Knight Frank: За 10 лет объем инвестиций в особые экономические зоны превысил 304 млрд руб.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank изучили динамику развития особых экономических зон промышленно-производственного типа в России (ОЭЗ ППТ). Исследование показало, что общий объем инвестиций, вложенных резидентами российских ОЭЗ ППТ, в 2020 году составляет почти 33 млрд рублей. Общее количество инвестиций за последние 10 лет увеличилось в 10 раз и составило 304,6 млрд рублей. Прирост новых инвестиций резидентов менялся неравномерно. За последние 10 лет, в период с 2010 по 2020 года, на территории всех ОЭЗ ППТ в России было создано более 20 тысяч рабочих мест.

Согласно данным Министерства экономического развития РФ, по итогам 2020 года в России насчитывается 19 особых экономических зон промышленно-производственного типа. Первой ОЭЗ ППТ в России считается «Алабуга» в Республике Татарстан, которая была зарегистрирована в 2005 году.

Стоит отметить, что в течение 2020 года было зарегистрировано шесть ОЭЗ ППТ, что является наибольшим показателем за все время реализации ОЭЗ ППТ в России. Что касается динамики открытия таких особых экономических зон, то она стабильна: рост новых ОЭЗ ППТ наблюдается с 2019 года – в этот год были зарегистрированы три ОЭЗ ППТ, в 2020 году – шесть ОЭЗ.

Наибольшее количество особых экономических зон промышленно-производственного типа находится в Московской области: в столичном регионе насчитывается три особых экономических зоны промышленно-производственного типа: ОЭЗ ППТ «Ступино Квадрат», ОЭЗ ППТ «Кашира» и ОЭЗ ППТ «Максимиха». Особенностью Московского региона является то, что все ОЭЗ ППТ созданы без государственного участия и являются частными. Основное отличие частной ОЭЗ от государственной – возможность приобретения земельного участка без необходимости получения статуса резидента ОЭЗ.

Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank: «Одной из причин отсутствия государственных ОЭЗ ППТ в Московском регионе является высокий уровень его инвестиционной привлекательности. В регионах России ОЭЗ ППТ инициируются государством для привлечения инвесторов и для создания новых рабочих мест. В Московском регионе существующие ОЭЗ ППТ созданы частными инвесторами больше с целью увеличения ликвидности участков и извлечения прибыли от их реализации».

Общий объем инвестиций, вложенных резидентами ОЭЗ ППТ В России, в 2020 году составляет почти 33 млрд руб. Общее количество произведенных резидентами ОЭЗ ППТ инвестиций за последние 10 лет увеличилось в 10 раз и составило 304,6 млрд руб. Прирост новых инвестиций резидентов распределился неравномерно. С 2014 года, когда было привлечено 38 млрд руб. новых инвестиций (в большей степени прирост произошел благодаря ОЭЗ ППТ «Алабуга», ОЭЗ ППТ «Тольятти» и ОЭЗ ППТ «Калуга»), наблюдался спад в новых вложениях резидентов. После снижения объема инвестиций и пика в 2014 году в 2017-2018 гг. наблюдался новый рост объема вложенных средств резидентами. В 2018 году показатель достиг максимального годового за 10 лет значения – 39,9 млрд. руб. новых инвестиций, на что в большей степени повлияли вложения резидентов ОЭЗ ППТ «Липецк», ОЭЗ ППТ «Калуга», ОЭЗ ППТ «Узловая». Однако уже в 2019 году показатель объема привлеченных инвестиций снова стал снижаться.

За последние 10 лет, в период с 2010 по 2020 года, на территории всех ОЭЗ ППТ в России было создано более 20 000 рабочих мест. Пиковое значение прироста было достигнуто в 2018 году, когда во всех действующих на тот момент ОЭЗ ППТ было создано 4 600 новых рабочих мест. В первую очередь такое изменение произошло благодаря ОЭЗ ППТ «Алабуга», ОЭЗ ППТ «Лотос» и ОЭЗ ППТ «Калуга». В 2019 году произошло резкое снижение прироста новых рабочих мест – до 840 вновь созданных вакансий во всех действующих ОЭЗ ППТ в России. В 2020 году количество созданных рабочих мест по сравнению с 2019 годом начало восстанавливаться, и годовой показатель составил 1 900 мест.

Обеспеченность инженерной инфраструктурой – важный параметр для потенциальных резидентов при выборе площадки для размещения производства. Территории ОЭЗ ППТ в разной степени обеспечены электроэнергией в пересчете на гектар полезной площади, то есть территории, предоставляемой резидентам. Наибольшее количество кВт на 1 га полезной площади рассматриваемых площадок отмечено в ОЭЗ ППТ «Кашира» (667 кВт/га) и ОЭЗ ППТ «Моглино» (611 кВт/га). Средний размер обеспеченности электроэнергии в ОЭЗ ППТ России – 274 кВт/га. Наибольшая обеспеченность газоснабжением отмечается в ОЭЗ ППТ «Тольятти» — 534 куб. м газа в час на 1 гектар полезной площади. Также высокое значение обеспеченности в ОЭЗ ППТ «Ступино Квадрат» (182 куб. м газа в час на 1 га) и проектное значение ОЭЗ ППТ «Алга» (185 куб. м газа в час на 1 га). Среднее значение обеспеченности газоснабжением – 119 куб. м газа в час на 1 га.

