Knight Frank подвел промежуточные итоги рынка офисной недвижимости

Как сообщает в своем исследовании один из ведущих консультантов в сфере коммерческой недвижимости в России — компания Knigh Fran «Результаты I полугодия 2019 года оказались соответствующими заявленным ранее прогнозам. Увеличивающиеся объемы нового предложения говорят о растущей уверенности девелоперов, законсервированных проектов на высокой стадии готовности становится все меньше, еще
до официального запуска офисного центра собственники в основном уже получают запросы от потенциальных арендаторов. В случае сохранения схожей ситуации, в перспективе двух-трех лет мы вероятнее всего будем наблюдать восстановление практики предварительной аренды и покупки площадей, ведь спрос остается стабильно высоким и факторов, способных повлиять на уменьшение объемов не наблюдается. (Один из примеров: БЦ «Якорь», класс «А» на Причальном проезде в СЗАО был заполнен почти на 100% в течение года до момента фактического открытия — примечание OFFICE NEWS) В свою очередь спрос продолжает децентрализацию, доля сделок за пределами Садового кольца и ТТК растет. Свободных офисов в
ключевых деловых районах остается все меньше, а будущие проекты, заявленные к вводу, не смогут в полной мере удовлетворить интерес компаний к офисам в центре города и ММДЦ «Москва-Сити». Несмотря на это, в нецентральных локациях за пределами ТТК еще остается много свободных офисных помещений. Такой географический дисбаланс позволяет говорить, что в целом офисный рынок в столице еще не встал на сторону  арендатора или арендодателя и такая ситуация сохранится, но лишь до тех пор, пока состояние дефицита не начнет наблюдаться в зоне до ТТК и далее вне ее пределов».

По итогам I полугодия 2019 года общий объем предложения на московском офисном рынке составляет 16,5 млн м2, из которых 4,3 млн м2 или 26% относятся к классу А и 12,2 млн м2 или 74% к классу В. Объем нового предложения I полугодия 2019 г. достиг 113 тыс. м2 , что практически втрое больше, чем в I полугодии прошлого года. На рынок вышел первый за долгое время крупный офисный центр класса А арендуемой площадью более 50 тыс. м2 – «Искра-Парк». Оставшаяся же часть новых проектов была представлена только зданиями класса В. Девелоперская активность ускоряется, в 2019 году ожидается существенное увеличение количества новых проектов, запущенных в эксплуатацию. По сравнению со 125 тыс. м2 , введенных в 2018 году, текущий годовой показатель ожидается на уровне около 450 тыс. м2. Несмотря на ускорение роста объемов
ввода, показатель еще остается на низком уровне. В свою очередь спрос сохраняется на стабильно высоком уровне уже в течение трех лет.  Совокупность этих факторов существенно влияет на динамику доли свободных офисов, где показатель в классе В уже снизился 1,4 п.п. с начала года –
до 7,9% или 965 тыс. м2. За счет высокого, по сравнению с классом А, объема существующих офисов, текущие пополнения общего объема  предложения слабо сказываются на балансе рынка, что позволяет продолжать поступательное снижение доли вакантных офисов в этом классе.

В классе А доля свободных офисов незначительно снизилась с начала года, несмотря на существенное пополнение объемов предложения.

Показатель в этом классе достиг уровня 12,0%, или 518 тыс. м2 , тем не менее до конца года ожидается его снижение. Снижение доли свободных площадей наблюдается как в ключевых деловых районах города вроде ММДЦ «Москва Сити» и Центральном деловом районе, так и в нецентральных локациях. В Центральном деловом районе доля свободных площадей достигла уровня 7,0% в классе А и 4,0% классе В. В ММДЦ «Москва-Сити»
ситуация ограниченного предложения также сохраняется, доля свободных офисов в классе А здесь составила 11,2%. В классе В доля свободных площадей в ММДЦ «Москва-Сити» составляет 11,9%. В силу дефицитного состояния предложения офисов в ЦДР и «Москва Сити» многие арендаторы в качестве альтернативы рассматривают зону в пределах Садового кольца–ТТК. Так, показатель вакантности тут снизился на 0,7 п.п. с начала года до 10,3% в классе А и на 1,7 п.п. (до 6,1%) в классе В. Впоследствии ожидается сохранение схожей тенденции к децентрализации спроса на офисы – подавляющая часть новых площадей, как в 2019 году, так и в следующие несколько лет, будет расположена за пределами Садового кольца
и даже ТТК.

