NAI Becar подводит итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Москвы

NAI Becar подводит итоги 2017 года на рынке офисной недвижимости Москвы

 Объём ввода новых офисных площадей по итогам года более чем на треть превысил результаты 2016 г. (+36%), увеличив рынок офисных площадей на 2,5%. В 2017 г. наибольшими темпами снижались вакантные площади в классе А и В+. Драйверами спроса послужили относительно низкие арендные ставки; окончание сроков долгосрочных договоров аренды; расширение компаний; активное участие государственных структур в поглощении площадей.

Предложение

По подсчетам аналитиков NAI Becar, объём ввода в 4Q 2017 г. составил 284,7 тыс. кв.м (GLA), что в несколько раз превышает показатели предыдущего квартала и результаты аналогичного периода 2016 г. (в 4,6 и 6 раз соответственно).

Практически весь объём ввода 4 кв. 2017 г. (97%) относится к классу А. Около 70% введенных площадей пришлось на два крупнейших объекта класса А в ММДЦ «Москва-сити»: IQ-квартал и «Башня Федерация» (Восток).

Всего же в 2017 году на рынок вышло 398,2 тыс.кв.м (GLA). Это на 36% больше, чем в 2016 г., но по сравнению с периодом 2008-2015 гг. результат оказался ниже как минимум на 25%.

Центральный округ (ЦАО) стал лидером по объёмам ввода – 57% новых офисных площадей. Большая часть объектов относится к классу А – 81%.

Спрос

На конец 4 кв. 2017 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В составил 15,5%, снизившись относительно предыдущего квартала на 0,4 п.п. (2,5%).

Основной вклад в снижение общего уровня вакантных площадей внесли бизнес-центры класса А, где вакансия за квартал, несмотря на высокие объёмы ввода, сократилась заметнее всего – на 0,9 п.п.(4,2%). Активное поглощение площадей и то, что объекты вводились уже частично заполненными, не позволили вакансии вырасти. При этом в пределах ТТК вакансия за счёт ввода новых объектов незначительно выросла (на 0,2 п.п.), а вне ТТК сократилась – на 2,1 п.п.

В классе В+ уровень вакансии также сократился – на 0,4 п.п (3,0%). Снижение происходило равномерно – как по объектам, расположенным внутри ТТК, так и по бизнес-центрам за его пределами.

Средний показатель для классов В+/В составил 11,9%, сократившись на 0,3 п.п. (2,5%).

В классах В и С доля вакантных площадей осталась на уровне предыдущего квартала. При этом в обоих классах был характерен рост заполняемости объектов в ТТК и снижение её в удалённых объектах, что может свидетельствовать о перемещении арендаторов в бизнес-центры более удобной локации.

В целом за год вакансия сократилась во всех классах: в классе А – на 2,0 п.п.; в классе В+ — на 3,3 п.п; в классе В – на 1,2 п.п.; в классе С – на 0,9 п.п.

В 4 кв. 2017 г. была заключена крупнейшая сделка 2016-2017 гг. по аренде – 17 тыс.кв.м в строящемся БЦ «Большевик» (срок сдачи – 2019 г.) арендовал «Вымпелком» сроком на 7 лет.

Коммерческие условия

В 4 кв. 2017 г. арендные ставки оставались стабильными, и изменения относительно предыдущего квартала незначительны – в пределах 1%.

По итогам квартала средняя арендная ставка в классе А выросла на 1% — до 2000 руб./кв.м./мес.

Средневзвешенная арендная ставка в классах В+/В снизилась на 0,8%, составив на конец квартала 2 150 руб./кв.м./мес. При этом ставки продемонстрировали незначительное снижение в обоих классах: в классе В+ – до 1340 руб./кв.м/мес. (на 0,7%); в классе В – до 1100 руб./кв.м/мес. (на 0,9%).

В классе С также отмечается снижение арендной ставки – на 1,1% — до 920 руб./кв.м/мес.

В результате ценовой динамики дистанция между классами В+ и А увеличилась с 32% до 33%; между остальными классами – осталась на прежнем уровне.

По итогам года арендные ставки в классе А выросли на 5,8%, в классе В+ – на 0,8%, в классе В – на 3,8% (в среднем по классам В+/В – на 1,6%), в классе С – на 1,1%.

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar: « В 2018 г. по заявленным планам ожидается ввод на уровне 280 тыс.кв.м, из которых около 57% придется на классы В+/В, 43% — на класс А. К наиболее значимым объектам можно отнести: «МФК в Олимпийском проезде», «ОКО фаза II», «Парк Хуамин».

