Когда в Москве начнут «перезапускать» не только краснокирпичные фабрики дореволюционной постройки, но и наследие советского модернизма 1960-70-х годов?

Маркус Фернхаут, девелопер, основатель CIC Rotterdam и исполнительный директор Кембриджского инновационного центра CIC International

Александр Свердлов, архитектор, сооснователь российско-голландского бюро SVESMI

Как договориться с владельцем и найди деньги

— «Перезапуск», ревитализация бывшей фабрики или офисного центра позволяют вдохнуть новую жизнь в целый квартал. Какой механизм позволяет добиться такого результата?

М: В моей практике такое случилось пока только раз. В центре Роттердама сложилась уникальная ситуация, когда помимо проекта ревитализации корпоративного здания, превратившегося в итоге в знаменитый кластер Schieblock, я в том же квартале за пять лет работал еще с тремя бывшими офисными центрами.

Пожалуй, главная причина этого заключалась в том, что все они принадлежат одному владельцу, которому понравилось работать с моей командой. Но когда в квартале, неважно большом или маленьком, недвижимость принадлежит многим владельцам, очень сложно провести последовательную работу и добиться результата, который закрепится и даст ощутимый, длительный эффект.

Сегодня по всему миру распространен ряд практик, подходов, которые позволяют такую ситуацию преодолеть, развивать и «перезапускать» целые кварталы. Один из таких подходов — это Business Improvement District (бизнес-иннициатива по улучшению района, англ., — ред.). Хозяева предприятий, бизнесов, офисной и коммерческой недвижимости, объединяются по территориальному принципу, чтобы работать с правительством, поднимая уровень развития своего района.

Это позволяет привести всех владельцев к консенсусу и осуществить программы по ревитализации, когда каждый из собственников обеспечивает свой вклад в этот процесс, понимая, на достижение какой конечной цели они работают все вместе. При таком подходе отдельный владелец, согласившись на участие в программе, уже не может из нее выйти, сделать это могут только все вместе. В противном случае задача по «перезапуску» района или квартала становится практически невыполнимой.

— Отдельная задача — поиск средств на такой проект. Предположим, существует здание, мимо которого вы постоянно проезжаете и думаете, как бы здорово было его «перезапустить». Как вы нашли необходимые деньги на первый такой проект?

М: Первый проект, который я сделал, начался с того, что я хотел получить небольшое пространство под собственный офис, метров 20, в огромном пустовавшем здании рядом с центральной железнодорожной станцией в моем родном Роттердаме. Но владелец не хотел сдавать отдельно такие маленькие помещения. И тогда я решил, что готов сделать что угодно, чтобы своего добиться. Денег на аренду большой площади у меня не было и пришлось проявить чудеса изобретательности: принести подрядчику депозиты, которые гарантировали, что не прямо сейчас, но в течение двух лет я выплачу необходимую сумму.

После заключения контракта мне ничего другого не оставалось, кроме как собрать сообщество единомышленников, которые готовы были занять соседние помещения и разделить со мной расходы. В противном случае оставалось бы продать собственный дом и переселиться к друзьям. С того момента, когда я подписал договор аренды, другого выхода не было. И такая ситуация — сделать проект или потерять все, очень хорошо меня мотивировала.

Я и в дальнейшем всегда так работал — использовал то, что уже сделал, в качестве рычага для того, чтобы получить больше. На встречах с представителями властей всегда детально рассказывал о том, каких результатов уже удалось добиться, чтобы привлечь субсидии, либо понизить платежи. Самое важное — сделать первый шаг, после этого ваша инициатива, как снежный ком, уже обрастает деталями, договоренностями, партнерами.

Если говорить о том, как ревитализировать, перезапускать старые здания, не могу сказать, что следует работать именно по моей схеме. Сдавая мне пустующее здание на пять лет, владелец понимает, что проекту потребуется время на развитие, в первые годы ощутимой отдачи ждать от него не приходится, поэтому готов согласиться на низкую арендную ставку и доволен уже тому, что хоть кто-то будет оплачивать коммунальные платежи.

Сделав девять таких проектов, я уже могу с уверенностью говорить о том, что они теперь живут своей жизнью, что реновацией, перезапуском мне удалось добиться долгосрочного эффекта.

— Что вы можете посоветовать начинающим московским девелоперам или представителям инициативных групп, которые хотели бы дать новую жизнь старому зданию в своем районе?

