Knight Frank: Эксперты назвали главные тренды рынка офисной недвижимости Москвы

В рамках XII ежегодной офисной конференции Knight Frank «Неопасный офис» эксперты рассказали о ключевых и основополагающих тенденциях, которые формируют и продолжат формировать вектор развития офисного сегмента. Среди них – уменьшение среднего размера офиса (компании в среднем стали арендовать помещения площадью почти на 20% меньше, чем в 2019 году), рост популярности гибких офисов, сокращение объема строящихся офисов (за последние пять лет годовой объем ввода не превышал 500 тыс. кв. м) и многие другие. Спикеры мероприятия обсудили, что ждет рынок офисной недвижимости, есть ли будущее у дистанционного формата работы, и как адаптироваться к меняющейся рабочей среде.

• Конференция состояла из двух сессий: в ходе первой обсуждались основные показатели московского рынка офисной недвижимости, динамика спроса и предложения, прогнозы и актуальные тенденции, а во второй части эксперты рассказали о том, каким должен быть современный и безопасный офис, какие изменения и подходы организации рабочего пространства сохранятся, а также как обеспечить сотрудников комфортными условиями и позаботиться об их физическом и эмоциональном здоровье.

• Среди трендов рынка офисной недвижимости Москвы эксперты выделили уменьшение среднего размера офиса. В настоящее время потребности арендаторов в занимаемых офисных пространствах снижаются. Так, средний размер сделки аренды составил 1 757 кв. м по сравнению с 2 169 кв. м в 2019 году. В постпандемийной реальности меняется и сам формат офисного пространства – теперь оно воспринимается как площадка для встреч и совместной работы, а не только как оборудованное рабочее место. Арендаторы заинтересованы в гибких и трансформируемых пространствах, лаунж-зонах, иными словами, в постепенном снижении количества рабочих мест. При этом отмечается растущая потребность в качественных офисах и инфраструктуре.

• Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает: «На фоне пандемии мы наблюдаем, что многие компании более активно пересматривают свои потребности в офисном пространстве. Это явление прослеживалось и ранее в связи с улучшением качества и распространения технологий, позволяющих сотрудникам работать удаленно. Что касается среднего количества квадратных метров на одно рабочее место, после периода сокращения этого показателя мы видим, что он снова увеличивается, поскольку теперь это является вопросом безопасности и здоровья сотрудников».

Динамика среднего размера сделки по аренде офиса в Москве, кв. м*

Источник: Knight Frank Research, 2021

*Без учета сделки Тинькофф Банка в AFI Square

• Эксперты отмечают дальнейший рост популярности гибких офисов, которые уже стали довольно востребованным продуктом среди корпоративных арендаторов. Гибкие офисы, стремительно развивающиеся последние несколько лет, постепенно становятся действительно серьезным и логичным вариантом для размещения крупных корпоративных арендаторов, например, банковских структур, телекоммуникационных компаний, игроков IT-сектора. Ограничения 2020 года в большей степени повлияли на операторов гибких пространств в отличие от классических арендодателей из-за более простых условий выхода из проекта арендаторов и отсутствия штрафов и пеней за это. Тем не менее, крупные сделки все же продолжали заключаться. Одной из таких сделок стала аренда «Сбербанком» около 4 700 кв. м (789 рабочих мест) в MANUFAQTURY Poklonka Place, или аренда группой компаний ФСК порядка 3 200 кв. м в пространстве «Space 1 Арбат».

Динамика объемов рынка гибких офисов Москвы

Источник: Knight Frank Research, 2021

• Кроме того, одной из важных тенденций является изменение привычного подхода к посещению офиса. После первой и второй волны COVID-19 весной и осенью 2020 года, большинство работодателей отметили, что дистанционный формат работы является вполне эффективным. В январе 2021 года, по данным исследовательского центра портала Superjob.ru, 32% респондентов среди московских работодателей заявили, что на текущий момент на удаленке остаются свыше 30% их работников, несмотря на снятие ограничений со стороны московских властей. Гибридный формат работы, когда часть работников находится дома, а часть – в офисе или когда сотрудники проводят рабочее время в офисе несколько дней в неделю, сегодня набирает популярность в большинстве компаний и становится очевидным трендом.

Источник: Knight Frank Research, 2021

Предпочтения сотрудников и менеджеров по количеству дней работы из дома

Источник: Knight Frank Research, 2021

• Никола Обайдин, директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia: «Девелоперам офисных пространств сейчас особенно важно уметь выстраивать отношения с резидентами и их сотрудниками, а также поддерживать изменение их потребностей и адаптироваться к новым условиям. В офисном парке Comcity мы особое внимание уделяем принципам, позволяющим успешно привлекать резидентов в офисы и делать их пребывание там комфортным и безопасным – налаживание постоянной обратной связи, полное обеспечение необходимыми сервисами и услугами в пределах бизнес-центра, забота об их здоровье и соблюдение всех мер безопасности».