Совокупный спрос.

Совокупный объем чистого поглощения офисов в I полугодии 2019 года составил 301 тыс. м2 , демонстрируя небольшой рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Вырос объем сделок новой аренды и покупки: по итогам I полугодия доля таких сделок в структуре спроса на офисы составила 80% против 75% годом ранее. При этом существенное увеличение доли сделок по новой аренде и покупке произошло в зоне ТТК–МКАД: с 27% в прошлом году до 42% по итогам I полугодия 2019 года. Наибольшая доля сделок по новой аренде и покупке зафиксирована в
двух зонах города – в районе ТТК и между ТТК и МКАД, 33% и 42% соответственно. При этом если доля сделок в районе ТТК осталась практически идентичной I полугодию 2018 года (33% против 34%), то доля зоны ТТК–МКАД выросла существенно. Отсутствие достаточного объема
свободных блоков в ЦДР и «Москва-Сити» стимулирует смещение спроса на нецентральные локации. Банки, финансовые и инвестиционные
компании вновь стали лидерами в структуре спроса на офисы с долей в 49%. Существенный вклад в их первенство привнесли две заключенные на рынке сделки – покупка «Газпромбанком» одного из зданий в комплексе «Аквамарин III» и предварительная аренда площадей банком «Тинькофф» офисного центра «Акватория» (сделка в последствии так и не состоялась — примечание OFFICE NEWS). Второе место заняли производственные компании с 14%, а тройку лидером замыкают компании сферы B2B – 12%. В структуре спроса по размеру сделок также наблюдаются изменения, хотя пока и несущественные. По сравнению с I полугодием прошлого года снизилась доля сделок в среднем сегменте рынка – 500–1 000 м2 и 1 000–2 000 м2 , на 5 п.п. и 10 п.п. соответственно. Доля маленьких блоков размером до 500 м2 выросла на 4 п.п., а самое больше увеличение было зафиксировано в сегменте 5 000–10 000 м2.

Пока эти изменения носят скорее локальный характер, а общая структура по размеру в целом соответствует результату I полугодия 2018 года. Средний размер сделки в свою очередь вырос на 15%  и составил 2 442 м2.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

По итогам I полугодия 2019 года средняя запрашиваемая ставка аренды в классе А выросла на 2,1% с начала года и составила 25 735 руб./м2
/год (без учета эксплуатационных расходов и НДС). В классе В рост был более стремительным – на уровне 7,1%, вследствие чего по итогам полугодия средняя ставка в этом классе достигла 15 919 руб./м2 /год (без учета эксплуатационных расходов и НДС). Стабильный спрос на офисы, продолжающийся уже третий год, побуждает собственников зданий в наиболее популярных локациях повышать ставки аренды на экспонируемые офисные блоки. Среди зон города существенное повышение ставок в классе А было зафиксировано в зоне СК-ТТК и ТТК–МКАД, что соответствует растущему спросу на офисы в этих зонах. Годовой рост в этих зонах в классе А был зафиксирован на уровне 4,3% и 14,3% соответственно. Несмотря на такую динамику роста, нельзя говорить, что столь существенное повышение произойдет и вновь – объем предложения класса А в этих зонах невелик, поэтому точечные изменения существенно влияют на общий для зоны показатель. В зоне от Бульварного кольца до Садового кольца рост составил лишь доли процента, а внутри Бульварного кольца – 2,9%. При этом стоит отметить, что рост ставок как в классе А, так и в классе В наблюдался так или иначе во всех зонах города. В классе В ситуация примерно схожая, тем не менее наибольший рост ставки аренды был зафиксирован в зоне
СК–ТТК, чуть более 16% за полугодие. В зоне Бульварного кольца, как и в классе А, рост оказался сдержанным и составил 4,0%.

