Онлайн-калькулятор, прогнозирующий состояние офисного рынка и потенциал существующих офисных объектов

Компания JLL разработала онлайн-калькулятор, на базе которого собственники зданий могут спрогнозировать состояние офисного рынка Москвы и оценить потенциал существующих объектов на ближайшие 2 года. Онлайн-калькулятор JLL базируется на анализе поведения арендаторов в зависимости от локации и класса объекта, размера арендуемой площади, а также стратегии ее оптимизации с учётом отрасли, в которой эти компании осуществляют свою операционную деятельность.

Потенциал рынка офисной недвижимости зависит от макроэкономических показателей, оказывающих различное влияние на разные отрасли экономики. Всего было проанализировано порядка 40 бизнес-секторов, для каждой группы арендаторов (3 группы риска: высокий, средний и низкий) предусмотрен свой «план эвакуации».

Согласно данным JLL, крупные компании группы высокого риска проведут оптимизацию занимаемых площадей в среднем на 7-10%, в то время как большинство малых предприятий той же группы риска сократят свои площади в разы сильнее или расторгнут договор аренды: покинут рынок или переедут в более дешёвые помещения. В целом диапазон оптимизации по рынку может колебаться от 3% до 50% занимаемых площадей.

Потенциальный уровень вакантности в бизнес-центре зависит от размера его ключевых арендаторов. Небольшие и крупные компании наиболее уязвимы с точки зрения сокращения площадей, так как первые могут полностью закрыться, а вторые оптимизироваться целыми этажами. Для таких арендаторов возможны три сценария: покинут пространство, оптимизируют площадь или согласуют с арендодателем более приемлемые для выживания коммерческие условия. Как показывает опыт предыдущих кризисов, больше всего пострадают удаленные локации, децентрализованные офисы с ограниченной доступностью общественным транспортом, расположенные далеко от метро, а также менее привлекательные субрынки на востоке и юге Москвы.

Наибольшую чувствительность к изменениям демонстрирует класс А, что в том числе подтверждает опыт двух предыдущих кризисов. 75% сделок с офисами класса А во всех зонах (ЦДР, Садовое кольцо-ТТК, «Москва-Сити», ТТК-МКАД и офисы за пределами МКАД) относятся к крупным, в классе В+ их всего 50%. Одновременно среди якорных арендаторов объектов класса А значительно выше доля представителей отраслей, находящихся в высокой зоне риска.

Доля наиболее устойчивых отраслей в составе якорных арендаторов в классе А при движении из центра заметно снижается с 35 до 20% в то время, как в классе В+ наблюдается обратная тенденция. Однако стоит отметить, что значительную долю арендаторов офисов класса B+ составляют компании малого бизнеса, перспективы выживания которых в текущих реалиях все еще не определены.

Юлия Никуличева, руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL: «В 2021 году арендаторы будут работать в условиях возвращения к «новой нормальности» и смогут прагматично оценить свои потребности в офисах и далее активно выходить на переговорную позицию с арендодателями. Поэтому мы разработали онлайн-калькулятор для офисных зданий Москвы, который позволит спрогнозировать риски, связанные с ростом вакантных площадей. Сейчас основной вопрос для собственников зданий — как сохранить арендные ставки, чтобы оптимизировать будущие денежные потоки. А это напрямую связанно с жизнеспособностью пула арендаторов в новых условиях».

С учетом времени, которое потребуется на то, чтобы компании осознали, какое количество офисных площадей им нужно и провели переговоры с арендодателями, наибольший эффект от изменений рынка будет заметен в первом полугодии 2021 года, но уже в 4 -м квартале общая ситуация в сегменте аренды начнет постепенно стабилизоваться.

О компании JLL

О компании JLL — JLL (NYSE: JLL) является лидирующей компанией на рынке профессиональных услуг в сфере недвижимости и управления инвестициями. Мы реализуем новый подход к недвижимости, формируя пространства и неограниченные возможности для достижения самых смелых целей. Следуя этому подходу, мы сегодня создаем лучшее завтра для наших клиентов, сотрудников и общества в целом. JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500 с годовой выручкой на уровне 16,6 млрд долларов в 2020 году. Компания JLL объединяет около 91 тыс. сотрудников в более чем 80 странах мира (по данным на 31 декабря 2020 года). JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком Jones Lang LaSalle Incorporated. В России и странах СНГ JLL представлена офисами в Москве и Санкт-Петербурге. Российская команда JLL отмечена престижными наградами, включая премию «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Москва в 2004, 2006-2017 годах, «Консультант года» на Commercial Real Estate Awards, Санкт-Петербург в 2009 и 2016 годах, а также «Лучшая консалтинговая компания на рынке недвижимости России» по версии Euromoney Real Estate Awards в 2014-2018 годах.

Онлайн калькулятор JLL для офисных зданий Москвы доступен по ссылке — JLLStress-Test.ru