Институт долгосрочных арендных отношений попал сегодня в зону турбулентности, это заставит рынок коммерческой недвижимости трансформироваться в сторону гибкости, и офисный сегмент в нем – не исключение. Все больше собственников, операторов и арендаторов начинают интересоваться так называемыми гибкими (flex) офисами и их новой модификацией: офисами по модели build-to-suit.

Расставание будет легким

Гибкий сервисный офис – это готовое пространство c уже установленной мебелью и оборудованием, выполненное по всем современным требованиям и стандартам, которое легко можно подстроить под потребности нового арендатора: поменять планировку, дизайн, внедрить в оформление пространства корпоративный стиль. При этом вложения в ремонт и оборудование, издержки на клининг, интернет, эксплуатацию и расходные материалы будут включены в ставку аренды, сроки которой, в отличие от классической, начинаются от 12-18 месяцев. В случае расширения или уменьшения компании-арендатора оператор в рамках договора предоставит новый офис, соответствующего размера, а если у него такой возможности не найдется – «разлука будет без печали» и без штрафных санкций.

По европейскому пути, но быстрее

Согласно исследованию JLL, по объему предложения flex-офисов российский рынок растет быстрее европейского – на 50% в год: в 2018 году их доля составляла 0,5% от всего объема офисной недвижимости, а в 2020 уже 1,5%.

До пандемии в Москве в 2020 ожидалось открытие 14 подобных площадок общей площадью 64 000 кв.м. Уже работают в гибких офисах такие крупные компании, как банк «Тинькофф», МТС, Росбанк, ВТБ, «Яндекс», X5 Retail Group, Huawei и другие. Сейчас строительство новых объектов офисной недвижимости замедлилось из-за карантина, рынок сжался, падение объемов купленных и арендованных площадей в столице в этом году может достичь 20%, но сегмент гибких офисов будет расти, так как и малые, и средние, и крупные компании в условиях неопределенности будут стараться оптимизировать расходы на аренду и не нести рисков капитальных вложений и штрафов за выход из договора.

Пандемия ускорит этот процесс (операторы сервисных пространств могут взять на себя риски собственников недвижимости, заключая договоры с ними на 7-10 лет и предоставляя гибкие условия найма арендаторам), и изменит его качественно – гибкими офисами стали интересоваться уже не только небольшие IT-компании, но и государственные и производственные компании.

Ключ от новой ниши

Уже несколько лет рынок классической аренды уверенно движется в сторону формата build-to-suit («офис под ключ», далее – BTS), поскольку в ситуации экономической нестабильности, которая уже стала нормой для нас, это позволяет снижать риски спекулятивного строительства объектов, а также учитывать специфику потребностей будущих арендаторов. К примеру, наши первые площадки («Space 1 Композиторская» и «Space 1 Арбат») мы создавали как готовое, универсальное, стильное и технологичное пространство, которое можно быстро можно адаптировать под несложные запросы арендатора (поменять формат рассадки, добавить брендирование, по уже заложенным направляющим выделить новую переговорную и т.д). А новые площадки на «Большевике», «Фабрике Станиславского» и «ЛеФОРТе» – планируем реализовать уже в формате BTS, что позволит нам учесть самые строгие и неожиданные ТЗ клиента и выполнить их за короткий срок – 3-4 месяца. Так, только за последний месяц к нам пришли четыре клиента на формат BTS: две компании, связанные с IT, и две компании из сегмента FMCG. Вот пример из конкретного ТЗ: необходимо организовать помещение под ситуационный центр, в котором необходима огромная панель из мониторов, где инженеры 24х7 отслеживают динамику изменений на объектах. Другой кейс: для финтех-компании, которая имеет банковскую лицензию, нужен офис, который, в том числе, может пройти все требования закона о банковской деятельности (контроль доступа, видеонаблюдение, зарезервированная IT-инфраструктура, организация работы с «чувствительными» документами).

Казалось бы, арендатору проще взять в таком случае прямую аренду на пять лет и построить там все «под себя» самостоятельно, но не у всех есть желание тратить на это время и ресурсы, отвлекать сотрудников и огромные деньги из оборота, заниматься непрофильной для себя архитектурой, строительством и эксплуатацией офиса. Опытный же оператор может оперативно создать такое пространство и «размазать» все капитальные затраты по арендным платежам. Арендатор может быть уверен, что новый офис будет не только соответствовать его специфическим задачам, но и станет современным и стильным, поскольку у оператора накоплен большой опыт в реализации таких проектов.

На вырост

На сегодняшний день рынок built-to-suit офисов корпоративного класса для крупных клиентов только зарождается, но очевидно, что он будет развиваться и привлечет других операторов помимо Space 1. С точки зрения географии пока запрос на такой формат фиксируется только в Москве, так как в регионах рынок коммерческой недвижимости отличается от столичного: бизнес-сообщество там менее профессионально, меньше и сами площадки, более короткие договоры аренды и по-другому выстроены отношения с кредиторами. Следовательно, там нет и главной задачи большинства собственников недвижимости – надолго сдать помещение надежной компании, чтобы обеспечить свои обязательства перед залогодержателями.

Но рано или поздно возможности build-to-suit оценят и в регионах, только масштабы запросов там будут скромнее, но зато – более массовыми. В Москве же и городах-миллионниках к build-to-suit неизбежно придут компании, уверенные в своих перспективах на ближайшие 5-10 лет: госкорпорации, IT и банковский сектор, крупные зарубежные компании.

Источник: hsnob.ru