KNIGHT FRANK: Падение объема ввода на 60-70% и освобождение офисов класса А говорит об отсутствии предпосылок к росту спроса

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели предварительные итоги 2020 года на рынке офисной недвижимости Москвы и подготовили прогноз на 2021 год. В текущем году рынок офисов претерпел ряд изменений: практики и подходы трансформируются, вынуждая компании становиться гибкими и мобильными все быстрее, особенно в аспекте их размещения в офисе. По предварительным данным, совокупный годовой объем введенных офисных площадей составит 240-280 тыс. кв. м, что на 60-70% меньше, чем в 2019 году. Доля свободных офисов класса А по итогам года ожидается на уровне 10,4-10,8%. Прогнозируемый рост предложения в субаренду может достичь 150-200 тыс. кв. м.

Предложение и спрос

• Совокупный объем ввода офисных площадей в 2020 году составит 240-280 тыс. кв. м против 520 тыс. кв. м годом ранее. Большинство девелоперов, опасаясь повторения на рынке кризисов 2008 и 2014 годов, в текущем состоянии неопределенности предпочитают выждать, когда спрос пользователей можно будет назвать активным и понять, как он изменяется. Это остается главным фактором сдерживания доли свободных офисов от стремительного роста.

• Прошлые кризисы так или иначе приходились на пиковые для рынка объемы застройки офисами, за которыми следовало резкое падение спроса и, соответственно, ставок и цен. По логике чего-то столь же радикального стоило бы ожидать и сейчас, однако ситуация иная – объемы ввода сохраняются минимальными с 2015 года. Одновременно с этим доступность качественных офисов в развитых деловых районах остается низкой.

• Мария Зимина, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, отмечает, что арендаторы даже при желании покинуть проект вряд ли найдут бюджетную опцию в сопоставимом расположении (если говорить о территориях внутри ТТК), с сопоставимым качеством и состоянии, позволяющем минимизировать издержки на подготовку помещений. Поэтому многие предпочли продлить аренду в текущих проектах, некоторые решили размещаться в гибких сервисных офисах, которые в период пандемии демонстрируют новые преимущества и недостатки.

Гибкие офисные пространства

• Рынок гибких офисные пространств растет, несмотря на события 2020 года. От негативных последствий сегмент оказался защищен гораздо меньше, чем арендодатели классических офисов. Основное преимущество, которым такие пространства привлекают своих клиентов – гибкость и мобильность – стали и главными факторами роста их издержек в той или иной степени. Например, крупные корпоративные компании и владеют, и арендуют классических офисы, а также платят за места в коворкингах. При необходимости срочно оптимизировать издержки они откажутся от наиболее «быстрых» с юридической и финансовой точки зрения. В аспекте аренды – это места в гибких офисах, часть из которых – например, «Яндекс» в Workki Park Kultury на Зубовском бульваре или МТС в Workki на Рязанском проспекте – были заняты монорезидентом и освобождались полностью. Эта ситуация, вероятно, носила разовый характер, но обнаружила уязвимость такой модели управления. По мере возвращения сотрудников в офисы, интерес к гибким пространствам стал еще более активным, чем раньше.

• Этому поспособствовало несколько факторов:

• Арендаторы, которые оказались не готовы продлевать аренду в своих проектах, предпочли избежать каких-либо затрат на отделку и разместиться в кратчайшие сроки;
• Текущие рыночные условия, не позволяющие досконально планировать штат, делают возможность гибких пространств еще более конкурентными;
• Собственники предоставляют более бюджетные опции по размещению в ключевых деловых районах.

• По словам Марии Зиминой, для того, чтобы повысить защищенность своего бизнеса, операторы гибких пространств стали в меньшей степени ориентироваться на привлечение крупной компании в спекулятивный гибкий офис, оставив этот продукт в пользование представителям малого и среднего бизнеса. Для больших компаний на рынке активно продвигается продукт сервисных гибких офисов в формате built-to-suit (BTS) под конкретную компанию, который является обособленным офисом арендатора, но в то же время сохраняет большинство «гибких» преимуществ спекулятивных пространств».

