Культура и прибыль постараются ужиться в доме на Мясницкой

Столичные власти выставили на аукцион объект культурного наследия на Мясницкой улице. Чиновники надеются на высокий интерес к нему со стороны инвесторов. Как заявлял ранее руководитель Мосгорнаследия Алексей Емельянов, в последние два года на деньги частных спонсоров реставрируется более половины значимых для исторического облика Москвы построек. Однако опрошенные эксперты высказывают довольно скептичные оценки относительно коммерческой привлекательности памятников культуры. По их словам, такой статус несет для девелоперов массу ограничений касаемо реконструкции и эксплуатации зданий.

Власти выставили на аукцион здание, расположенное во дворе усадьбы Барышникова на Мясницкой улице. Постройка имеет статус объекта культурного наследия. Чтобы получить право на ее эксплуатацию, будущий владелец должен отремонтировать строение, сохранив при этом все важные составляющие объекта: фасады, интерьеры, материалы стен и перекрытий, крышу и лестницы позапрошлого века. По мнению руководителя Департамента города Москвы по конкурентной политике Геннадия Дегтева, расположение дома позволяет надеяться на существенный интерес со стороны инвесторов, даже несмотря на его высокий физический износ. Здание было построено во второй половине XIX века. Какое-то время здесь располагалось Мясницкое отделение больницы для чернорабочих. Площадь строения составляет 489 кв. м, стартовая цена лота — 31,6 млн руб. Заявки на участия принимаются до 27 сентября, сами торги пройдут 3 октября. Как заявлял ранее в интервью порталу Арендатор.ру руководитель Мосгорнаследия Алексей Емельянов, в последние два года на деньги частных инвесторов реставрируются более половины культурно значимых объектов.

Обсуждаемое здание расположено внутри квартала, без визуальной доступности с окружающих улиц, что исключает торговое назначение, говорит директор направления стратегического консалтинга CBRE Ольга Земцова. Постройка находится в деловой части Мясницкой улицы, поэтому логично ее развитие как офисного особняка. Однако небольшая площадь объекта не позволит разместить здесь отель, апарт-отель или коворкинг, считает говорит управляющий директор PM Becar Asset Management Мария Онучина.  В этом свете наиболее вероятным выглядит редевелопмент под ресторан, банкетный зал или event-площадку. По мнению генерального директора S.A. Ricci Александра Морозова, данный объект в центре города, обладающий камерной территорией, подходит для создания здесь жилой недвижимости высокого класса. Однако маленькая площадь, без возможности ее увеличения, и длинный список ограничений, связанных со статусом объекта культурного наследия, делают его не очень интересным для профессиональных игроков.

В случае если здесь все-таки расположатся офисы, арендная ставка может составлять 25-40 тыс. руб. за 1 кв. м в год, в зависимости от качества реновации внутренних помещений и их удобства для рынка, считает Александр Морозов. Партнер и руководитель департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield Марина Смирнова оценивает арендную ставку примерно в 30 тыс. рублей за 1 кв. м. в год.

Обычно такие аукционы не вызывают ажиотажного спроса, хотя интерес к подобным объектам существует, комментирует рыночную ситуацию эксперт компании Cushman & Wakefield. Их арендуют под офисы компаний, банки, шоу-румы, реже – размещают гостиницы или хостелы. Основная проблема с такими строениями заключается в  стоимости реконструкции. До того, как здание будет обследовано, никто не сможет даже приблизительно сказать, сколько денег потребуется для ее выполнения. При этом сохранению может подлежать только фасад, а может – все здание, вплоть до деталей интерьера, обращает внимание Ольга Земцова. Во втором случае, сложность не только в более высоких инвестициях и более сложных согласованиях, но и в том, что старые здания трудно приспособить под современные стандарты офисных помещений и ритейла, когда требуется добавить входы и витринные окна, изменить планировочные решения и вертикальные коммуникации.

«Площадь данного объекта небольшая, арендный доход будет также ограничен, – резюмирует Марина Смирнова. – Окупаемость затрат на реконструкцию в таком случае будет под большим вопросом. Это, скорее, элемент благотворительности, а не бизнес». «Инвесторы, которые выкупают памятники архитектуры, оказывают огромную услугу городу и его жителям, – соглашается Мария Онучина. – Как правило, это экономически невыгодные проекты. Восстановить, ввести в коммерческий оборот, а потом зарабатывать деньги на памятнике архитектуры – большое искусство. Говорить про обычную рыночную окупаемость не приходится». «Реконструкция подобных объектов – это, в первую очередь, имиджевый, а не коммерческий фактор, – резюмирует директор по маркетингу и рекламе ГК «Колди» Елена Орешкина. – Итоговый проект должен пробиться через тернии многочисленных согласований в департаменте культурного наследия, департаменте строительства, вся работа должна вестись под бдительным контролем таких организаций, как «Архнадзор». При этом результат должен удовлетворить взыскательному вкусу современного покупателя, которому сегодня все больше импонирует исторический аспект приобретаемой недвижимости, и не вызвать негатив общественного мнения». По словам Елены Орешкиной, при продаже и сдаче в аренду подобных объектов, заказчиком чаще всего выступает город, а девелопер действует как подрядчик. Прибыли это практически не дает, но позволяет компании, что называется, заявить о себе. Для инвесторов или арендаторов исторических зданий это статус, показатель успешности и процветания, но не способ получения прибыли.

«Как правило, такие объекты не очень интересны для инвесторов ввиду своего статуса, который становится причиной многих ограничений и узких возможностей для оптимизации помещения (планировок, входных групп, вертикальных коммуникаций и т.д.), – подытоживает Александр Морозов. – Кроме того, статус может мешать и дальнейшей эксплуатации объекта (например, увеличивать ее стоимость, предписывать ограничения и т.д.)».

Три года назад тема реконструкции объектов ветхого фонда была очень популярна, вспоминает Марина Смирнова. Рассматривались, в том числе, возможности обустраивать в таких зданиях гостиницы, ведь они имели очень хорошие адреса в историческом центре Москвы. При этом для гостиниц не так остро стояла проблема отсутствия или нехватки парковочных мест, что критично для офисов. Однако восстановление зданий требовало больших средств, а возможности для бизнеса ограничивались небольшой площадью таких объектов. В итоге желающих развивать данную тему не нашлось. При этом здание не передавалось в собственность инвестора. Обязательства по восстановлению исторических частей памятников культурного наследия, ограничения на перестройку тоже не вызывали энтузиазма. «Возможно, к этой теме стоит подходить через создание фондов возрождения культуры, как это сделано в Татарстане, –заключает эксперт. – Или же разумно снижать требования охранного законодательства, как это было сделано в Иркутске при создании 130-го квартала».

Источник: arendator.ru