Средняя обеспеченность водоснабжением в ОЭЗ ППТ в России – 0,85 куб. м/час/га. Больше всего мощностей водоснабжения в куб. м воды/час на 1 гектар полезной площади наблюдается в ОЭЗ ППТ «Титановая Долина» – 5,5 куб. м/час/га. Относительно высокая обеспеченность водой отмечается также в и в ОЭЗ ППТ «Ступино» (2,1 куб. м/час/га), ОЭЗ ППТ «Узловая» (1,3 куб. м/час/га) и в проектном значении ОЭЗ ППТ «Алга» – 1,2 куб. м/час/га.

В период с 2010 по 2020 год общее количество резидентов, зарегистрированных в ОЭЗ ППТ России, достигло 278 компаний. Средний годовой прирост новых резидентов составляет 25 компаний. Пиковое значение зарегистрированных компаний на территориях ОЭЗ ППТ приходится на 2016-2017 гг.: в эти годы пришли первые резиденты в ОЭЗ «Ступино Квадрат», активно стала развиваться ОЭЗ ППТ «Узловая», созданная в 2016 году, существенное количество компаний прибавилось в ОЭЗ ППТ «Лотос», ОЭЗ ППТ «Калуга». Усилили свои позиции ОЭЗ ППТ «Алабуга» и ОЭЗ ППТ «Липецк». 

В среднем по всем анализируемым ОЭЗ ППТ среднегодовое чистое поглощение в 2013-2020 гг. составило порядка 22 га/год. ОЭЗ ППТ «Калуга» занимает первое место в чистом среднегодовом поглощении – 61 га/год. Наименьший среднегодовой показатель поглощения отмечается в ОЭЗ ППТ «Моглино» — 6 га/год.

Стоит отметить, что большинство площадей в российских ОЭЗ ППТ остаются вакантными. В 2020 году 64% площадей ОЭЗ ППТ предлагалось потенциальным резидентам (без учета четырех ОЭЗ ППТ, созданных в конце декабря 2020 года). Наибольший процент заполняемости отмечается в ОЭЗ ППТ «Калуга», на конец 2020 года заполняемость в данной зоне была на уровне 80%. На втором месте по заполняемости располагается ОЭЗ ППТ «Узловая» — 53%, на третьем – ОЭЗ ППТ «Титановая Долина» (47%).

Стоимость покупки и аренды земельных участков зависит от вида собственности особых экономических зон. В государственных ОЭЗ ППТ стоимость выкупа земельного участка зачастую привязана к кадастровой стоимости. Так, например, в ОЭЗ ППТ «Калуга» стоимость выкупа составляет 25% кадастровой стоимости, в ОЭЗ ППТ «Моглино» – 20%, в ОЭЗ ППТ «Узловая» – 15%, а в ОЭЗ ППТ «Липецк» и «Титановая Долина» — 7,5% и 7% соответственно. Таким образом в государственных ОЭЗ ППТ средняя стоимость 1 гектара составляет 835,7 тыс. руб./га. В свою очередь, в частных ОЭЗ ППТ средняя стоимость 1 гектара — 27,5 млн руб.

Константин Фомиченко добавляет, что на территории ОЭЗ ППТ также возможна долгосрочная аренда земельных участков. Однако операторы частных ОЭЗ ППТ не стремятся сдавать земли в долгосрочную аренду, так как для них это менее выгодная форма реализации участков. Как следствие, стоимость аренды не установлена и обсуждается в индивидуальном порядке. В государственных ОЭЗ ППТ стоимость аренды земельного участка также зачастую составляет процент от кадастровой стоимости – в ОЭЗ ППТ «Моглино», «Узловая», «Лотос» и «Центр» цена аренды 1 га составляет 2% кадастровой стоимости земли. Средняя стоимость аренды земельного участка на территории государственных ОЭЗ ППТ составляет 30,6 тыс. руб./га/год.

В ближайшие годы ожидается активное развитие московских особых экономических зон за счет привлечения частных инвесторов к строительству промышленно-производственных комплексов.

Сейчас город активно реализует программу по предоставлению льгот девелоперам, строящим коммерческую инфраструктуру в ОЭЗ – в том числе, производственные площади. Один из примеров таких проектов – создание Capital Group технопарка «Алабушево» совместно с ОЭЗ «Технополис Москва».

Реализация промышленных комплексов в особых экономических зонах позволит городу решить вопросы маятниковой миграции и сконцентрироваться на развитии полицентричного мегаполиса, а также обеспечить экономические стимулы для строительства социальной инфраструктуры. В результате город получает новые качественные промышленные комплексы, резиденты ОЭЗ – налоговые льготы, возможность быстро начать производство и перенести инвестиции со строительства помещений в закупку оборудования и развитие бизнеса, а сотрудники ОЭЗ – возможность сохранять личный work&life balance, работая в своем районе.

Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group: «Попытки внедрить программу стимулирования застройщиков к созданию рабочих мест в отдаленных от центра районах города и привлечь частных инвесторов к реализации промышленной и социальной инфраструктуры предпринимались с начала 2000-х годов, но рыночная экономика в то время еще не была развита. Сейчас же на привлечение резидентов в московские ОЭЗ влияет несколько факторов. Во-первых, в последние годы город стимулирует компании выводить производства за пределы МКАД – чтобы развивать и создавать комфортную среду в бывших промзонах. Как результат, девелоперы реализуют новые производственные комплексы в условиях дефицита свободных площадей и повышенного спроса. Во-вторых, на развитие производства влияет политика импортозамещения и государственная поддержка высокотехнологичного и наукоемкого производства».