• Отдельно стоит отметить долгосрочную тенденцию к сокращению объема строящихся офисов. За последние пять лет годовой объем ввода не превышал 500 тыс. кв. м. В 2020 году объем ввода офисов составил 224,4 тыс. кв. м, что на 41% меньше, чем в 2019 году. При этом до пандемии предполагалось появление на рынке более 500 тыс. кв. м новых качественных офисных площадей, но из-за кризиса девелоперы замедлили динамику выхода проектов, присматриваясь к поведению арендаторов и вектору развития рынка. Небольшой объем ввода помешал такому же резкому росту доли вакантных площадей и росту арендных ставок, как это было во время кризиса 2014 года, когда объем офисов, вышедших на рынок, составлял чуть более 1,4 млн кв. м.

Динамика объемов ввода на офисном рынке Москвы

Источник: Knight Frank Research, 2021

• Также по вопросу офисного девелопмента стоит сказать о превалировании в структуре нового строительства более качественных и децентрализованных офисов. На фоне снижения доли вакантных площадей в развитых деловых локациях столицы – центральном округе и ММДЦ «Москва-Сити», – девелоперы обратили внимание на площадки, расположенные за ТТК и МКАД. Так, наибольший прирост объема предложения с 2017 по 2020 год произошел в зонах ТТК-МКАД и за пределами МКАД с показателями роста на 6% и 13% соответственно. Данный тренд подтверждают быстро развивающиеся деловые кластеры, такие как Химки, Новая Москва и Сколково. Также в 2021 году из общего прогнозируемого объема ввода офисных площадей на московском рынке практически две трети будут составлять новые офисы класса А, по сравнению с 58% в 2020 году. Аналитики Knight Frank ожидают, что и далее в новом объеме ввода будут превалировать площади класса А.

Динамика объемов ввода на офисном рынке Москвы по классам

Источник: Knight Frank Research, 2021

• Колин Фитцжеральд, партнер Knight Frank по работе с международными арендаторами, рассказал об особенностях развития европейского рынка офисной недвижимости и отметил, что, в частности, в Лондоне сохраняется значение локации, поэтому девелоперы стремятся строить новые офисные объекты в пределах городской черты.

Спикерами конференции также стали:

• Михаил Иоаннесянц, директор по работе с ключевыми клиентами Knight Frank, отметил основные изменения в рабочем пространстве в новой действительности, например, фокус на гибкости организации, учет цели посещения офиса сотрудниками, акценты на здоровье и безопасности, поддержка бренда и корпоративной культуры, повышенное внимание удобству коммуникаций, создание новых типов рабочих мест и снижение концентрации сотрудников в местах общественного пользования и опенспейсах. Смена классического формата офиса на новый, «социальный», подразумевает прежде всего уменьшение количества индивидуальных рабочих мест и увеличение количества зон для коллаборации, а также децентрализацию общественных зон: чем больше в офисе будет мест для отдыха, условных кухонных зон и прочих мест скопления людей, тем лучше.

• Михаил Сафонов, директор по развитию property management и retail, Knight Frank, поделился принципами управления офисных проектов и рассказал об основных факторах влияния пандемии на создание новых офисов, среди которых – увеличение сроков поставки материалов и оборудования, нехватка персонала рабочих профессий, замена материалов на аналоги и приостановка строительства. Тем не менее, при профессиональном и гибком подходе удается выдерживать заявленные сроки проекта и выполнять работы с надлежащим качеством.

• Оксана Стародубцева, исполнительный директор компании CRAFT, с выступлением о трансформации подхода к оснащению офисных пространств с учетом новых требований, возникших в период пандемии коронавируса. По ее словам, для современного офиса важно обеспечение бесконтактности и дезинфекции помещений, использование качественных материалов, легко поддающихся санитарной обработке – все это помогает обезопасить сотрудников и сделать их пребывание на работе более комфортным.

• Полина Новикова, врач-эндокринолог, ЕМС, отметила, что в настоящее время руководству компаний должно быть особенно важно уделять внимание сотрудникам и оказывать поддержку в вопросах сохранения и укрепления физического и эмоционального здоровья.

• Юлия Анисимова, директор Office Line кадрового холдинга Ancor, рассказала о том, как пандемия повлияла на рынок труда и как сохранить эффективность и результативность сотрудников в новых условиях работы. В частности, она отметила массовый переход на удаленный или смешанный формат, автоматизацию внутренних процессов и переход на электронный документооборот, а также пятикратный рост числа компаний, предоставляющих сотрудникам возможность обучения.

• По мнению спикеров мероприятия, все эти тренды еще долгое время будут оставаться главными драйверами изменений на рынке офисной недвижимости, меняя в долгосрочной перспективе его структуру в сторону гибкости как в России, так и во всем мире.