IPG.Estate: Обзор рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам I полугодия 2022

Консалтинговая компания IPG.Estate подготовила аналитический обзор петербургского рынка офисной недвижимости по итогам первого полугодия 2022 года.

Предложение

По итогам 1 полугодия 2022 года общий объем качественных спекулятивных офисных площадей составил 2,8 млн кв. м. Общий объем офисных площадей находится на уровне 4,8 млн кв. м.

За первые 6 месяцев 2022 года в Санкт-Петербурге не было введено ни одного бизнес-центра.

Географическая структура предложения остается неизменной на протяжении длительного периода, лидерами по предложению офисных площадей остаются Центральный, Петроградский и Московский районы.

В структуре предложения в зависимости от класса офисных центров преобладает класс В/В+, занимая долю в 69,4%. На класс А приходится 30,6% общего объема офисов.

Перспективное предложение

На текущий момент мы оцениваем объем планируемого в 2022 году нового ввода на уровне 170 000 кв.м, вместо ранее заявленного объема в 324 000 кв.м.

На фоне сформированного в течение 2018-2020 годов высокого уровня нереализованного спроса на качественные бизнес-центры, девелоперы начали активную реализацию новых проектов в 2021 году. Исходя из продолжительности девелоперского цикла, в 2022 и 2023 годах на рынке должно появиться порядка 400 тыс. кв.м качественных офисных площадей. Однако планы с высокой степенью вероятности будут пересмотрены и заявленный объем будет реализован в течение более длительного периода времени.

До конца текущего года рынок офисной недвижимости будет находиться под высоким давлением, которое найдет выражение в том, что новые офисные проекты не будут запускаться даже на стадии проектирования.

Основные причины – серьезные колебания ключевой ставки, влияющей на доступность заемного финансирования, а также существенно возросшая стоимость строительства и недоступность в текущий момент некоторых ключевых позиций инженерного оснащения зданий. Кроме этого, ограничивающим девелопмент фактором становится невозможность прогнозирования спроса.

Спрос

Спрос на офисную недвижимость испытал шок ввиду внешнеэкономического давления.

Во 2 кв. были завершены единичные сделки, начавшиеся в 2021 году.

Показатель чистого поглощения по итогам 1 полугодия 2022 года составил — 90 тыс. кв. м. Отрицательное значение чистого поглощения мы фиксируем впервые с 2009 года.

С точки зрения отраслевой структуры спроса, мы наблюдаем сохраняющуюся активность со стороны операторов гибких офисных пространств.

Компании нефтегазового сектора наращивают темпы экспансии. Сегмент IT не только остановил развитие, но и оказывает серьезное влияние на рост «скрытой» вакансии за счет ухода международных игроков.

Уровень вакантных площадей в офисном сегменте Санкт-Петербурга на конец 1 полугодия 2022 года находится на уровне 9,6%, что в абсолютном выражении составляет 464 тыс. кв. м с учетом «скрытой» вакансии:

• Уровень вакансии в классе А снизился на 1,5 п. п. и составляет 8,8%.
• Вакансия в классе В/В+ составляет 10,4%, что в совокупности дало увеличение общего уровня вакантных площадей на 2,8 п. п.

Объем освобождающихся офисов от IT компаний уже сейчас составляет, по нашим оценкам, 150 000 кв. м.

Мы ожидаем, что основная часть офисных помещений из «скрытой» вакансии будет реализована до конца года, однако, некоторые помещения начнут экспозицию на открытом рынке. Это обусловлено тем, что основная масса освобождающихся помещений от уходящих IT специфична и такие помещения требуют приспособления для бизнеса, отличного от айтишников.

Рост вакансии по итогам года будет в первую очередь за счет ввода построенных бизнес-центров. Пренебрегать «скрытой» вакансией не стоит, однако, ее влияние на уровень вакансии будет низким.

Ставки аренды и уровень вакансии

По итогам 6 месяцев 2022 года средняя арендная ставка в классе А составляет 2 040 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.

Средний уровень ставки аренды на офисные помещения класса В/В+ составляет 1 298 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.

В сегменте офисной недвижимости мы начинаем наблюдать растущую разницу в ставках на площади с отделкой и без.

До конца 2022 года мы не ожидаем коррекции номинируемой ставки в сторону уменьшения, но принимаем во внимание, что некоторые собственники готовы предоставлять незначительный дисконт, в основном за счет увеличения срока арендных каникул.