Никита Корниенко, SimpleEstate: Как опыт в Goldman Sachs и Elbrus Capital помог мне создать платформу для инвестиций в недвижимость

Никита Корниенко, основатель инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, специально для читателей OFFICE NEWS, рассказал как возникла и реализовалась идея масштабного проекта: платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate

Как я познакомился с миром инвестиций

Я родом из Омска. Там учился в филиале Финансового университета при Правительстве РФ, который входит в ТОП-5 финансовых вузов в России. В процессе учебы нам давали стандартную экономическую и финансовую программу, поэтому приходилось многое узнавать самому. Но мне нравился мир инвестиций, поэтому я читал различные книги про историю фондового рынка, инвесторов, инвестиционные банки, фонды и т.д. Поглощал информацию насколько мог.

Еще на первом курсе я заинтересовался инвестициями — друг предложил открыть брокерский счет и пройти обучение биржевой торговли. Тогда это было распространено не так, как сейчас, когда можно зайти в приложение «Тинькофф» и открыть брокерский счет, нажав пару кнопок. Еще пару кнопок — и ты уже акционер. Раньше всё было намного сложнее. Нужно было приехать в офис к брокеру и подписать тонну бумаг, после чего тебе дадут флешку с цифровой подписью. Потом установить специальный торговый терминал, настроить его, и ещё долго разбираться, как всё работает.

Тогда мы проходили целый курс о том, как купить или продать акции, что это такое. Когда ты в университете первый раз видишь фондовый рынок и понимаешь, что можно купить акции «Газпрома», то думаешь только о том, насколько это круто — «Я акционер «Газпрома», и неважно, что всего на 1000 рублей». Однако все знания заканчивались на том, что «оно растет, и отлично, падает — плохо, надо купить дешевле, а продать дороже».

«Я сейчас стану миллионером» — наверное, так бывает у всех, кто впервые открывает брокерский счет. На фондовом рынке меня прежде всего интересовала возможность заработка. Конечно, брокер рассказывает, что всё легко, просто нужно много учиться и много торговать, а также ходить к нему на платные курсы.

Многие люди думают, что достаточно посмотреть на график, вычислить фигуру, найти ее в учебнике и понять, что дальше будет рост. На самом деле это не так. Инвестиционные решения на миллионы и миллиарды долларов принимаются по-другому. Но тогда я этого ещё не знал, и как многие начинающие инвесторы искал фигуры и скрытые знаки в графиках. И чем больше графиков на мониторе, тем ты более крутой трейдер — иначе быть не могло.

Пора работать

Первым моим местом работы стала компания из большой аудиторской четверки — Ernst & Young. Я приехал в Москву после университета, потому что понимал, что в родном городе у меня не может быть подобной работы. Собеседование приходил удаленно, но это не помешало — меня взяли. Отличный старт карьеры для молодого специалиста, о котором мечтают многие студенты.

Я был аналитиком в отделе оценки бизнеса и финансового моделирования, работал с компаниями из разных отраслей, благодаря чему научился техническим навыкам по оценке, финансовому анализу и моделированию. Например, в одном случае это «Производство удобрений в Китае», а в другом — «Контейнерный терминал под Москвой». Параллельно с работой я посещал курсы. Например, «Школа финансов», где ребята из топовых компаний и инвестиционных банков тратят свое время, чтобы научить студентов разбираться в финансах. Это был бесценный опыт.

После работы в первой компании я понял, что хочу двигаться дальше. У меня была мечта — работать в лучшем инвестиционном банке мира Goldman Sachs. Там проходят крупнейшие сделки и трудятся лучшие финансисты, а на прогнозы банка ориентируется весь финансовый мир. Не работа, а мечта. Разумеется, конкуренция очень высокая — московский офис набирает примерно одного человека в год в каждый отдел. В крупные отделы иногда берут два-три человека в год, но в итоге остаются единицы. Например, на мою позицию было более 750 кандидатов.

Я подавался в два отдела, и за несколько месяцев прошел 13 (да, да, тринадцать) собеседований. В итоге меня позвали в отдел, который занимается инвестициями денег самого банка — Special situations group (SSG). Мы инвестировали и в частные компании, и в публичные, и в долговые инструменты, и в недвижимость. Во все, что представляет собой интерес с высокой доходностью и приемлемыми рисками.