ПРОГНОЗ

По итогам 2019 года ожидается существенное увеличение объемов ввода по сравнению с 2018 годом, когда на рынке оказалось лишь 125 тыс. м2
новых офисов. В текущем году показатель ожидается на уровне 450 тыс. м2 , что создаст новые возможности по размещению для арендаторов и повлияет на долю вакантных офисов. При этом подавляющая доля нового предложения 2019 года (почти 300 тыс. м2 ) расположится за пределами ТТК. Среди крупнейших проектов, анонсированных к вводу во II полугодии 2019 года стоит отметить «Академик» (47 тыс. м2), «Стратос» в Сколково (30 тыс. м2 ) или МФК на Аминьевском шоссе (29 тыс. м2 ), а всего до конца года ожидается ввод еще 21 объекта офисной недвижимости.

До конца года ожидается снижение доли свободных площадей как в классе А, так и классе В. Так, по итогам 2019 года доля свободных офисов в классе А прогнозируется на уровне 11,0%, а в классе В – 7,5%. При этом, если часть проектов вновь будет перенесена на следующий год, падение доли  свободных площадей может ускориться. Рост запрашиваемых ставок аренды в отдельных деловых районах начинает распространяться на весь офисный рынок Москвы. По итогам года ожидается рост средней ставки аренды в классе А до 26 500 руб./м2 /год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), в классе В до 16 500 руб./м2 /год (без учета эксплуатационных расходов и НДС).

РЫНОК ПРОДАЖ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Рынок продажи офисов на Московском офисном рынке можно условно разделить на два сегмента – сделки по покупке так называемых «розничных  офисов» небольшого размера (до 500 м2 ) и крупные покупки целых зданий, которых в последнее время было немного. В обоих случаях площади могут использоваться как для собственного размещения, так и для дальнейшей сдачи в пользование другим компаниям. При этом, если в случае покупки небольших офисов достижимая цена продажи будет слабо отличаться от запрашиваемой, то в случае крупных покупок возможно  существенное снижение цены, как в офисах класса А, так и класса В. Средневзвешенная цена на офисные блоки в объектах класса А составляет
228 738 руб./м², в офисах класса В – 133 568 руб./м², в особняках – 243 307 руб./м². Средневзвешенная цена помещений свободного назначения на
первых этажах жилых комплексов составляет 190 860 руб./м².

РЫНОК ГИБКИХ ПРОСТРАНСТВ

Совокупный объем предложения гибких пространств на московском офисном рынке составляет 148 тыс. м2, подавляющую долю которых составляет
формат классических пространств – 64%. Рост популярности гибких пространств, в том числе среди крупных корпоративных клиентов, стимулирует
операторов к открытию новых площадок. Так, средний размер классического гибкого пространства вырос в I полугодии 2019 года на 9% до 1,9 тыс. м2
, средний размер неформатных площадок вырос на 34%, до 2,1 тыс. м2. В премиальном сегменте существенных изменений показателя не произошло.
Ценовая политика той или иной площадки зависит от совокупности факторов, среди которых локация, целевая аудитория, тип пространства,  качество отделки и прочее. По итогам I полугодия 2019 года существенных изменений по сравнению с началом года в целом не произошло, тариф фиксированного места немного снизился в классических пространствах, но вырос в премиальных. Стоимость рабочего места в мини-офисе
фактически не изменилась в этих двух типах пространств. Заполняемость фиксированных рабочих мест снизилась в классических пространствах с 81% до 78% и в неформатных с 60% до 45% в последние шесть месяцев. Рабочие места в мини-офисах напротив были объектом спроса арендаторов в этот период, заполняемость этой категории гибких рабочих мест увеличилась во всех сегментах рынка.

Полные текст исследования с визуализацией и графиками доступен на сайте Knight Frank.