Исследование офисного рынка 2020

В 2020 год рынок вступил с явным дефицитом высококачественных офисных площадей, что позволяло прогнозировать дальнейший рост арендных ставок и повышение девелоперской активности. Однако результаты трех первых кварталов показали: все идет не по плану. Несмотря на значительное оживление на рынке после снятия действовавших жестких ограничений, в 3 квартале для многих компаний стал актуальным вопрос, что делать с неиспользуемыми офисными площадями: пытаться договориться с собственником о возврате данных площадей, сдавать в субаренду, объединяться с партнерами с целью оптимизации затрат. И этот вопрос будет актуальным на протяжении следующего года, т.к. большинство договоров в бизнес-центрах класса А и В+ заключаются на долгий срок и не имеют опции расторжения.

Компания ILM подвела итоги 3-го квартала 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы в своем ежеквартальном отчете. По итогам 3-го квартала темпы прироста нового предложения постепенно увеличились. Однако, темпы ввода новых объектов 2020 г. далеки от прошлогодних, а общий объем нового строительства за весь 2020 г. может составить не более 300 тыс. кв. м.. Динамика главного показателя спроса, объема чистого поглощения, хорошо отразила сложившиеся на рынке условия: это снижение деловой активности вследствие пандемии и высвобождение занимаемых площадей. Компании все больше стараются оптимизировать расходы на аренду, сокращая занимаемые помещения. По итогам девяти месяцев суммарное чистое поглощение, находится в отрицательной зоне. По итогам последних трех месяцев чистое поглощение составило -120 тыс. кв. м.

Новое строительство

Прирост новых площадей в 3 квартале 2020 г. составил 80 тыс. кв. м., и это на 70% меньше прошлогодних показателей.  В целом к концу года ожидается введение в эксплуатацию около 300 тыс. кв. м. – в условиях пандемии многие собственники переносят сроки запуска объектов. По итогам девяти месяцев суммарное чистое поглощение находится в отрицательной зоне и на 560 тыс. кв. м меньше показателя 2019 г. При этом темпы высвобождения площадей в 3 квартале выросли и составили 120 тыс. кв. м

Прирост новых площадей в 3 квартале 2020 г. составил 80 тыс. кв. м.

Предложение

Общий объем рынка офисных помещений Москвы составил 21,3 млн. кв. м, из них:

  • 22% — объекты класса А;
  • 38% — объекты класса Б+;
  • 40% — объекты класса Б-.

В 3 квартале 2020 на рынок вышли четыре новых комплекса — 8-й офисный корпус городского квартала «Арена Парк», бизнес центр «Калибр Парк», БЦ на Нагорной ул. 20, стр. 7, БЦ  «РСТ Семеновский».

По анонсам девелоперов до конца года можно ожидать ввод в эксплуатацию еще 240 тыс. кв.м площадей, большинство из которых относится к А-классу. При этом запуск других объектов с высокой стадией готовности, напротив, отложен на 2021 г.

Общий объем рынка офисных помещений Москвы

Спрос

Вполне закономерно, что в сложившейся экономической ситуации спрос на высококачественные офисы упал, и в 3 квартале темпы высвобождения площадей выросли: -120 тыс. кв. м по сравнению с -92 тыс. кв. м во 2 квартале. Свои позиции пока относительно удерживают помещения класса Б+, более доступные по условиям и ставкам по сравнению с классом А. При этом наибольшая вакансия отмечена в БЦ класса Б-: компании-арендаторы, пострадавшие от пандемии, переезжали в меньшие по площади офисы или вовсе их закрывали.

Несмотря на осторожность арендаторов, было заключено и несколько крупных сделок по аренде: собственники понимают сложность ситуации и готовы на гибкие условия для новых якорных арендаторов.

Несмотря на осторожность арендаторов, было заключено и несколько крупных сделок по арендеДинамика чистого поглащения

 

Ставки

Несмотря на все пертурбации рынка, существенного снижения ставок пока не произошло:

  • В классе А средний уровень запрашиваемых базовых ставок аренды по итогам сентября достиг 26 600 руб. за кв. м в год (+ 0,7% по отношению ко 2 кварталу);
  • В классе Б+ — 18 700 руб. за кв. м в год (-1,5%);
  • Класс Б- при этом продемонстрировал стабильный рост ставок: 16 600 руб. за кв. м в год (+ 12% за 6 месяцев).

Динамика базовых ставок

Тенденции

Темпы снижения арендных ставок на рынке пока сдерживаются дефицитом площадей в удачных локациях и низким объемом нового ввода. На этом «играют» и собственники – так, владельцы объектов класса А, расположенных в популярных и востребованных районах, пока не торопятся улучшать коммерческие условия для арендаторов.

При этом основная цель компаний-арендаторов – сохранить свой бизнес и штат сотрудников, снизив затраты. Чтобы добиться этой цели, широко используется формат удаленной работы, а также перевод части сотрудников в коворкинги. Очевидно, что формат офисных пространств будет меняться уже в ближайшее время. Изменения коснутся рассадки сотрудников (офисная «социальная дистанция») и возможности оперативной трансформации пространства под нужды компании (гибкое зонирование).

В 4 квартале 2020 г мы ожидаем увеличение количества вакантных площадей. Восстановление баланса спроса и предложения возможно при конструктивном диалоге собственников и арендаторов – и это важная задача для всех игроков рынка офисной недвижимости.