Рассказываем о самых значимых девелоперских сделках с жильем в столице в 2020 году.

Около 457 га земельных участков, предназначенных под жилую застройку в Москве, приобрели в 2020 году девелоперские компании. Совокупная сумма сделок с этой землей оценивается в 301,8 млрд руб. Такая информация содержится в исследовании (есть у редакции) рынка земельных участков и имущественных комплексов под застройку в Москве, проведенное S.A. Ricci Capital Markets.

В компании считают, что объемы сделок с землей в 2020 году на 50-60% превысили показатели 2019 года. «В течение практически всего года активность покупателей на рынке жилых площадок Москвы усиливалась. Затишье наблюдалось несколько недель в марте-апреле во время первого локдауна, когда девелоперы пытались разобраться в происходящем вокруг и понять, как изменится потребительское поведение покупателей квартир. Предпринятые ЦБ меры по поддержке экономики, последовавшее снижение ставок по депозитам и льготная ипотека только подстегнули активность покупателей квартир, а также цены и спрос со стороны девелоперов на новые проекты», — отметил партнер, директор департамента инвестиций и финансовых рынков S.A. Ricci Петр Виноградов.

 

Рекордные сделки

 
Самый большой земельный участок в 2020 годы был приобретен ГК «ПИК». Речь о застройке промзоны в Очакове-Матвеевском. Площадь этого участка составляет 73 га (см. таблицу ниже).

В денежном выражении крупнейшей сделкой 2020 года стала покупка участка на ул. Верейская, 41. Общий объем инвестиций Группы «Самолет» в строительство на этом участке ЖК «Рябиновый парк» оценивается в 11,4 млрд руб. ЖК будет построен на участке размером почти 5 га между Рябиновой улицей, Аминьевским и Можайским шоссе. Девелопер может построить 115–130 тыс. кв. м жилья и социальную инфраструктуру: детский сад и школу — они могут занять половину участка, сообщал «Интерфакс».

Жилые площадки: рост девелоперской активности

 
Одним из самых востребованных направлений Москвы под жилую застройку в 2020 году оказался Юго-Запад, где зафиксирован ажиотажный спрос. Завершение строительства дублера Кутузовского проспекта (ул. Генерала Дорохова), строительство Большой кольцевой линии и активное развитие социальной инфраструктуры в Раменках только увеличили привлекательность этих направлений у девелоперов. Например, ПИК договорился о развитии здесь сразу двух больших площадок общей площадью порядка 150 га, уточнялось в публикации «Ведомостей».

Позже ПИК договорился о совместном развитии неподалеку промзоны, примыкающей к Большой Очаковской улице и будущей станции БКЛ метро. Продавцом выступал профессиональный девелопер — компания «Ферро-строй». О сделке сообщалось после публичных слушаний по проекту, что позволяет сделать вывод о дополнительной премии за стадию готовности исходно-разрешительной документации.

Также на западном направлении заявила о себе компания «Самолет девелопмент». По данным S.A. Ricci, «Самолет» вел переговоры о партнерстве по двум площадкам: на ул. Братьев Фонченко (общественно-жилой комплекс на 7,3 га с транспортной инфраструктурой) и на ул. Верейская вл. 41.

На Юго-Западном направлении в этом году отметились также «Основа» и Tekta Group. Сообщалось, что принадлежащий бывшему акционеру «Мортон» Александру Ручьеву и партнерам девелопер «Основа» ведет переговоры о развитии участка Геологоразведочного института площадью 2,4 га на ул. Миклухо-Маклая. «В 2020 году ГК «Основа» приобрела три площадки в Москве, на которых будет построено в общей сложности более 220 тыс. кв. м. Самая крупная площадка была приобретена рядом с ТПУ «Ростокино», и здесь в рамках ПЗЗ можно построить 170 тыс. кв. м. Вторая площадка — на Михалковской улице, <…> здесь ГК «Основа» построит ЖК класса «комфорт+» суммарной поэтажной площадью 31,4 тыс. кв. м. <…> И третья площадка расположена в Старокоптевском переулке <…> на участке 0,62 га компания планирует построить ЖК класса «комфорт+» площадью 22 тыс. кв. м в габаритах наружных стен», — пояснили в пресс-службе «Основы».

Компания «Текта» вела переговоры о приобретении проектов Chery city (площадь 72,4 тыс. кв. м) на Большой Черемушкинской, 25 и о приобретении участка 5,2 га на ул. Обручева вл. 23. «Сделка закрыта, это состоявшийся факт. Данная площадка в настоящий момент наша, — рассказал в интервью «РБК-Недвижимости» о статусе сделки по Chery city генеральный директор TEKTA Group Дмитрий Зиканов.

Наблюдается девелоперское оживление и в бывшей Павелецкой промзоне, где ранее большинство предприятий было переоборудовано в офисные объекты. В данной локации в 2020 году, в СМИ сообщалось о переговорах «Пионера» в отношении площадки на Летниковской ул., вл. 11/10 и приобретении компанией «Гранель» проекта на Дубининской, 17.

В районе «Большого Сити» активно ведется строительство, развивается инфраструктура, создаются новые форматы жилья. Так, компания «Гранель» вела переговоры сразу по двум площадкам: с владельцами «Атриума» о покупке 8 га на 1-м Силикатном проезде, а также с компанией Riverstrech по их площадке 6,8 га на пересечении Звенигородского шоссе и 3-го Силикатного проезда.

«Подобного рода сделки, как правило, предполагают множество отлагательных условий с обоих сторон и могут длиться полгода и более, поэтому вероятно мы узнаем о завершении данных сделок только в следующем году», — уточнил Петр Виноградов.

