NAI Becar подводит итоги 2Q 2018 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы

Инвестиционная активность на рынке недвижимости Москвы осталась на уровне предыдущего квартала. Это стало возможным благодаря двум крупным сделкам в офисном сегменте. Рынок офисной и торговой недвижимости продолжает отличаться низкими объемами ввода, что, в свою очередь, влияет на снижение уровня вакансии в обоих сегментах. 2 Q пришелся на проведение ЧМ-2018 по футболу, что позволило обеспечить высокую загрузку единовременно вышедших на рынок новых гостиничных проектов.

Инвестиции

Во 2Q 2018 года объем инвестиций в рынок недвижимости Москвы составил 32 649 млн. руб. (527 млн. долл.), что на 1% в USD и на 10% в RUB больше показателей предыдущего квартала, но в 2,5 раза ниже среднего квартального уровня за 2017 г.

Всего в первом полугодии объем инвестиций составил 1 050 млн долл. (62 410 млн. руб.), что в 2 раза ниже уровня 1 полугодия 2017 г.

Традиционно наибольшее количество сделок (80%) приходится на офисный сегмент. Так, чешская компания PPF Real Estate и американский инвестфонд Hines приобрели последнее офисное здание класса А площадью 33,6 тыс. кв.м в составе столичного МФК «Метрополис» за 8,4 млрд руб. Также была продана 3 очередь БЦ «Романов двор» площадью 7,88 тыс. кв.м  за 3 млрд. руб.

Большое количество сделок в отчетном периоде пришлось на земельные участки: компания «Гранель» купила 1,5 га на Складочной улице за 1 млрд руб., ООО «Самолет две столицы» приобрел участок 1,6 га в пределах наб. Москвы-реки, Варшавского ш. и ТТК за 0,7 млрд руб.

Доля иностранных инвестиций во 2Q составила 26%. Всего же в первом полугодии объем сделок с иностранным капиталом составил 15%, что на 5 п.п больше по сравнению с первым полугодием 2017 года.

В 3Q 2018 года, по мнению аналитиков NAI Becar, объем инвестиций в случае отсутствия крупных сделок будет находиться на уровне 40-50 млрд руб.

Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar:

«В результате воздействия геополитических факторов (новых санкций США, ослабления рубля и высокой волатильности рынков) на рынке инвестиций Москвы второй квартал подряд зафиксирован спад. Из положительных тенденций можно отметить увеличение доли иностранного капитала по итогам первого полугодия на 15%».

Офисы

Во 2Q 2018 г. было введено 3 БЦ общей площадью 16,5 тыс.кв.м GLA: «РТС Свиблово», «Николин Парк», «ОГК в Щербинке», что позволило рынку вырасти на 0,1%. Все объекты приходятся на класс В+/В .

Всего в первом полугодии было введено 6 объектов общей площадью 45 тыс.кв.м. Этот показатель на 13% ниже результатов 1 полугодия 2017 г.

В отчетном периоде наблюдалось незначительное снижение средней арендной ставки в классе В+ (на 1%). В классах А, В и С средний уровень арендных ставок за квартал изменений не претерпел.

Уровень вакансии при этом за квартал упал во всех классах. Наибольшее снижение аналитики NAI Becar зафиксировали в классе А (на 0,5 п.п. или 2,6%); в классе В+ вакансия упала на 0,2 п.п. (или 1,5%) относительно 1Q 2017; в классах В и С — на 0,1 п.п. за квартал.

С конца 2017 г. уровень вакансии снизился: в классе А – на 2 п.п., в классах В+/В и С – на 0,3 п.п.

Среди крупнейших сделок аренды: «Транснефть–Технологии» арендовала помещения в БЦ Blue Tower и БЦ Red Tower («ВЭБ Арена») класса В+ (общая площадь — 12,7 тыс.кв.м); «Трансмашхолдинг» —  11,4 тыс.кв.м в БЦ «Ефремова,10» класса А; Ozon — 10,0 тыс.кв.м в БЦ класса А «Башня на Набережной» класса А.

При условии запуска заявленных проектов объём ввода в 3Q 2018 года может составить 130 — 145 тыс.кв.м, из которых около 60% придется на класс А. Однако высока вероятность переноса ввода объектов на конец 2018 г. Аналитики NAI Becar также прогнозируют коррекцию арендных ставок в классах А, В+/В в большую сторону на 1-3%.

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar:

«Девелоперы только сейчас стали задумываться о возобновлении строительства новых офисных объектов. Соответственно, в перспективе 3-5 лет темпы ввода придут в норму. Пока же вакансия продолжает снижаться. Особенно сильно это ощущается в классе А. Но несмотря на это общая доля свободных площадей в Москве превышает миллион квадратных метров. Это означает, что спрос на операторов коворкингов будет стабильно расти».

Коворкинги

На сегодняшний день на территории Москвы и ближнего Подмосковья насчитывается 149 коворкингов (включая некоммерческие). Их совокупная площадь оценивается в 82 500 кв. м., из них на площади open space приходится 30 700 кв. м. Общее количество рабочих мест – более 12 350.

Во 2Q были запущены 7 классических объектов — Meeting Point White Gardens, Sreda, OfficeCube, Coworking-NIK, Enjoy, FreeDom Павелецкая и Профсоюзная, а также 2 специализированных коворкинга — Grasser и Wishnya (суммарная общая площадь всех открытых объектов – 6 500 кв. м).

Всего в первом полугодии открылись 17 коворкингов совокупной площадью более 16,5 тыс. кв. м, увеличив объём предложения на 26% (по площади) и на 20% (по количеству мест) к уровню конца 2017 г.

В классических коворкингах стоимость аренды в день составляет 900 рублей. В месяц эта цифра достигает за нефиксированное место – 11 950 руб., за фиксированное место – 15 850 руб. В специализированных стоимость рабочего места в день составляет 1450 руб. В месяц за нефиксированное место – 10 700 руб., за фиксированное место – 16 600 руб.

Константин Королев, руководитель федеральной сети коворкингов GrowUp:

«Рынок коворкингов Москвы продолжает достаточно активно развиваться, пополняясь новыми объектами различных форматов. Основной тренд последнего полугодия — увеличение средних размеров коворкинга и его вместимости. Самым большим спросом у арендаторов пользуются крупноформатные профессиональные коворкинги на 100 рабочих мест и более — такие площадки заполнены почти полностью. При этом минимальный запрос крупных операторов — потенциальных арендаторов или пользователей площадей в бизнес-центрах — находится на уровне 200–300 рабочих станций. Еще одна тенденция — увеличение плотности рассадки».

Исследование подготовлено Департаментом управления активами NAI Becar:  http://naibecar.com/research/