М: Исходя из своего опыта, могу посоветовать продвигаться небольшими шагами. Может быть, у вас сразу есть на примете десять зданий, и вы считаете, что одно из них — гораздо более многообещающее, что работать с ним будет проще. Но надо помнить, как много зависит от воли владельца, от его планов. Так что первый шаг — определиться, с кем из них вы сможете работать на приемлемых для вас условиях, чтобы вам это не стоило головы.

Связи с местным сообществом

— Если говорить о Москве, от кого, по-вашему, должна исходить инициатива в таких проектах: от девелопера, местных сообществ, архитекторов?

М: По-моему, всегда лучший вариант — это когда инициатива исходит от местного сообщества. Конечно, все зависит от размера здания и необходимого объема капиталовложений: если речь идет об очень крупном проекте, требующем сложных переговоров с владельцем и представителями городского правительства, то с этим лучше справится приглашенный специалист со стороны. Но если речь идет о небольшом здании, то я, как человек извне, проект сделать не смогу — у меня нет всей той информации, которая так важна для местного сообщества.

Если вы беретесь за девелоперский проект, обязательно стоит наладить связи с местным сообществом. Когда я делал A-Lab, все начиналось с того, что я нашел здание, но сам я не из Амстердама, и понимал, что без поддержки местного сообщества ничего не сделаю, у здания не будет стабильного наполнения. И что я сделал? Был где-то 2012-2013 год, я знал, что сейчас на пике сообщества разработчиков программного обеспечения, и решил, что это — хорошая аудитория для заполнения здания. Я нашел сообщество Appsterdam — порядка 500 фрилансеров со всего города, в основном выполняющих заказы по созданию всевозможных приложений.

На их сайте я нашел информацию о том, что они собираются по четвергам в одном баре на западе Амстердама. И я стал ходить туда по четвергам, выпивать с ними, а когда со всеми уже подружился, предъявил им свою идею: ребята, есть здание, как мы можем сделать его своим? Не стесняйтесь, давайте обсудим ваши самые дикие мечты, каким бы мог быть дом Appsterdam-а?

Все очень оживились, посыпались предложения: давайте сделаем то, давайте сделаем это. Я объяснял, что реально сделать, а что нет. И в результате этого обсуждения возникла модель, предложенная сообществом, скорректированная моими представлениями о рабочей бизнес-модели. Так что я уже был уверен, что, перезапустив здание, я гарантированно буду иметь пул арендаторов из Appsterdam, и все, кто работает в этом сегменте рынка, захотят работать там или хотя бы станут бывать в этом здании и рассказывать о нем знакомым.

И вот итог: я сам из Роттердама, что всего в 40 минутах езды на поезде, но без вхождения в сообщество проект в Амстердаме я бы не сделал. И по такой же схеме я работаю и в других городах: беру рабочие схемы, механизмы, которые я видел в разных частях света, и «окрыляю» ими местных героев, что позволяет проекту взлететь. Такая схема работы позволяет существенно ускорить процесс «перезапуска» здания: вместо 4-5 лет на это уходит 1-2 года.

Выбор здания

— На дискуссии вы объясняли свой подход к выбору здания: желательно, чтобы оно находилось в центре города, до него легко было бы добраться на транспорте, дойти пешком, доехать на велосипеде. Какие еще характеристики для вас важны: архитектурный стиль, общая площадь помещений?

М: Если мы делаем кластер для стартапов, площадь должна быть не меньше 10 тысяч квадратных метров. Потому что тогда вам удастся создать критическую массу, которая достаточно велика для того, чтобы привлечь венчурный капитал, корпорации, которые бы соинвестировали проект, придя в здание, или устроив свой офис по соседству, что сделает всю бизнес-модель рабочей. Но если у вас всего лишь 10 тысяч метров, как на «Красном Октябре», и нет возможности расширения, такой проект будет жить и развиваться в изоляции.

К тому же я рекомендовал бы брать в работу «длинные» здания, где пространство каждого этажа максимально протяженное. Это необходимо для обеспечения лучшего взаимодействия внутри здания, возникновения контактов и доверительных связей между теми, кто там работает. Есть масса исследований на эту тему. Мне очень нравится одно из них, проведенное Bell Laboratories, его проводили, чтобы выяснить, как взаимодействуют сотрудники лаборатории и от чего это зависит.

Оказалось, что у тех, чьи рабочие пространства объединяет один коридор, шансы на то, чтобы самостоятельно начать взаимодействовать друг с другом, составляют 10 процентов. Для тех, кто просто сидит на одном этаже, этот показатель падает до четырех процентов, а для тех, кто работает на разных этажах — до 0,3 процента. И в том здании, которое я перезапускал в Роттердаме – в Schieblock, практически идеальные условия: 7 этажей, каждый — площадью в 12 тысяч метров.

— Похоже, наши «упавшие небоскребы» и «дома на ножках» лучше всего подходят для таких проектов.

М: Еще один важный показатель — здание должно подходить не только тем быстро растущим компаниям, которые будут находиться внутри, но и соответствовать стандартам их инвесторов. Потому что в конечном счете именно эти люди будут инвестировать в проект, который вы делаете. Сами молодые компании, стартапы, могут позволить себе только аренду небольших пространств, и, учитывая их интересы, важно, чтобы всем их сотрудникам было удобно приезжать туда, чтобы там пересекались маршруты общественного транспорта. Ну и, разумеется, это здание или квартал должны обеспечивать необходимую инфраструктуру: супермаркеты, кафе, бары и рестораны.

А: То есть вы говорите просто о нормальных городских условиях.

М: Да, это так, но не надо забывать, что не так давно, как в случае со Сколково, крупные бизнес-центры часто строили за городом, так что попав туда, ты оказывался в изоляции. Кроме как работать, делать там обычно нечего. И для перезапуска такие здания и кварталы плохо подходят, потому что существуют в вакууме.

Как «перезапустить» советский модернизм

— В Москве самые известные проекты редевелопмента были сделаны пока главным образом на промзонах: «Даниловская мануфактура», «Красная роза» и «Красный Октябрь», «Винзавод», Artplay, «Флакон», «Арма», «Большевик» — все это бывшие заводы и фабрики, где возникли современные офисные центры, арт-кластеры. Как вы считаете, модернистские здания советской эпохи обладают таким потенциалом?

M: Давайте я отвечу на примерах жилой недвижимости. Если бы меня 10 лет назад спросили, какую ты хочешь квартиру, я бы однозначно ответил – большой лофт в кирпичном здании. Но с тех пор жизнь поменялась, и я, как и многие мои друзья — «граждане мира», не живу больше в одном городе: жена с детьми — в Стокгольме, офис и основная работа — в Роттердаме. И мне теперь ни к чему мой дорогой 86-метровый лофт.

Я с большей радостью соглашусь на расположенную в самом центре квартирку в четыре раза меньше и в два раза дешевле. И мне не важно, какой у здания фасад и есть ли в нем престижный ресторан: главное, что все коммуникации подведены, и стандартный бар на крыше с видом на город вполне удовлетворит мои запросы. За последнее десятилетие мышление и запросы изменились, крупное жизненное пространство больше не нужно.

И если здания 1960-х, 1970-х годов, каких в Москве много, рассматривать с таких позиций, то это просто жемчужины, они прекрасно подходят под ревитализацию. Если общая площадь такого здания — порядка пяти тысяч квадратных метров, вы разбиваете ее на 35-метровые апартаменты, и получаете удобное жилье в центре, которое удовлетворяет потребности современного горожанина, потому что вся основная жизнь происходит уже вне стен вашего жилища.

Большие квартиры, я считаю, больше не нужны, зачем они, что там делать? Если хочешь пробежать марафонскую дистанцию — выходи на улицу, гостиная для этого не подходит. Так мыслит новое поколение.

А: Не соглашусь, что это новый подход. Достаточно вспомнить Барселону, где вся культура города выстроена на том, что у них с одной стороны — очень плохонькие маленькие квартирки, а с другой — по высшему разряду сделанные городские общественные пространства, на которых горожане и проводят большую часть дня.

М: Возвращаясь к Москве: при том, что у вас одни из самых высоких цен в мире на аренду жилья, я вижу большой потенциал за ревитализацией советских модернистских зданий.

А: Тут важно еще вспомнить, как изменилось отношение к советскому модернизму за последние годы. Москва же в советские годы невероятно разрослась, и теперь 85 процентов зданий в городе — типовые дома. Многие их с детства терпеть не могли, но потом пришло время, когда на русском стали выходить всякие модные журналы из которых мы узнали, что модернизм, фасады из бетона и стекла, которые мы привыкли не замечать — это круто.

Возьмем пример реновации павильона «Времена года» в Парке Горького, в котором теперь находится музей «Гараж». Реновация по проекту Рема Колхаса — пример того, как можно с любовью и заботой преобразить здание эпохи советского модернизма. Теперь на него приятно посмотреть.

Такой же потенциал надо видеть и за остальными серыми бетонными зданиями той эпохи, которые, как правило, окружены заборами, потому что там институты или другие ведомственные организации, куда без пропуска не попадешь. Многие из них расположены в центре, и если убрать заборы, обновить фасады, поменять коммуникации и наполнение, то они станут полноценной частью города.

Как в Тель-Авиве, где модернизм одержал верх над другими стилями. Правда, он застроен в основном трех-четырехэтажными виллами, утопающими в зелени и цветах. Оказавшись там думаешь — вот о чем мечтал Ле Корбюзье.

M: И, я думаю, нужно, чтобы в городе появилось хотя бы несколько примеров ревитализации таких «скрытых жемчужин» советского модернизма, чтобы изменить отношение девелоперов и инвесторов. Когда они увидят, что такие проекты могут быть успешными, они начнут в них вкладываться. И сейчас надо сделать этот первый шаг.

А: Согласен, как и во всяком деле, здесь нужны те, кто возьмется сделать первые такие проекты.

М: Да, и это запустит тренд и преобразит прилегающие районы. Нечто подобное произошло на Кэндалл сквер в Кембридже, на пересечении Мейн-стрит и Бродвея. Массачусетский технологический институт, кажется, всегда был там, по соседству. И тем не менее, ничего интересного на Кэндалл сквер не происходило до тех пор, пока там не появился Кембриджский центр инноваций — CIC.

И все, теперь там на площади в полтора квадратных километра сидят Google, Facebook, Amazon, Microsoft. Вокруг выросла инфраструктура — рестораны, велопрокаты, станции подзарядки электромобилей. Прошло восемь лет, место еще развивается, а цены на недвижимость уже взлетели в четыре раза.

— В Москве представлено много архитектурных стилей, выбирая здание под проект редевелопмента, стоит ли отдавать предпочтение какому-либо из них?

А: Мне интересны многоэтажные модернисткие здания, у которых есть, на мой взгляд, два основопологающих качества, позволяющих конвертировать их во что угодно: высота потолка и вид из окон. Если выйти сейчас на Патриарший мост, мы увидим несколько таких вот серых мерзких «зубов», которые торчат со всех сторон, мы просто стараемся их не замечать. Но беда в том, что там уже сидят какие-то компании, а люди, которые этими зданиями владеют, не относятся к числу прогрессивных девелоперов.

Если взять силуэт города и провести лазером на высоте, с которой открываются виды, луч пройдет по фасадам 200-300 зданий. Да, на них смотреть не очень интересно, зато какие потрясающие виды открываются из них. А какая высота потолка! Опыт перезапуска пустовавшего здания 1970-х годов постройки в голландском городке Меппел, где мы с коллегами сделали проект апартаменты с видом на канал, показал: чтобы сделать из известной субстанции конфетку, нужна прибавка не в 100, а всего в 20 процентов от всем привычного стандарта высоты потолков, расстояния между колонн.

Когда начинать действовать

— Маркус, можете рассказать, как в Голландии местные сообщества блокируют проекты реновации зданий, если не хотят, чтобы в их районе появился еще один безликий офисный центр.

М: В Голландии, если вы строите или приобретаете здание, вы обязаны сообщить общественности, городу, что там будет, какими качествами оно будет обладать. После того, как эта информация публикуется в газетах, у общественности есть полгода, чтобы выразить свои возражения, которые собственнику приходится учитывать. Если противоречие оказывается непримиримым, город может принять решение о пересмотре проекта.

— Можно ли говорить о том, что у нас, на просторах бывшего Советского Союза, общество еще должно созреть до такого состояния, когда местные сообщества смогут включаться в регулирование подобных процессов?

М: Нет, подходящий момент никогда не настанет, если не начать действовать. Вы говорите о культуре поведения, а любая культура возникает из повторения. Чтобы она появилась, надо создавать примеры, причем, чем больше их будет, тем лучше. Не стоит сидеть и ждать, пока в сообществах созреет воля к действию. Если у вас есть идеи и проекты — продвигайте их, обсуждайте с друзьями и коллегами, находите единомышленников и начинайте действовать.

Источник: moslenta.ru