Одним из наиболее востребованных районов Москвы с точки зрения жилья уже многие годы являются Хамовники, и неосвоенных площадок здесь практически не осталось. Тем не менее, в этом году сообщалось сразу о двух значимых сделках. Компания Level group приобрела в портфель вторую площадку в этом престижном районе — проект строительства комплекса апартаментов на Саввинской набережной. Весной «Коммерсантъ» сообщил о завершении начатых в 2019 году переговорах. Также в этой локации сообщалось о значимом приобретении «Инграда» — территории бывшего завода «Гелиймаш» на Лужнецкой набережной.

«Наш новый объект на Лужнецкой — непростой и интересный — в значимой для Москвы локации. Это несомненно большая ответственность. И очень важно, что здесь нас поддерживает Сбербанк — давний партнер INGRAD по многим проектам. И мы планируем и дальше развивать работу в этом направлении», — приводились в пресс-релизе компании слова президента ГК «Инград» Павла Поселенова.

Обращают на себя внимание еще две сделки в ЦАО. По сообщениям прессы, компания «Галс-Девелопмент» приобрела площадку с ГПЗУ на строительство здания около 8,5 тыс. кв. м на Космодамианской набережной, напротив высотки на Котельнической набережной. Другая примечательная сделка — покупка территории бывшего завода «Фазатрон» — это 3,2 га в районе «Белорусской». Площадкой владели структура Ростеха, и данный непрофильный актив был выставлен на торги. В итоге девелопером площадки, по информации S.A. Ricci, стала компания Sminex. «В 2020 году мы купили несколько площадок. Мы не раскрываем сведения о своих приобретениях до старта продаж», — прокомментировали это утверждение в пресс-служба Sminex.
 

Новые форматы партнерства

 
На рынке земельных участков Москвы в 2020 году в подавляющем большинстве продавцами выступали непрофессиональные девелоперы, уточнили в S.A. Ricci. Это либо физические лица — владельцы имущественных комплексов, чей бизнес не связан напрямую со строительством и девелопментом, либо компании и корпоративные структуры, для которых данные активы являются непрофильными. «По мере сокращения доступных к приобретению площадок в Москве многие девелоперы начали пересматривать свои перспективные портфели, обсуждать возможность продажи друг другу активов и иные форматы партнерства. Они также стали чаще выступать по более сложным схемам, нежели «купил в деньги или в метры», — объяснил философию московских девелоперов партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» компании Ward Howell Александр Давыдов.

В качестве одного из значимых трендов последнего времени, который усилился в этом году, можно выделить новые формы партнерства между профессиональными игроками рынка, а также новые форматы. Приведем несколько примеров таких форматов.

Ярким событием 2020 стала сделка Vesper со «Сбербанк инвестиции». Последний, как часть экосистемы «Сбера», вложился в проекты Fairmont на Тверской и «Лаки» на ул. 1905 года. Примечательным в этой сделке является то, что Сбербанк инвестиции купил 50% долей в каждом проекте. В результате сделки Vesper получил капитал для экспансии, а также поддержку серьезного инвестора. «Наше участие в сделке было обусловлено в том числе ожиданиями положительной конъюнктуры на рынке жилой недвижимости, и реальные фактические показатели соответствуют нашим ожиданиям», — прокомментировал сделку по запросу РБК управляющий директор департамента инвестиционной деятельности Сбербанка Джеймс Корриган.

Также в этом году сообщалось, что MR group станет fee-девелопером (вид девелопмента, при котором компания осуществляет реализацию проекта на заказ от инвестора — редакция) по проекту строительства элитного жилья на Соймоновском проезде у храма Христа Спасителя. По информации S.A. Ricci, площадка принадлежит наследникам скончавшегося в 2019 году экс-акционера банка Уралсиб Владимира Когана, и продавалась достаточно долго. «Вполне вероятно, что собственник ее вообще не будет продавать, оставляя себе большую доходность в рамках такого партнерства. MR group хорошо себя зарекомендовал как успешный fee-developer, в портфеле компании уже есть такие проекты как штаб-квартира «Яндекса», редевелопмент бывшего завода «Слава» для ВЭБ.РФ, проект Hide в Сетуньском проезде и пр.», — уточнил Петр Виноградов.

Еще одной значимых сделок уходящего года в S.A. Ricci также называют выкуп Группой «Эталон» доли ЛСР в проекте ЗИЛ Юг. «В третьем квартале 2020 года мы заключили окончательное соглашение с городом по условиям реализации проекта комплексного развития территории ЗИЛ-Юг площадью 109 га. Благодаря достигнутому соглашению, мы консолидировали 100% долей в проекте. Мы возлагаем большие надежды на проект развития территории ЗИЛ-Юг и не сомневаемся, что он станет нашим флагманом на ближайшие годы», — сообщили РБК в пресс-службе Группы «Эталон».

Сегодня приобрести земельные участки под застройку жилья в столице можно у города (на аукционах или в аренду), либо у частных собственников. Большой пул земли приходится на бывшие промзоны, которые активно осваиваются застройщиками. Территория «ржавого пояса» занимает порядка 18,8 тыс. га, или 17% территории Старой Москвы. Согласно данным властей, реорганизовать предлагается почти 13 тыс. га земли, причем 4,7 тыс. га подлежат полной реорганизации, а 7,8 тыс. га — частичной. В настоящее время осваивается около 70% таких территорий.

 
Авторы: Игнат Бушухин, Наталия Густова

Источник и фото: realty.rbc.ru