В 2018 г. следует ожидать закрепления позитивных тенденций 2017 г. Вакансия продолжит сокращаться во всех классах. В погоне за повышением привлекательности, доходности и заполняемости объектов, собственники все чаще будет прибегать к поиску новых подходов организации офисного пространства. В связи с чем мы прогнозируем увеличение спроса на операторов коворкингов. С учётом вымывания с рынка предложений по низким ставкам и ввода новых объектов, возможно повышение средних арендных ставок по итогам года. При этом в классе А ожидается чуть более уверенный рост – на 4-7% за год. В классах В+/В и С динамика прогнозируется на уровне 2-4%».

Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar (входит в Becar Asset Management Group): http://naibecar.com/research/

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

В БЦ «РТС «Медведково» новый резидент – крупная компания в области строительства

Конец января ознаменовался крупной сделкой. Группа компаний «РИОТЭКС» подписала договор аренды с компанией «АКФИКС-РУС», которая заняла офис на 5 этаже, общей площадью более 1000 кв.м. в бизнес-центре «РТС «Медведково» по адресу: Чермянский проезд, 7.

IPG.Estate: В петербургском бизнес-центре «Морская Столица» – новый арендатор

Российская компания INVOTEK ENERGY арендовала офис площадью около 360 кв.м в новом бизнес-центре класса А «Морская Столица». Консультантом сделки выступила консалтинговая компания IPG.Estate.

Инвестор возведет офисный центр в Пыхтине

В ТиНАО рядом со станцией метро «Пыхтино» появится офисный центр на более чем 4,6 тысячи рабочих мест. Работы ведутся в рамках городской программы стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

В ТРЦ «РТС» на Дмитровке откроется новое заведение – «КиберЛаунж»

В конце января текущего года Группа компаний «РИОТЭКС» заключила договор с современным пространством «Киберлаунж». Новый резидент занял порядка 800 кв.м. на 4 этаже торгово-развлекательного центра «РТС» по адресу: Дмитровское шоссе, 98.

Nikoliers: Екатеринбург, Ростов-на-Дону и Новосибирск стали лидерами по обеспеченности складскими площадями в регионах

По итогам 2023 г. наибольшее значение показателя обеспеченности складскими площадями наблюдается в таких городах-миллионниках (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), как: Екатеринбург (1 404 кв. м на тыс. чел), Ростов-на-Дону (1 057 кв. м на тыс. чел) и Новосибирск (965 кв. м на тыс. чел).

PIONEER получил разрешение на строительство премиального проекта SHIFT в Донском районе

В Москве появится новый жилой проект премиум-класса SHIFT от компании PIONEER. Комплекс построят рядом с Нескучным садом и станцией метро «Ленинский проспект» по адресу: 2-й Донской проезд, 10.

Группа «Самолет» арендовала офис площадью 2 230 кв. м в бизнес-центре класса А Renaissance Plaza в Санкт-Петербурге

Федеральная корпорация в сфере proptech и девелопмента, группа «Самолет», и крупнейший офисный девелопер в Петербурге, компания Renaissance Development, подписали долгосрочный договор аренды офиса. Консультантом сделки выступила компания Bright Rich | CORFAC International.

Becar FM начал обслуживать ТЦ «Сокольники»

Новой эксплуатирующей компанией современного торгового центра «Сокольники» стала Becar Facility Management. Соответствующее соглашение было заключено между УК и собственником ТЦ, компанией Accent Capital.

Михаил Костромин, AKTIVO: Что инвестор в недвижимость хочет видеть в своем отчете

Финансовые отчеты компаний включают информацию о прибыли и убытках, выручке, рентабельности бизнеса, долговой нагрузке и иных показателях бизнеса. Их изучение помогает инвестору выбрать хороший актив для своего портфеля. Брокерский отчет содержит информацию о движении денег, совершенных сделках, комиссиях, составе портфеля и дает общую картину о…

В деловых небоскребах iCITY будет создано более 14 тысяч новых рабочих мест

В премиальных деловых небоскребах класса «А» iCITY от девелопера MR Group будет создано более 14 тыс. новых рабочих мест. iCITY площадью 230 000 кв. м является в данный момент единственным новым офисным проектом на территории Москва-Сити. В состав комплекса входят два небоскреба, объединенные общим восьмиэтажным подиумом. Башни Space и Time будут введены в эксплуатацию в начале 2025 года.