На Западе инвестиции в коммерческую недвижимость по принципу краудфандинга — явление вполне привычное. Постепенно этот опыт перенимает и наша страна, пусть и не столь быстро. Есть ли перспективы у краудинвеста в России или же интерес к нему быстро угаснет? Давайте разбираться.
Сообразим на троих (четверых, пятерых…) За рубежом «финансирование толпой» (так дословно переводится сrowdfunding) как способ вложения своих средств (в основном денег) в перспективный проект стал набирать популярность с начала 2000-х годов. Если в кино-, гейм- и музыкальной индустрии, политике, общественной жизни идея о коллективном инвестировании прижилась практически моментально, то рынок недвижимости далеко не сразу отреагировал на новый тренд. Например, в Америке первый подобный проект — онлайн-платформа
Fundrise — был запущен в 2010 году. Однако полноценно интернет-площадка работать начала лишь через пару лет, когда штатовские власти приняли акт JOBS (
the Jumpstart Our Business Startups Act), установивший законодательные рамки краудфандинга. Тем не менее Fundrise быстро нашла свою аудиторию, что объяснимо: практически любой пользователь мог инвестировать в жилую недвижимость (минимальный вклад устанавливался на уровне 100 долларов, впрочем, со временем дорос до 5 тыс. долларов) и не только получать доходы от аренды и продажи имущества, но также, например, формировать инфраструктуру целых районов, денежно поощряя возведение в локациях тех или иных востребованных объектов. Подобным образом, в частности, был застроен квартал
H Street NE в Вашингтоне. Со временем на Fundrise появилась возможность вкладываться и в коммерческую недвижимость.
Еще один гигант мирового краудинвеста (читай, американского) — компания
Realty Mogul. Сейчас в ее активе значатся свыше 300 объектов в Калифорнии и Флориде суммарной стоимостью более 700 миллионов долларов. От Fundrise данная площадка отличается большей прозрачностью и более подробной информацией по прошедшим и текущим проектам. Минимальный размер вклада составляет 5 тыс. долларов.
Третий заслуживающий упоминания игрок в индустрии — это
Prodigy Network. Компания привлекла инвестиций более чем на 300 млн долларов, от других лидеров рынка ее отличает более высокий входной порог: минимальная доля для граждан США — 20 тыс. долларов, а для зарубежных инвесторов — 100 тыс. долларов.
Не отстает и Европа: в одной Британии работают свыше десятка краудплощадок, специализирующихся на недвижимости. Это и
Byoot Capital, и
Crowd2Let, и
CrowdAHouse, и другие их «коллеги». Во Франции действует
Citylize, в Испании —
CoOwning, есть такие интернет-ресурсы в Швейцарии, Германии и ряде иных государств Старого Света. Всего же на конец 2016 года в мире насчитывались более 200 «народных» онлайн-платформ, с помощью которых пользователи могли профинансировать проекты на рынке коммерческой и жилой недвижимости. При этом только в развивающихся странах, по оценкам аналитиков, через десять лет годовой объем коллективных инвестиций приблизится к отметке в 100 млрд долларов. Более того, эксперты прогнозируют, что краудиндустрия не собирается сбавлять ход, а наоборот, будет наращивать темпы своего развития.
Но вот вопрос — станет ли Россия полноправным участником этого процесса? Terra Incognita В нашей стране первая попытка создать площадку под коллективные инвестиции была предпринята пять лет назад. Эксперимент, впрочем, оказался неудачным: в 2013 году (то есть через год после своего запуска) сервис Smartmarket.net закрылся, по сути, так толком и не начав работать. Затем появились и вскоре исчезли Jumpstarter, Startup Cycle, VCStart, WeShare. Их сменили платформы StartTrack и «Ямикс», которые, впрочем, еще держатся на плаву. Однако все перечисленные ресурсы позволяли (и позволяют) пользователям вкладывать свои деньги в IT-бизнес и всякого рода стартапы, а вот территория коммерческой недвижимости (давайте уже будем говорить исключительно об этом сегменте рынка) оставалась неосвоенной.
Первопроходцем стала
компания Aktivo, основанная в 2015 известным бизнесменом
Оскаром Хартманном. Основатель проектов KupiVIP и CarPrice задумался над тем, какой бизнес станет востребован в России в разгар кризиса, и пришел к выводу, что в непростой экономической обстановке спрос будет на «продукт под названием «уверенность в завтрашнем дне». «Единственный инструмент финансовой свободы, на который мы можем положиться в нашей стране, — это недвижимость. Даже в самый кризис, когда цены на недвижимость падают, она является лучшим инструментом для пассивного дохода. Другой альтернативы нет. Нет другого инструмента, который способен в большей степени защитить нас от инфляции, от колебаний валютных курсов и прочих рисков. Иметь дело нужно с объектами надежными, качественными, но и дорогими. Так у меня родилась идея создания краудфандинговой онлайн-площадки для инвестиций в объекты коммерческой недвижимости»
, — вспоминает предприниматель. Механизм работы такой платформы с учетом особенностей российского законодательства следующий: под каждый объект создается монофонд в формате ЗПИФ (закрытого паевого инвестфонда), после чего хозяин помещения переводит свой актив на баланс фонда, становясь в нем владельцем 100% долей. По мере того как площадка продает паи частным инвесторам, собственник здания постепенно выходит из проекта, и в конечном итоге объект достается вкладчикам. При этом входной порог невысокий — для участия необходимо 500 тыс. рублей — а обещаемый уровень доходности составляет 11-12% годовых. В 2016 году по такой схеме инвесторами были приобретены здания супермаркетов «Пятерочка» в Люберцах и «Виктория» в Долгопрудном. Рыночная стоимость первого объекта оценивается в 160 млн рублей с предполагаемым сроком окупаемости 7,7 лет, второго — в 356,5 млн рублей с предполагаемым сроком окупаемости 7,3 лет. Заявленная доходность — свыше 11% и более 12% соответственно.
