NAI Becar подводит итоги 1Q 2018 года на рынке офисной недвижимости Москвы

По итогам 1Q 2018 г. московский рынок офисных площадей вырос на 0,2% (к объёму на конец 2017 г.), составив 16,25 млн.кв.м, из которых почти 15,0 млн. кв.м – сегменты А, В+, В.

Предложение

По подсчетам аналитиков NAI Becar, объём ввода в 1Q 2018 г. составил 28,7 тыс.кв.м (GLA), что в 10 раз меньше показателей 4Q 2017 г. и почти в 2 раза ниже результатов аналогичного периода 2017 г. Данный объём – это около 10% ожидаемого в 2018 г. ввода офисных площадей.

Доля класса А составила 54% в общем объёме ввода. Так, класс А пополнился БЦ «ЛА-5», расположенным за пределами МКАД, в районе аэропорта «Внуково».

В классе В+ на рынок вышли 2 объекта: 1-я очередь офисно- гостиничного центра «Парк Легенд» на территории ЗиЛ и реконструированный БЦ «РТС Земляной Вал» в ЦАО.

В очередной раз перенесены сроки ввода офисно-гостиничного центра «Новион» в Олимпийском проезде.

Спрос

На конец 1Q 2018 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В преодолел отметку в 15%, достигнув значения 14,9%. Снижение за квартал составило 0,6 п.п.

Второй квартал подряд снижение вакансии происходит преимущественно за счет класса А, где по итогам 1 квартала 2018 г. показатель уменьшился на 1,5 п.п. (или 7,3%). Заполняемость росла в объектах, расположенных как внутри, так и вне ТТК.

Уровень вакансии в классе В+ по итогам квартала сохранился на уровне предыдущего квартала – 13,0%. Объекты внутри ТТК продемонстрировали снижение доли пустующих площадей. В удаленных БЦ вакансия, напротив, выросла.

Вакансия в классе В увеличилась на 0,3 п.п (3,4%), составив 9,1%. Однако средневзвешенный показатель вакансии для классов В+/В не изменился – 11,9%.

В классе С зафиксировано уменьшение доли вакантных площадей – за квартал снижение составило 0,2 п.п. (2,4%), при этом заметно выросла заполняемость удаленных объектов.

Продолжилась тенденция 4 квартала 2017 г. по заключению крупных сделок по аренде офисных площадей, при этом активны компании различных секторов экономики.

В структуре крупных сделок (от 1,0 тыс.кв.м) по объёму площадей преобладает класс А с долей 68%.

Коммерческие условия

По итогам отчетного периода существенного изменения арендных ставок не произошло. Лишь в классе А аналитики NAI Becar зафиксировали небольшое увеличение на 0,5%.

По состоянию на конец марта 2018 года средняя арендная ставка в классе А составляет 2 010 руб./кв.м./мес.; в классе В+ – 1 340 руб./кв.м/мес.; в классе В – 1 100 руб./кв.м/мес.; в классе С – 920 руб./кв.м/мес.

Средневзвешенная арендная ставка в классах В+/В не изменилась, составив на конец квартала 1250 руб./кв.м./мес.

Ценовая дистанция между классами также осталась на прежнем уровне: между классами В+ и А – 33%, классами В и В+ — 18%, классами С и В – 16%.

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar: «Активное поглощение площадей в классе А привело к существенному снижению его уровня вакансии – 1,5 п.п. за отчетный период. На конец 1Q показатель составлял 19,1%, что сопоставимо с результатами 3Q 2014 г. Активность арендаторов обусловлена как желанием консолидировать все структуры в рамках одного офисного пространства, так и оптимизацией расходов на аренду площадей (переезд в более качественный объект по относительно низкой ставке). Тенденции, которые наметились кварталом ранее, не теряют актуальность и сегодня. Так, в Москве по-прежнему не хватает площадей, предлагающихся крупным лотом (от 10 тыс.кв.м). Кроме того, все большей популярностью начинают пользоваться офисы с готовыми решениями -арендаторы предпочитают заниматься развитием собственного бизнеса, а не тратить ресурсы на оборудование помещений. Во 2Q 2018 г. ожидается ввод около 100 тыс.кв.м, из которых 82% — площади класса А. С выходом новых объектов в данном классе возможна корректировка вакансии в большую сторону».

Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar.