Коворкинги подстегнут классические форматы

Московский рынок коворкингов развивается весьма активно. Несмотря на то, что его доля в общем объеме офисного предложения, по разным оценкам, составляет 0,3-1%  рост сегмента достигает до 50% в год. Эксперты отмечают, что формат может начать поглощать спрос на устаревшие классические офисы классов D и С, что станет стимулом для владельцев таких объектов к модернизации площадей. На качественные офисы класса А и В+ развитие коворкингов окажет меньшее влияние.

На столичном рынке офисной недвижимости активно развивается формат коворкингов. Такую тенденцию отметили эксперты на круглом столе «Скромное обаяние офисов В и С классов», организованном Департаментом города Москвы по конкурентной политике. По словам директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management Дарьи Каневой, с начала текущего года в Москве количество коворкингов и сервис-офисов* возросло на четверть, при этом их наполненность достигла примерно 83%.

Как рассказала аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield Евгения Сафонова, пока доля коворкингов в общем объеме офисного предложения Москвы составляет около 1%, что, впрочем, сравнимо со средним показателем по городам Европы. «Совокупный объем площадей, используемых операторами «гибких» рабочих пространств в Москве составляет порядка 111 тыс. кв. м, большинство из которых расположено в качественных бизнес центрах классов А и B (28% и 42% соответственно)», – конкретизируетстарший консультант отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина. Несколько иначе оценивает долю коворкингов аналитик офисной недвижимости департамента исследований Colliers International Екатерина Гурова. По ее словам, объем площадей, занимаемый классическими коворкингами Москвы, на конец первого полугодия 2018 года достиг 51,5 тыс. кв. м. Таким образом, доля помещений занимаемых коворкингами в общем объеме предложения офисных площадей Москвы (около 17,7 млн кв. м), составляет 0,29%. По оценкам директора по маркетингу и рекламе ГК «Колди» Елены Орешкиной, доля коворкингов составляет 0,53% от офисного предложения. Впрочем, по ее мнению, это отличный результат, предполагающий высокий потенциал к росту. Основным потребителем коворгингов являются сегменты Soho и SME, то есть представители СМП (субъектов малого предпринимательства), уточняет эксперт.

В среднем ставка аренды в коворкинге в 1,5 раза выше, чем в классическом офисе, говорит Евгения Сафонова. «Причина в том, что аренда в них только краткосрочная, и управляющая компания (УК) будет закладывать в ставку индексацию по факту ее окончания, – поясняет генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов. – Также в ставку в том или ином виде закладываются потери от незаполняемости, связанные с ротацией арендаторов и вознаграждение УК». «Диапазон запрашиваемых ставок по базовому тарифу (за 1 фиксированное рабочее место в месяц) составил 9,5-28 тыс. руб. в месяц», – говорит Маргарита Кабалкина. В классических коворкингах стоимость аренды в день составляет 900 рублей, уточняет руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp Константин Королев. В месяц эта цифра за нефиксированное место достигает  11,95 тыс. руб., за фиксированное место – 15,85 тыс. руб. В специализированных коворкингах стоимость рабочего места в день составляет 1,45 тыс. руб. В месяц за нефиксированное место придется отдать 10,7 тыс. руб., за фиксированное  – 16,6 тыс. руб. По итогам 1 полугодия ценовой показатель продемонстрировал рост в 4%, отмечает Екатерина Гурова.

Среди минусов данного формата Евгения Сафонова называет недостаточную конфиденциальность. В коворкингах меньше возможностей для безопасного хранения данных – нет удобного пространства для своих серверов и сейфов, негде хранить ценные конфиденциальные документы и разработки и т. д, поясняет Александр Морозов. Все это делает формат неприемлемым для компаний, работающих с государственной тайной или банки со специфичными требованиями к охране и пропускной системе объекта, отмечает Константин Королев. Также ментальное восприятие все еще диктует прежние форматы в качестве залога престижа и успешности, говорит Елена Орешкина. Для сегмента крупного бизнеса наличие собственного офиса – это часть философии бизнеса, его корпоративной культуры. И даже организации с небольшим штатом офисных сотрудников при существующих на рынке Москвы арендных ставках чаще предпочитают снимать комфортный офис класса В+ в удобной локации, но не арендовать коворкинг в центральных районах. Кроме того, в коворкинге в рамках одного пространства работают компании и индивидуальные предприниматели различных сфер деятельности, имеющие свою специфику рабочих процессов и стандарты поведения, комментирует Маргарита Кабалкина. В определенных случаях это может приводить к неудобствам и даже конфликтам между разными резидентами.

Тем не менее, высокие темпы роста столичного рынка говорят о том, что это один из наиболее быстро развивающихся сегментов в коммерческой недвижимости, рассказывает Константин Королев. По его словам, доходность классических БЦ падает, а на рынке наблюдается стагнация: «На сегодняшний день в Москве насчитывается более 2 млн кв.м пустующих площадей, при этом во 2 квартале 2018 года было введено всего 0,1% новых офисов. Тем временем, рост рынка коворкингов только в Москве оценивается в 50%. Эксперты прогнозируют, что к 2023 году в Москве появится 250 тыс. кв. м новых коворкингов и сервисных офисов». «К 2020 году общий объем предложения гибких рабочих пространств может увеличиться более чем в 2 раза – говорит Евгения Сафонова. – Однако процентное соотношение от общего офисного стока останется примерно на том же уровне – около 1%». В краткосрочной перспективе 3-5 лет данному формату вряд ли удастся вытеснить классические офисы, так как в настоящее время основную долю арендаторов составляют крупные и средние компании, которым необходим собственный офис, считает эксперт. «Но стоит отметить, что сейчас интерес к «гибким» офисным пространствам наблюдается и со стороны представителей крупного корпоративного бизнеса, рассматривающих коворкинги в качестве мест как для временного, так и постоянного размещения сотрудников», – отмечает Маргарита Кабалкина. Данный формат намного комфортабельнее кабинетных офисов класса ниже B, констатирует Александр Морозов. Их расположение удобнее, качественнее отделка помещений и сами здания, где они находятся. «И это хорошо для рынка, так как в результате устаревшие «административные» объекты, востребованные только от безысходности, будут терять клиентов и доход, – рассуждает генеральный директор S.A. Ricci. – Их вынуждены будут переделывать, модернизировать, что будет полезно для рынка и экономики города. Гораздо меньшее влияние развитие коворкингов окажет на качественные офисы класса А и В+. Дело в том, что спрос на такие офисы формируется в основном крупными и стабильными компаниями, для которых в перспективе 3-5 лет свой офис оказывается удобнее и выгоднее». Данный сегмент серьезно развивается, поглощая не самые ликвидные площади – и D, и С классы, соглашается Дарья Канева.

* Сервисные офисы, помимо полностью оборудованных готовых рабочих мест, как в коворкинге, а также оснащенных общественных пространств (переговорные, конференц-залы, зоны отдыха и кухня) предполагает набор сервисов для клиента: услуги ресепшн, услуги доставки и обработки документов, организация мероприятий, брендирование и декорирование офисов по запросу арендатора и т.д.