Коммерческие условия

• Запрашиваемые ставки аренд офисов в обоих качественных сегментах рынка сохраняют стабильную динамику, не демонстрируя значимых коррекций. Несмотря на изменения в отдельных деловых локациях, стабильный общий показатель говорит об отсутствии волны пересмотров собственникам ставок маркетирования своих офисов. Однако позитивным для арендаторов остается наблюдаемая игроками рынка гибкость со стороны собственников, если речь идет о новом потенциальном арендаторе или о продлении крупной компании в здании.

Тенденции и прогнозы

• С 2020 года следующие основные тенденции глобально будут формировать развитие рынка в следующие 3-5 лет:

• Внедрение удаленного и гибкого рабочего форматов – вынужденный переход на удаленную работу в период самоизоляции в России воспринимался по-разному как среди руководителей, так и среди сотрудников. Тем не менее, стартовая эффективность постепенно снижалась в большинстве случаев, по мере снятия ограничений большинство компаний предпочли вернуть сотрудников в офисы, если иное очевидно не является более эффективным и полезным для производительности.

• Переосмысление подходов к организации пространства, оптимизация офисов – по мере переноса части сотрудников на работу домой, образовался излишек площадей, от аренды которого зачастую отказаться сложно. Часть арендаторов оставляют полную площадь, но меняют концепцию офиса в пользу мест для проведения мероприятий, общения или обучение, в меньшей степени непосредственно для работы. Другие договариваются с минимальным потерями об отказе от площадей, а те, кто не смог прийти к соглашению с собственником, зачастую вынуждены сдавать площади в субаренду.

• Рост объемов субаренды – повсеместный процесс оптимизации офисов компаний привел к выходу на рынок предложения в субаренду, причем как в относительно бюджетных и развитых деловых локациях, так и премиальных офисных объектах Москвы, например, БЦ «Белая Площадь» или «Башня на Набережной». В целом, по нашим оценкам, на текущий момент рынок предложения офисов пополнился приблизительно на 100 тыс. кв. м.

• Мария Зимина считает, что такие факторы, как удаленный и гибкий форматы, оптимизация офисных пространств и рост объемов субаренды еще долгое время будут формировать рынок и определять особенности поведения его игроков. По результатам пандемии офисная недвижимость получила негативное влияние, однако рынок остается живым, а люди все еще вырабатывают подходы к новому формату на личном уровне.

• Что касается столь драматичного снижения введенных офисных площадей, то до тех пор, пока на рынке не буду наблюдаться индикаторы роста заинтересованности офисами, собственники проектов продолжат удерживать их на высокой стадии готовности в надежде привлечь якорного офисного арендатора и запустить проект на рынок. При любом сценарии развития показателей строительства, наблюдавшихся в 2008-2009 или 2014-2015, больше не будет – рынок начинает расти экстенсивно, перерабатывая пространства и модели во что-то качественно новое в рамках существующего.

• Объем чистого поглощения, ранее демонстрировавший рост в последние года и достигший 700-750 кв. м, не достигнет половины результатов прошлого года, по больше части из-за снижения спроса на объекты класса А – доля свободных офисов по итогам года ожидается на уровне 10,4-10,8% в этом сегменте, против 9,4% в конце 2019 года. Отдельно стоит отметить прогнозируемый рост предложения в субаренду, которое в конце года может достичь 150-200 тыс. кв. м.

• При этом говорить о конкретном векторе движения запрашиваемых ставок аренды не представляется возможным ввиду высокой частоты изменения сценариев дальнейшего развития, однако рынок демонстрирует отсутствие снижения запрашиваемых ставок даже в случае риска потери клиента. Это касается в большей степени качественных проектов в развитых деловых районах города. Однако в случае проведения переговоров по аренде или продлению, достичь компромисса становится зачастую легче.

• Мария Зимина добавляет: «Для существенного падения цен на офисном рынке нужно время – пока оно не наступило, однако все почувствовали снижение активности по переездам, и в этом году четвертый квартал очень отличается от привычного конца года».