Как повысить доходность коммерческой недвижимости С класса — взгляд эксперта

Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, рассказали об основных способах повышения коммерческой недвижимости низких классов.

С каждым годом конкуренция на столичном рынке коммерческой недвижимости стремительно растет. Увеличивается объем нового предложения, более требовательными к качеству площадей и предоставляемым услугам становятся и сами арендаторы. Коммерческая недвижимость низких классов в силу более низких арендных ставок и наличия уникальных форматов сегодня пользуется достаточно высоким спросом. В то же время доходность старого фонда в некоторых случаях существенно ниже, чем доходность современных качественных БЦ класса А и В. Эксперты «ПРОФИС Недвижимость» выделили основные способы повышения доходности коммерческой недвижимости низких классов.

Увеличение арендопригодной площади

В первую очередь, при работе с коммерческой недвижимостью низких классов необходимо тщательно оценить эффективность использования имеющихся площадей. Зачастую значительная часть помещений в производственно-складских комплексах и бизнес-парках класса С не используется, либо заняты неиспользуемым оборудованием и техникой, что является для собственника упущенной выгодой. «Сдавая в долгосрочную или краткосрочную аренду открытые площадки на территории подобных комплексов, а также общественные пространства и актовые залы в административных зданиях и особняках класса С, собственник может существенно увеличить арендопригодную площадь и как следствие рентабельность объекта, отмечает Кристина Лиморенко, коммерческий директор «ПРОФИС Недвижимость».

Оптимизация расходов на эксплуатацию

Повысить доходность объекта также можно и за счет оптимизации затрат на эксплуатацию объектов. Это касается как расходных материалов и оборудования: замещение более дешевыми, но сопоставимыми по качеству аналогами, так и трудовых ресурсов: перевод на аутсорсинг части сотрудников, оптимизация задач для специалистов широкого профиля.

Работа с арендаторами

Немаловажной составляющей в вопросах поддержания рентабельности объекта коммерческой недвижимости является тщательный подбор и дальнейшая работа с арендаторами. К примеру, внутренняя служба безопасности «ПРОФИС Недвижимость» перед заключением сделки проверяет всех потенциальных контрагентов. Это позволяет в первую очередь «отсеить» недобросовестные и потенциально неплатежеспособные компании. В дальнейшем за тем, чтобы оплата от арендаторов поступала своевременно следит ряд подразделений компании, которые действуют в соответствии с принятой программой по работе с дебиторской задолженностью. Это помогает вовремя заменить проблемного арендатора на более устойчивого и платежеспособного из заранее сформированного листа ожидания. А в конечном счете позволяет избежать появления дебиторской задолженности и обеспечить собственнику заявленную доходность.

Цифровые сервисы

Эффективным инструментом для предотвращения дебиторской задолженности от арендаторов являются также и различные новые цифровые сервисы. Например, личного кабинет арендатора, через который они могут онлайн оплатить аренду и другие дополнительные услуги, которые предоставляет арендодатель. Подобные сервисы являются распространенным инструментом в сегменте высококачественной коммерческой недвижимости, и, можно сказать, диковинкой, для коммерческой недвижимости класса С и ниже.

Регулярная индексация ставок

Ключевым вопросом в повышении доходности объектов коммерческой недвижимости является также регулярная индексация ставок. Для этого многие собственники, как правило, заключают краткосрочные договора аренды. К примеру, в большинстве объектов, находящихся в управлении «ПРОФИС Недвижимость» с арендаторами, заключаются договора на 11 месяцев, что по позволяет ежегодно индексировать ставки, не менее чем на 5%. А предусмотрев в договоре аренды возможность соразмерного повышения тарифов за эксплуатацию и дополнительные услуги в случае изменения рыночной конъюнктуры УК избежать снижения доходности в связи с непредвиденным ростом цен.

Редевелопмент

И, наконец, самым глобальным способом повышения доходности объектов коммерческой недвижимости является – редевелопмент. Конечно, это требует от собственника существенных вложений в реконструкцию здания, которые могут окупиться лишь лет через 10. Однако подобные инвестиции зачастую вполне целесообразны, поскольку и доходность, и привлекательность объекта в целом, после грамотного редевелопмента могут вырасти в разы. Ярким примером этому может служить БП «Трехгорная Мануфактура», где за прошедшие 10 лет было реконструировано 95% зданий. В результате редевелопмента площадки заполняемость офисных и торговых помещений выросла вдвое, на 50% увеличился ежедневный трафик, и на 76% арендные ставки. Кроме того, существенно выроста популярность и престижность площадки в целом – сегодня «Трехгорная Мануфактура» является одним из наиболее известных деловых пространств в столице. При этом, большая часть объектов на территории объекта была реконструирована силами арендаторов. «Для того, чтобы минимизировать расходы собственника на редевелопмент, мы заключали с арендаторами «инвестиционные» договора, которые подразумевали необходимость проведения капитального ремонта зданий, где они арендовали офис, рассказывает Кристина Лиморенко. – Взамен арендаторы получали арендные каникулы на время ремонта и льготную ставку аренды на 3-5 лет».

«ПРОФИС Недвижимость» – управляющая компания полного цикла в области управления и эксплуатации недвижимости, лидер на рынке управления объектами коммерческой недвижимости класса В и ниже. Опыт управления объектами коммерческой недвижимости – более 10 лет. В обслуживании находится более 100 объектов, суммарной площадью более 2 млн кв. м. В портфеле «ПРОФИС Недвижимость» представлены офисные и производственно-складские комплексы, расположенные в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Краснодарском крае, Ростове-на-Дону, Ярославле, Ульяновске, а также коммерческая недвижимость аэропортов Сочи, Краснодара и Анапы. В основе работы «ПРОФИС Недвижимость» заложено использование уникальных аналитических моделей, индивидуально разработанных для каждого проекта, а также инновационные подходы в управлении.

Благодарим за предоставленную информацию пресс-службу компании «ПРОФИС Недвижимость».