Как арендовать офис

Как изменился процесс взаимодействия между арендаторами и арендодателями офисных помещений в условиях пандемии? Как эффективно искать офис? На вопросы OFFICE NEWS ответил Исаков Ламбек Саидович — руководитель департамента коммерческой недвижимости «Officeagency», работающий в сегменте офисных помещений с 2008 года

Ламбек Саидович, рынок меняется, как определить адекватную ставку аренды офиса. Какие факторы влияют на стоимость аренды сегодня?

В целом если говорить об адекватной ставке аренды на офисное помещение, то это попросту рыночная ставка, если ставка «в рынке», то помещение сдается при наличие спроса, если же нет то даже самый хороший офис может долго простаивать. Обилие информации в интернете позволяет путем сравнения оперативно и точно определить на сколько экспонируемая ставка аренды соответствует рынку. Могу выделить группу факторов, критически влияющих на ставку аренды: локация, класс здания, качество и состояние отделки офиса, наличие парковки в нужном объеме. В общем это те факторы, за которые люди готовы платить, если им нужен офис с хорошей отделкой, локацией и требуемой емкостью паркинга, то они и ищут подобное помещение, просматривая один офис за другим. Если же нужно экономить, то чем-то приходится жертвовать, рассматривать офисы в менее популярных районах, но в качественных БЦ или же, наоборот выбрать менее качественное офисное здание, но расположенное в центре.

Опираясь на практику, какой дисконт в ходе переговоров получают арендаторы?

Как правило, в ходе переговоров, «дежурная скидка», которую без серьезных баталий может получить арендатор колеблется от 5 до 10%, в зависимости от того, как он ее обоснует, например собственной активностью в виде согласования быстрого переезда или же особенностями помещения, в частности необходимостью косметического ремонта. Способов получить скидку достаточно много, этому можно посвятить отдельное интервью. Если говорить о ситуации на сегодняшний день, то в связи с последними событиями, я про карантин, пользователи помещений больше нацелены на экономию и бывали случаи, когда потенциальные арендаторы запрашивали дисконт до 20% и выше. А вот акцепт скидки в таком размере зависел от ряда факторов, в большей степени от заполненности бизнес-центра и спроса на помещения данного арендодателя.

Влияет ли наличие брокера в сделке на возможность снижения арендной ставки в переговорах между собственником и арендатором?

Считаю, что брокер в цепочке переговоров играет важную роль, ведь процесс переговоров, это не только согласование арендной ставки в нужном диапазоне, но и снятие всевозможных разногласий, возникающих у собственника и арендатора в ходе переговоров. Задача брокера — это выгодная сделка для обеих сторон. Сделки с агентами в конечном итоге оказываются более выгодными для всех участников.

В чем плюсы и минусы работы с агентом при поиске офиса в аренду?

Отвечу так, если агент профессионал своего дела, минусов нет, только плюсы. На самом деле,  подбор офиса содержит в себе большое количество разнообразных нюансов. От начала поиска помещения до подписания договора аренды в выбранном офисе не мало этапов, поэтому помощь квалифицированного специалиста, как и в любом другом деле, только на руку арендатору, тем более что на рынке Москвы, услуга по подбору офиса бесплатна.

Как собственнику помещений «упаковать» вакантный офис для аренды? Что важно: фото, презентация и тексты объявлений?

В первую очередь посоветовал бы собственникам обратиться к специалистам по недвижимости, обладающими соответствующими компетенциями. Рынок меняется, конкуренция растет и время диктует свои правила. Безусловно, качественные фото, презентация офиса и правильно составленный текст только в помощь. Совершенно точно могу сказать, что лучше это сделает тот, кто делает это постоянно. В этой связи я настоятельно рекомендую собственникам офисных помещений выстраивать взаимовыгодное сотрудничество с агентствами, это приносит плоды.

Где и каким образом лучше всего рекламировать офис?

Не секрет, что в Москве большинство использует 3 основные площадки: ЦИАН, Авито и Яндекс-недвижимость. Это классическая тройка, для читателей OFFICE NEWS я поделюсь банальным, но важным рецептом – не отказываться от этих инструментов. Но поймите правильно, даже при идеальной формулировке объявлений и правильном размещении, никто не может гарантировать желаемого количества обращений от интересантов. Собственник офиса может разместить объявление на вышеуказанные площадки, ждать длительное время, сопряженное с простоем помещения и не получать заявок и как следствие просмотров офиса в нужном объеме. Поэтому повторюсь, наш опыт показывает, что наиболее успешны арендодатели, которые активно обращаются в агентства недвижимости.

Как выбрать агентство для успешного поиска арендатора?

Выбор очевиден, это «Officeagency», ну а если серьёзно, то помимо нашей компании я бы мог перечислить с десяток достойных агентств, успешно решающих задачи в сфере коммерческой недвижимости в реалиях «постковидного» рынка, не хочу никого обидеть. Как правило собственники общаются в разные агентства, но выбор остается за теми агентствами, которые оперативно и квалифицированно реагируют на обращение. Это мое мнение и наблюдение.

Нужно ли подготавливать офис, провести в нем уборку и избавиться от остатков мебели или строительных объектов или это можно сделать уже после сдачи помещения?

Знаете, каждый случай индивидуален, но я никого не удивлю, как показывает практика, офис подготовленный надлежащим образом к показом и как следствие к сдаче, более ликвиден.

Влияет ли на скорость сдачи офисного помещения текст договора аренды, как это сказывается на процессе привлечения арендатора?

Я бы разделил эти понятия, потому как привлечение арендатора, это один этап сделки, а согласование договора другой. Если первый связан с маркетингом, то второй носит юридический характер. На процесс привлечения арендатора условия изложенные в теле договора никак не влияет, но на последующем этапе, при согласовании деталей коммерческих условий и согласовании текста договора базовый драфт контракта аренды действительно важен, в особенности в связки с тем, насколько значительную гибкость проявляет арендодатель в отношении правок в договоре. Действительно, на рынке коммерческой недвижимости много сделок не состоялось из-за текстовых формулировок, а точнее условий, прописанных в договоре которые собственник не готов менять. В особенности, когда сделка проходит без агента, то есть некому сблизить стороны, повлиять в качестве арбитра на возникающие разногласия сторон, привести их к общему знаменателю.

Вот живой пример из практики: На сегодняшний день, много арендаторов просят включить пункт, где в случае введения карантина (самоизоляции), арендатор будет освобожден или частично освобожден от оплаты аренды, но подавляющее большинство арендодателей не готовы идти на подобные уступки и принимать такие риски полностью на свою сторону.  Хотя знаю, что во время первой волны пандемии и ограничением передвижения в Москве, многие собственники офисов скидки на арендные платежи все же предоставляли и размер таких скидок в некоторых случаях достигал 50% от месячной арендной платы. В рамках данного вопроса, хотелось бы поднять такой важный момент, а именно пункт о досрочном расторжении договора. На моей практике некоторое количество сделок так и не состоялось, ввиду того, что текущий арендодатель не отпускает арендатора без штрафных санкций. Например: Арендатор вынужден оптимизировать свои расходы и обращается в агентство недвижимости подобрать новый офис. Брокер находит офис, согласовывает договор, но в процессе выясняется, что арендатор не может расторгнуть договор, так как к нему будут применены штрафные санкции. В итоге: впустую проделанная работа брокера, новый арендодатель не получает арендатора, так как текущий арендодатель его не отпускает, как правило испорченные отношения с текущим арендодателем. Конечно такие вопросы необходимо фиксировать заблаговременно, но в общем на рынке такая проблема есть и я считаю, что ее нужно решать.

Надеюсь, что со временем рынок коммерческой недвижимости будет выходит на новый уровень взаимоотношений между всеми участниками рынка. Клиенты «Officeagency» чувствуют поддержку на каждом этапе арендных отношений, так как мы анализируем наш опыт, учитываем тенденции рынка, переносим наши знания в практическую плоскость. Собственникам же помещений и их арендаторам могу только пожелать работать с профессиональными консультантами и все будет хорошо настолько, насколько это возможно.