Как видно, определенный интерес к краудинвестиционным платформам (опять-таки речь в контексте коммерческой недвижимости) присутствует, тем не менее кроме Aktivo, считают эксперты, активных игроков в данном сегменте нет. Впрочем, интерес к теме понемногу начинают проявлять банки: к примеру, в 2016 году появился сервис «Сбербанк-Арендный бизнес», дающим возможность клиентам вкладываться в складскую недвижимость класса А. «Также агентства недвижимости стали предлагать похожие услуги и создают инструменты для онлайн-инвестиций (выбор объекта, расчет затрат и окупаемости, составление договора — все реализуется в личном кабинете на сайте с подборкой объектов). Однако их успешность мы сможем оценить только через три-пять лет», — замечает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.
Эксперты сходятся во мнении, что краудинвестинг — перспективное применительно к российской действительности направление. А с учетом нестабильного финансового климата в нашей стране оно получает дополнительную актуальность (огромное количество людей получает возможность грамотно распорядиться собственными деньгами, которую раньше не имели из-за высоких входных барьеров). И все же эта целина по-прежнему практически не освоена. Почему так? Одна из основных причин зачаточного состояния краудфандинга на российском рынке коммерческой недвижимости — особенности национального менталитета. Любые новые инвестиционные механизмы вызывает настороженность, а подавляющее большинство населения ими вовсе не интересуется: наши сограждане привыкли доверять банкам, храня сбережения на рублевых или валютных депозитах. В лучшем случае россияне вкладывают средства в жилье под сдачу, что, конечно, менее доходно. «Помимо прочего, инвестор должен быть уверен, что не попадет в руки мошенников, что его не обманут, не отнимут его средства каким-либо «относительно честным способом». Люди не хотят рисковать, они готовы вкладывать деньги лишь в те инструменты, которые хорошо знают. В России ситуация осложняется низким уровнем финансовой грамотности населения. В результате лишь около 3% населения страны готово доверять свои деньги не только банкам», — анализирует ситуацию директор по маркетингу компании AKTIVO Данил Попов.
Исполнительный директор Smart Invest Club (Thailand)
Константин Живенков считает, что у площадок «по финансированию толпой» рисков нет, и потенциальные участники проектов это осознают. «Краудкомпании во многом выступают исключительно в роли управляющей компании, а обещаемая ими доходность, как правило, «прогнозируемая», а не гарантированная. А значит, обещаемые «до 12% в год» могут запросто оказаться 1%. То есть, в первую очередь рискует именно инвестор», — обращает внимание эксперт. Если на Западе краудплощадки появились в результате эволюции рынка, то в нашем случае формирующим фактором должен был стать кризис. В такой период вложения в недвижимость рассматриваются как консервативные (здесь «консервативные» — синоним слов «надежные» и «безопасные») инвестиции, а модель «народного финансирования» позволяет оперировать небольшими суммами, которые раньше могли быть вложены только в банки или ценные бумаги. Однако компаний, готовых занять новую нишу, в достаточном количестве не появилось, и импульс, необходимый для совершения значительного рывка в развитии российского краудинвеста, исчез. Также тормозом выступает и законодательство. Оно еще не успело отреагировать на новое для рынка явление, а значит, предоставить потенциальную защиту малограмотным (неквалифицированным) вкладчикам. «Основной вопрос — юридические риски инвестирования в такие схемы и боязнь инвесторов средней руки, не говоря уже о мелких, играть в подобные игры. Скажем, история с приемом апартаментов в семью нормальной, подходящей для инвестиции недвижимости, заняла более пяти лет. Краудинвестинг как массовое явление возник совсем недавно, поэтому нужно дать ему больше времени», — высказала мнение директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании
Key capital Эвелина Ишметова.
С другой стороны, предпосылки для улучшения ситуации есть. Одним из драйверов краудинвестинга является развитие интернета (определенный индикатор интереса к новым технологиям и форматам), а с этим у России полный порядок. В соответствии с данными
Internet World Stats, по состоянию на июнь 2016 года наша страна находилась в десятке мировых государств с наибольшей www-аудиторией: мировой сетью пользовались 84 млн человек в возрасте от 16 лет и старше. За период с 2000 по 2016 годы количество интернет-пользователей в России выросло в 32 раза — один из самых высоких показателей.
Еще один момент: согласно прогнозам специалистов, в 2017 году средняя ставка по рублевым вкладам может снизиться до 5%, соответственно, хранить деньги в банке станет менее выгодно. На этом фоне простые простые граждане будут охотнее использовать краудплатформы как инструмент сохранения и приумножения капитала, тем более что недвижимость во многих случаях представляется весьма привлекательным активом для инвестиций.
В целом эксперты сулят России большое «краудбудущее». В том числе и в сегменте коммерческой недвижимости. Правда, положительные изменения наступят не так уж и скоро. «Рынок коллективных инвестиций может быть сформирован в горизонте 10-20 лет», — считает вице-президент
NAI BecarДмитрий Сороколетов. Но чтобы этот прогноз сбылся, необходимы два главных условия: добросовестные игроки, которые смогут доказать надежность формата потенциальным инвесторам и стабильное развитие рынка.
