Катерина Соболева, Becar Asset Management: Как инвестировать в апарт-отели

Катерина Соболева, вице-президент по инвестициям Becar Asset Management, рассказала читателям журнала OFFICE NEWS RUSSIA, как инвестировать в апарт-отели и что для этого нужно.

Предположим, вы сумели накопить пару миллионов рублей и решили теперь инвестировать эти деньги. Но куда? Депозит? Квартира? В последнее время для частного инвестора открылась еще одна возможность — номера в апарт-отелях. Мы подготовили для вас небольшой гайд, где по пунктам объяснили, чем выгоднее инвестиции в гостиницы, и что надо знать, чтобы зайти на этот рынок.

Что такое апарт-отель и чем он отличается от гостиницы

— Можно снять номер на несколько недель или месяцев.

— Во всех номерах предусмотрены кухонные зоны.

— Номера принадлежат множеству собственников и управляются профессиональной командой.

Сами постояльцы при этом не заметят никаких отличий от обычной гостиницы. На входе им предложат зарегистрироваться на ресепшен, в номерах будут ежедневно убираться и менять постельное белье и полотенца, можно воспользоваться набором сервисов, отдохнуть в баре или ресторане. Как и любая гостиница, апарт-отель может иметь звездную классификацию и работать под международным брендом. 

Сколько приносят инвестиции в гостиничный номер

Средняя доходность таких инвестиций 10-12% годовых. При этом порог входа на этот рынок — от 700 тысяч руб. В случае продажи номера, с учетом роста его капитализации в течение нескольких лет, она может достигать и 20% годовых. Для сравнения, банковский депозит — это4 максимум 6% годовых. При этом застрахованы на нем будут не более 1,4 млн рублей. Доходность инвестиций в покупку обычной квартиры для сдачи в аренду — от 3% (в старом жилом фонде) до 7% (в готовой новостройке). 

Зачем нужна управляющая компания

Профессиональная управляющая компания экономит ваше время: поддерживает номер в надлежащем состоянии (моет его и делает, при необходимости, ремонт), оплачивает “коммуналку” и налоги, следит за спросом и корректирует, в зависимости от него, цену и, при необходимости, решает любые конфликтные ситуации. Если вы захотите продать номер, то обычно достаточно обратиться к своему инвестиционному брокеру, который вам продал этот номер, так как обычно на доходные продукты есть Заявки от текущих инвесторов. Кстати, даже если ваш номер в какие-то дни будет пустовать, вы все равно получите доход — выручка равномерно распределяется между всеми собственниками номеров в отеле если используется котловой метод по категории. 

С чего начать

• Выберите локацию. Это может быть как туристический город, например, Санкт-Петербург, так и «продвинутый» район, где селятся молодые профессионалы.

• Изучите опыт застройщика и портфель его проектов. При заключении договора не забудьте прочитать все его пункты — там могут быть скрытые условия.
• Если вложиться на этапе “котлована”, то после открытия отеля стоимость номера в нем вырастет на 20-30%.

Как подсчитать доходность инвестиции

Например (все цифры условны), вы инвестировали 4 млн рублей. Суммируйте все выплаты, которые вам сделала управляющая компания в течение года. Допустим, это 490 тыс. рублей. Делите второе на первое и получаете 12,25%. Это и есть годовый уровень доходности вашей инвестиции.  

Чтобы посчитать сколько стоит на данный момент ваш номер вам достаточно годовой доход умножить на 10. Чтобы быстро Продать номер эта Формула идеальна, так как объекты с 10% доходностью продаются в течении 3 месяцев. 

Более подробно об инвестициях в гостиничные номера можно узнать на интенсиве Катерины Соболевой: school-investing.ru или написав Катерине в директ instagram.com/soboleva_rieltor/