Генеральный директор сети Apollax Space - Иван Гуськов

Иван Гуськов, Apollax Space: Перспективы формата сервисных офисов и для кого подходит built-to-suit

Генеральный директор сети Apollax Space — Иван Гуськов, серийный предприниматель, владелец нескольких бизнесов,  в прошлом занимался розничным коворкингом Смародина, после пандемии решил поменять формат бизнеса, присоединился к Apollax Group и начал развивать b2b-проект Apollax Space. Этот проект принадлежит Apollax Group, одному из самых крупных владельцев коммерческой недвижимости в Москве. В собственности Apollax Group находится более 50 тыс. кв. м помещений класса B+. В начале 2021 года Apollax Space заключили 2 крупные сделки на рынке сервисных офисов и реализовали 3000 кв.м., якорным арендатором стала компания Modis.

Иван Гуськов рассказывает читателям OFFICE NEWS сколько времени занимает создание офиса built-to-suit, долго ли формат сервисного офиса будет пользоваться активным спросом и стоит ожидать в ближайшее время новых форматов на рынке сервисных офисов.

 — Иван, Вы — как сейчас модно говорить — серийный предприниматель. Почему одним из своих бизнесов вы выбрали рынок коворкингов? Чем он вас привлёк?

В принципе рынок недвижимости — и коммерческая недвижимость не исключение — это одно из классических направлений для инвестиций, этот рынок довольно стабилен, на нем всегда присутствует спрос.
Что касается ниши коворкингов — мне импонирует идея sharing-экономики, она сейчас только развивается на примерах каршеринга, коливингов и так далее. Например, несколько лет назад у каршеринга была небольшая ниша, а за пять лет года она успела разрастись до активного игрока рынка — в сложном 2020 году было совершено 70 миллионов поездок на каршеринге. У коворкингов я также вижу большой потенциал развития на рынке.
Кроме того, работа с коворкингами напрямую связана с сервисом. У меня достаточный опыт работы в сфере horeca, поэтому все, что связано с сервисом мне близко, я знаю, как этим управлять.

 — Как Вы пережили пандемию? Какой была ваша стратегия, когда — год назад — только начался локдаун?

В пандемию я вошёл как СЕО коворкинга «Смародина» — мы специализировались в основном на розничной аренде, предоставляли мини-офисы небольшим командам и отдельные рабочие места фрилансерам. Наша стратегия в начале кризиса была нацелена на максимальное снижение расходов, чтобы переждать первое время и увидеть какую-то динамику на рынке. Когда мы увидели небольшую “оттепель”, мы начали возвращаться к работе и заново отлаживать операционные процессы.

 — В какой момент вы выделили тенденцию роста B2B-сегмента на рынке коворкингов?

Спрос на B2B-сегмент был всегда, мы замечали его и на момент открытия в 2019 году, но он был не так ярко выражен. А вот уже в сентябре-октябре 2020, когда были сняты основные ограничения, мы заметили, что спрос на большие площадки начал уменьшаться одновременно со спросом на розничную аренду коворкингов. В то же время тенденция на рост спроса в сегменте сервисных офисов уже окончательно оформилась. К этому времени мы уже успели переставить бизнес на B2B-рельсы и в ноябре начали работать как сервисные офисы Apollax Space.

 — Как быстро удалось переставить модель коворкинга на рельсы B2B-формата?

Нам это удалось сделать довольно-таки быстро — между решением перейти на формат B2B и первыми продажами прошел примерно 1 месяц. Мы предупредили арендаторов, переупаковали наши B2C-предложения, модернизировали пространства, это было возможно благодаря гибким планировкам, и вскоре открылись как пространство, готовое принимать корпоративных клиентов.

 — Насколько актуален сейчас формат built-to-suit? Какие обычно запросы арендатора в таком формате?

Сейчас можно отметить его растущую популярность у крупных арендаторов. Основным запросом здесь можно назвать большие площади — от 1000 и иногда от 1500 квадратных метров. В такой формат заезжают не просто крупные компании с большим количеством сотрудников, а иногда и компании с несколькими департаментами, с дроблением на разные команды — у таких арендаторов также есть запрос (кроме большого метража) на функциональное разделение помещения. Поскольку им сложно найти готовое решение с подходящими планировками, то все чаще такие арендаторы смотрят в сторону формата built-to-suit.

 — Сколько времени занимает создание офиса built-to-suit (на вашем примере/опыте)?

В нашем случае создание офисов в таком формате занимает 3-4 месяца, при условии, что команда арендатора насчитывает меньше 100 человек. Если арендатору нужно большее количество рабочих мест — растет и время работ. У нас был подобный опыт, когда мы только переходили в B2B-формат и перестраивали площадку на Тульской. На этапе ремонтных работ у нас появился арендатор, который готов был занять всю площадку, и мы расширяли ее на дополнительные 250 рабочих мест. Тогда перестройка офисной площадки под формат built-to-suit заняла 4,5 месяца.

 — В чем выигрывают компании, которые останавливают свой выбор на формате built-to-suit?

Компании, которые выбирают такой формат, в первую очередь получают полностью адаптированное под себя пространство. Они не идут на компромиссы с владельцем и получают ровно то, что хотят. Помещения организуются и оснащаются под запрос. Это несомненный плюс, например, если клиенту нужно отдельное помещение для работы со специализированным оборудованием, как было у нас с Modis. В обычном офисе такое пространство организовать сложно, а в формате built-to-suit оно закладывается изначально в план офисного помещения. Таким образом клиент получает сразу то, что ему нужно, и не тратит последующее время аренды на перестройку арендованного помещения под свои нужды.
Кроме того BTS — это еще и кастомизация офисного пространства. Это в большей степени психологический момент — арендаторам комфортнее находиться в “своем” помещении, появляется какая-то ассоциация с тем, что это не просто снятый на время коворкинг или офис, а непосредственно их рабочее пространство.

 — Как изменился спрос на сервисные офисы за последние полгода?

В конце 2020 года по исследованию ЦИАН было видно, что 80% гибких пространств занято корпоративными клиентами. По данным Colliers International, основным клиентом на рынке коворкингов становятся крупные бизнесы, они располагают в сервисных офисах свои проектные команды, либо самостоятельно временно размещаются в гибких пространствах. Это помогает им найти какое-то краткосрочное решение для расположения своих компаний, в которое уже будет включен ремонт и налаженные офисные процессы. Такой выбор позволяет компании выиграть время, чтобы подумать и решить, в какую сторону двигаться дальше, подойдет ли формат коворкинга для дальнейшей работы или они будут возвращаться к классической аренде.

— Сколько времени формат сервисного офиса будет пользоваться активным спросом, по вашему мнению? 

Предугадать сложно, но мы ожидаем, что если сейчас сегмент коворкингов занимает 1,5% от рынка офисной недвижимости, то в ближайшие годы он вырастет до 5%. Скорее всего спрос будет расти, до тех пор, пока на рынке не появится какое-то новое решение, новый формат. То есть, такие новые форматы уже пытаются появиться, рынок перестраивается после кризиса и локдаунов. Мы видим выделение решений для розничных арендаторов или появление коливингов, о которых активно писали в начале года. Пока что сложно сказать: “Вот это оно, новое словно на рынке коммерческой недвижимости”. Сейчас мы видим, что такие форматы имеют перспективы дальнейшего существования, они смогут закрыть потребности некоторых работодателей, но как это будет развиваться в дальнейшем пока сложно сказать.

— Стоит ли ожидать в ближайшее время новых форматов на рынке сервисных офисов?

Пока сложно представить какой-то прорыв на рынке сервисных офисов, но новые решения и модификации появляются регулярно. Здесь за счет гибкости есть много пространства для маневра, появляются симбиозы коворкингов с девелоперами, например, но какие-то бумы и резкие подвижки происходят в основном под воздействием внешних факторов, таких как тот же коронакризис. Надеюсь, что подобных причин для появления новых форматов в ближайшее время не будет, и все будет развиваться в своем естественном темпе.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

Билдвайз: Редевелопмент дешевле строительства на 20-25%

В девелоперской компании «Билдвайз» посчитали среднюю стоимость редевелопмента квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве, а также оценили перспективность этого направления в столице.По данным «Билдвайз» на сегодняшний день средняя стоимость редевелопмента 1 квадратного метра коммерческой недвижимости обойдется на 20-25% дешевле строительства нового объекта.«Прежде всего, редевелопмент подразумевает…

MR Group создаст центральное гранд-лобби с кофе-поинтом в проекте Symphony 34

В премиальном жилом комплексе Symphony 34 компания MR Group предусмотрела особое пространство для резидентов и их гостей — гранд-лобби площадью 103,37 кв. м с кофе-поинтом. Оно расположится в отдельном трехэтажном здании и станет парадным обрамлением центрального входа на территорию комплекса.

В торговом центре в составе МФК BOTANICA сформирован семейный и детский кластер

В торговом центре Botanica Mall, который реализуется в составе одноименного многофункционального комплекса на ТПУ «Ботанический сад», сформирован семейный и детский кластер. В его состав войдут магазины, услуги, кафе для детей и родителей, детский развлекательный центр и многое другое. Общая площадь кластера займет около 10% арендопригодной площади объекта.

Деловой центр по городской программе построят в Обручевском районе

Деловой центр в составе жилого комплекса в Обручевском районе возведут по программе стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). После завершения работ там смогут трудоустроиться почти 1,1 тысячи человек. Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Книга “От ассистента до владельца бизнеса” Николая Казанского вошла в ТОП-10 лучших книг бизнес-литературы

Всего в первом конкурсе лучшей бизнес-литературы, который проводит общественная организация Инвестиционная Россия, приняло участие 327 книг, которые, по мнению жюри конкурса, будут максимально полезны российским бизнесменам и топ-менеджменту с учетом актуального контекста. 

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве — в ТЦ «Сиеста» в районе Сосенское в апреле 2024 и в ТЦ на Краснодарской, открытие которого запланировано в 2025 году. 

MR Group продолжит стратегическое сотрудничество с Tele2

Девелопер MR Group, оператор мобильной связи Tele2 и системный интегратор «ИСК» подписали соглашение о сотрудничестве в части оснащения жилых комплексов телеком-инфраструктурой. Компании сотрудничают не первый год: в 2021 году специально для MR Group Tele2 первым на телеком-рынке подключилась к проекту усиления сигнала связи, разработанному системным интегратором «ИСК».

Бюро UNK corporate interiors разработало архитектурную концепцию МОПов БЦ Rublevo Business Park

На рынок офисной недвижимости Москвы вышел новый премиальный проект – БЦ Rublevo Business Park, архитектурную концепцию мест общего пользования которого разработало и презентовало российское бюро UNK corporate interiors. Компания специализируется на архитектурном и инженерном проектировании коммерческих интерьеров и общественных пространств, разрабатывая комплексные решения и участвуя во всех стадиях работы над проектом.

CMWP™: Повторит ли складской рынок рекордный спрос 2023 года?

Объем спроса в Московском регионе по итогам 2023 года достиг 3 млн кв. м, рост показателя относительного прошлого года составляет 84%. Рекордные значения индикатора текущего года обусловлены комбинацией нескольких факторов: естественной ротацией, отложенным спросом 2022 года и очередным циклом расширения логистических мощностей крупных маркетплейсов.Мы ожидаем,…