИА Недвижимость

Генеральный интернет-партнер — Arendator.ru

Генеральные информационные партнеры –  журнал «МОЛЛ» и журнал CRE

Генеральный отраслевой партнер – Российский Совет Торговых Центров

Официальный информационный партнер — журнал «Недвижимость и Цены»

Деловой информационный партнер – РГУД

Интернет-партнеры: Retailer.ru, NewRetail.ru, ShopAndMall.ru, CRE.ru, ComEstate.ru, Dm-realty.ru, Urbanus.ru

 

Консенсус-прогноз		Квартал		Прирост, %
№	Показаьтель	3 кв. 2016	4 кв. 2016	3-4 кв. 2016
1	Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м	213 519	213 766	0,1%
2	Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м	287 447	286 984	-0,2%
3	Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м	1 013 728	1 023 300	0,9%
4	Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м	230 343	230 172	-0,1%
5	Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м	415 034	423 321	2,0%
6	Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год	18 675	18 962	1,5%
7	Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год	30 334	30 317	-0,1%
8	Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год	61 912	63 106	1,9%
9	Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м	192 832	194 791	1,0%
10	Курс рубль/доллар США	65	67	2,8%
11	Курс рубль/евро	73	76	3,0%
12	Цена барреля нефти Brent, дол.	47	48	1,7%
13	Индекс ММВБ	1 944	1 963	1,0%
14	Уровень вакантных площадей офисов класса А, %	27	26	-0,9%
15	Уровень вакантных площадей офисов класса B, %	16	16	-0,4%
16	Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	31 534	31 471	-0,2%
17	Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	14 769	14 744	-0,2%

Динамика фактических показателей

Факт	Квартал		Прирост, %
№	Показаьтель	3 кв. 2016	4 кв. 2016	3-4 кв. 2016
1	Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м	209 046	185 551	-11,2%
2	Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м	268 865	236 130	-12,2%
3	Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м	1 033 019	1 125 127	8,9%
4	Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м	213 309	212 680	-0,3%
5	Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м	426 102	405 050	-4,9%
6	Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год	18 476	18 409	-0,4%
7	Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год	31 719	32 682	3,0%
8	Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год	66 603	73 266	10,0%
9	Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м	210 996	192 054	-9,0%
10	Курс рубль/доллар США	67	63	-5,7%
11	Курс рубль/евро	72	68	-5,7%
12	Цена барреля нефти Brent, дол.	47	51	8,3%
13	Индекс ММВБ	1 962	2 068	5,4%
14	Уровень вакантных площадей офисов класса А, %	24	26	7,6%
15	Уровень вакантных площадей офисов класса B, %	16	16	-0,6%
16	Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	29 135	29 563	1,5%
17	Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	14 470	15 728	8,7%

Отклонения прогнозных показателей от фактических

№	Показатель	Консенсус-прогноз 4 кв. 2016	Факт    4 кв. 2016	Прирост, % 3-4 кв. 2016
1	Средневзвешенная цена коммерческой недвижимости (все сегменты) в Москве, руб/кв.м	213 766	185 551	15,2%
2	Средневзвешенная цена торговой недвижимости, руб/кв.м	286 984	236 130	21,5%
3	Средневзвешенная цена street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м	1 023 300	1 125 127	-9,1%
4	Средневзвешенная цена офисной недвижимости, руб/кв.м	230 172	212 680	8,2%
5	Средневзвешенная цена офисной недвижимости внутри Садового Кольца, руб/кв.м	423 321	405 050	4,5%
6	Средняя ставка аренды на коммерческую недвижимость(все сегменты) Москвы, руб/кв.м/год	18 962	18 409	3,0%
7	Средняя ставка аренды на торговую недвижимость, руб/кв.м/год	30 317	32 682	-7,2%
8	Средняя ставка аренды street-retail в пределах Садового Кольца, руб/кв.м/год	63 106	73 266	-13,9%
9	Средняя цена жилой недвижимости эконом-класса в Москве, руб/кв.м	194 791	192 054	1,4%
10	Курс рубль/доллар США	66,6	63,0	5,8%
11	Курс рубль/евро	75,6	68,0	11,1%
12	Цена барреля нефти Brent, дол.	48,2	51,0	-5,6%
13	Индекс ММВБ	1 963	2 068	-5,1%
14	Уровень вакантных площадей офисов класса А, %	26,4	25,6	3,1%
15	Уровень вакантных площадей офисов класса B, %	15,7	15,8	-0,9%
16	Средняя ставка аренды на офисы класса А (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	31 471	29 563	6,5%
17	Средняя ставка аренды на офисы класса B (без НДС и операционных расходов), руб/кв.м/год	14 744	15 728	-6,3%

*Проект «Консенсус-прогноз» – консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 2 квартала 2018 года специалисты высказали в анкетах в сентябре 2016 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально.