Как изобрести офис заново

Эпидемия коронавируса меняет офисные пространства.

Будущее наступило быстрее самых смелых прогнозов. Цифровая экономика из звонкой цели в одночасье стала обыденностью – деловая жизнь переместилась в онлайн. «Мы все словно бы оказались участниками масштабного эксперимента по переходу на удаленку. Около 70% специалистов во всем мире стали работать из дома минимум раз в неделю», – пишет английское консалтинговое агентство Knight Frank в обзоре последствий пандемии COVID-19 для рынка недвижимости.

Пока традиционные офисы пустуют, бизнес начал искать более гибкие условия аренды, говорят опрошенные «Ведомости» специалисты по недвижимости. Поэтому в новой реальности в выигрыше оказались операторы гибких офисов с их короткими сроками аренды и продвинутым сервисом. Более того, кризис стал катализатором развития новых форматов гибкого офиса.

Работники заходят на посадку

Российский рынок офисной недвижимости бьет антирекорды: объем сделок аренды и покупки офисов в III квартале 2020 г. снизился в 2,5 раза по сравнению с показателями того же периода 2019 г. «Это минимальное квартальное значение с 2006 г. По итогам 2020 г. объем сделок не превысит 1 млн кв. м. – впервые с 2009 г.», – сокрушается руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL Алексей Кучвальский (ответ передан через пресс-службу).

«Многие компании переорганизовывают рабочее пространство: вводят гибкий график, допускают в офис лишь 25–30% сотрудников – такие цифры мы слышим от клиентов чаще всего. Сотрудникам некоторых организаций до сих пор запрещено не только выходить в офис, но и контактировать на бизнес-встречах в закрытом пространстве», – рассказала «Ведомости&» руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина. Некоторые компании, по ее словам, отказываются от части площадей – в среднем от 20–30% пространства.

Впрочем, не все рыночные сегменты вели себя одинаково – пандемия стала дополнительным стимулом для гибких офисных решений и agile-подходов в организации офисных пространств, отмечает руководитель отдела офисных помещений «CBRE Россия» Елена Денисова в исследовании рынка офисной недвижимости Москвы.

По данным JLL, объем сделок аренды в гибких пространствах в III квартале 2020 г. вырос вдвое по сравнению с аналогичным периодом годом ранее и составил 18 000 кв. м.

Гибкость – новый черный

Сервисные офисы – альтернатива классическим. Этот формат не требует капитальных затрат, времени на отделку, но включает обслуживание помещений и поддержку административного персонала, объясняет Кучвальский из JLL. По его словам, в этом формате арендаторов привлекают меньшие сроки аренды – от 1,5 до 3 лет, а площадь можно изменить: увеличить или сократить в зависимости от потребностей.

Сильная сторона гибких офисов – полная изолированность: в аренду сдаются не отдельные рабочие места и кабинеты, а помещение со всей необходимой инфраструктурой – рабочими пространствами, переговорными, кухнями и зонами отдыха, объясняет Никитина из Cushman & Wakefield. Такой формат, по ее словам, подойдет и крупным компаниям, которые ищут офис для размещения гибких проектных команд, и средним быстро растущим бизнесам. Таким компаниям сложно распланировать потребность в офисных площадях на долгий срок, поэтому они не готовы на долгосрочную аренду.

Крупные корпорации также будут больше нуждаться в гибких пространствах, чтобы адаптироваться к тренду на оптимизацию расходов и эффективнее управлять занимаемыми площадями.

По оценкам исследователей McKinsey, на гибкие форматы сейчас приходится около 3% рынка офисной недвижимости в США и в последние пять лет их доля росла на 25% ежегодно. Гибкий офис – единственный формат рабочего пространства, где в будущем люди будут работать так же много, как сейчас, прогнозируют эксперты McKinsey.

По оценкам JLL, к 2030 г. 30% всего офисного пространства в мире перейдет на гибкий формат.

Люди хотят посещать офис не для того, чтобы воспользоваться компьютером – это можно сделать и дома, – а чтобы обсудить совместные проекты и встретиться с клиентом, уверена Никитина. Она верит в рост спроса на flex-пространства, к которым относит и гибкие офисы, и коворкинги. При условии открытия всех площадок, заявленных операторами (всего их 80), к концу 2020 г. площадь гибких офисов и коворкингов в Москве может вырасти на 55% до 271 000 кв. м.

За такими офисами – будущее, уверен исполнительный директор оператора сервисных офисов Space 1 Павел Федоров. «Компании ищут оптимальное решение, которое позволит им сохранить гибкость в размещении сотрудников, но при этом иметь полноценный офис, соответствующий их бизнес-процессам. Можно сказать, что гибкий офис – это оптимальное решение в новой реальности», – рассуждает он.

Западные исследователи отмечают, какую важную роль в бизнесе играют спонтанные мысли, спонтанные идеи, которые рождаются только в ходе живого общения, и этого невозможно добиться за счет видеоконференц-связи, рассуждает Федоров. «Сейчас уже точно все понимают, что без офиса жизнь невозможна. Другое дело, что его формат, функция и наполнение будут меняться», – уверен он.

Ателье форматов

Гибкость сервисных офисов проявляется не только в сроках аренды, но и в возможности выбора из разных форматов. Так, производитель крепких алкогольных напитков – американская компания Brown Forman в разгар пандемии в июле 2020 г. арендовала 940 кв. м в проекте Space 1 «Фабрика Станиславского», поручив оператору создание кастомизированного пространства по своим требованиям с сохранением всех традиционных атрибутов гибкого офиса. Это была первая сделка формата build-to-suit для российских гибких офисов, сообщили участники сделки в совместном заявлении.

Оператор проекта – российская компания Space 1 создала для арендатора индивидуальное пространство, в котором помимо рабочих мест есть профессиональный бар для дегустаций и тренингов. «Поскольку Brown Forman занимается производством и продажей алкогольных напитков, компания часто проводит тренинги и презентации своих продуктов. В этой ситуации стандартное офисное решение для них просто не подходит. Работая над проектом, мы не просто учли необходимость нестандартного зонирования пространства, но и стремились в его дизайне отразить многолетнюю историю компании, передать ценности бренда», – рассказывает Федоров.

Нелишние метры

Еще одно решение на рынке сервисных офисов позволяет оптимизировать арендные платежи крупным компаниям, у которых оказался избыток площадей вследствие перевода сотрудников на удаленный режим работы.

Так, консалтинговый гигант EY с начала пандемии обнаружил, что больше не использует пятую часть арендуемых помещений в «Аврора бизнес парке» на Садовнической набережной в центре Москвы. Оптимизировать расходы на аренду компания решила по схеме revenue sharing (разделение выручки) и обратилась для этого к Space 1. Оператор взял на себя поиск субарендаторов и обслуживание офиса на условии, что около 30% доходов от сдачи недвижимости в аренду будет получать Space 1, а 70% – EY.

Такой же путь могут выбрать многие компании, особенно крупные, которым легко отправить сотрудников на удаленку без потери качества работы. Аренда, затраты на ремонт и обслуживание офисов могут составлять от 10 до 20% операционных расходов компании, отмечают исследователи McKinsey. Поэтому субаренда – это распространенный «кризисный» формат, который позволяет компаниям временно оптимизировать затраты и вернуться к исходным площадям при нормализации ситуации. Но не все компании готовы самостоятельно заниматься поиском субарендаторов. Кроме того, конкуренция в этом сегменте растет и привлечение профессионального оператора с его возможностями по аутсорсингу управления и эксплуатации офиса является дополнительным конкурентным преимуществом.

Новое открытие офиса

Но не только объемы площадей и гибкость сроков волнуют арендаторов по всему миру. Пандемия заставила компании задуматься о том, насколько организация их офисов способствует укреплению здоровья и благополучия работников. И в будущем эти вопросы будут приобретать все более важное значение. Тенденция к «уплотнению» сотрудников, которая наблюдалась на протяжении последнего десятилетия, скорее всего, изменится на противоположную, считает Кучвальский из JLL. В этом смысле выбор в пользу гибких пространств будет помогать компаниям управлять плотностью размещения людей в офисах.

«Уроки этого беспрецедентного мирового эксперимента позволят компаниям заново изобрести саму суть работы, образ действий и роль офисных пространств», – пишут эксперты McKinsey в докладе «Офисы и рабочее пространство после COVID». Они ожидают, что в будущем гибкость в отношении офисной работы откроет компаниям новые возможности для поиска талантов, сделает работу продуктивнее, корпоративную культуру – сильнее, расходы на аренду – эффективнее.

Источник: vedomosti.ru

Фото: pinterest.ru