Если говорить о каких-то знаковых сделках, то, например, Goldman Sachs в России была одним из первых инвесторов в «Тинькофф Банк», когда он только запускался как первый онлайн-банк. Доля в HeadHunter — еще одна знаковая сделка. Сейчас это публичная технологическая российская компания с листингом на нью-йоркской бирже. Были инвестиции в ЦИАН и ряд других крупных сделок, о которых я не могу говорить из-за конфиденциальности. Общий инвестиционный портфель составлял несколько миллиардов долларов.

Для меня это был другой мир. Международный опыт лучших инвесторов в мире, понимание, как подходить к инвестиционному процессу, на что смотреть, как анализировать. Высочайшие стандарты качества — всё должно быть идеально. Но и рабочий день по 14 часов в сутки практически без выходных. И конечно, наверное самое главное, команда профессионалов с уникальным опытом, у которых можно учиться. Я не переставал поражаться их интеллекту и эффективности — команда из семи человек делала то, на что не способны сотни обычных людей.

Именно там я получил бесценный опыт инвестиций в коммерческую недвижимость. Я участвовал в разных сделках на общую сумму больше 100 миллионов долларов: офисы, склады, торговая недвижимость в России и странах СНГ. Также у GS была большая доля в одной из крупнейших компаний владеющих крупными торговыми центрами в России — MallTech.

После этого я перешел в «Эльбрус Капитал» — один из лучших инвестиционных фондов (Private Equity) в России. Там тоже крутая команда с уникальной экспертизой. Мы хорошо понимали различные сектора экономики, в рамках поиска инвестиций, общались со множеством ведущих компаний на рынке, лидеров своих сегментов.

Однажды, в рамках анализа «Во что инвестируют лучшие международные венчурные фонды», я наткнулся на ряд инвестиционных платформ недвижимости, которые получали десятки и сотни миллионов долларов инвестиций от таких именитых фондов как, например, Anderssen Horowitz. Мне понравилось такая бизнес модель. У меня был большой инвестиционный опыт, понимание коммерческой недвижимости и желание сделать качественный инвестиционный продукт для частных инвесторов на базе знаний, полученных мною в лучших финансовых компаниях.

Меня всегда окружали очень умные и успешные люди. Я общался с лучшими компаниями на рынке, основателями, акционерами, топ-менеджментом и предпринимателями, меняющими мир вокруг. Мне хотелось быть похожим на них — не только помогать другим развиваться, инвестировать в лучших, но и создать что-то самому. Наверное, это самое интересное в карьере и в бизнесе — создать новый продукт и продвигать его.

За время работы в крупных компаниях я понял, насколько отличается подход частного инвестора от профессионального. Первый играет в казино, а второй зарабатывает деньги, потому что понимает, как это делать. Даже лучшие инвесторы мира с первоклассными специалистами, доступом ко всевозможной информации, безграничными ресурсами и десятками лет опыта не могут безошибочно предсказывать будущее и зарабатывать на каждой сделке. Что уж говорить о частных инвесторах, 90% из которых теряют свои деньги из-за незнания.

Мне хотелось, чтобы у обычного человека была возможность инвестировать так же, как и у лучших инвесторов мира. Поэтому я посчитал, что нужно делать платформу, как в Америке и Европе. В результате я покинул место в крупном фонде, на котором многие мечтают оказаться, и создал SimpleEstate.

Какая стояла задача

Дать возможность как начинающему инвестору с небольшим капиталом, так и опытному инвестировать вместе с профессионалами и экспертами рынка в практически недоступный для них класс активов — коммерческая недвижимость. Это интересный класс, надежный, стабильный, выгодный. Но хорошие объекты чаще всего начинаются от 100 миллионов рублей и выше, не каждый может позволить себе такие инвестиции.

Даже профессиональные инвесторы с портфелями в миллиард рублей не готовы приобретать такой объект, рискуя большой суммой. Более того, нужна правильная экспертиза и грамотное управление активом.

Мы не продаем объекты как брокер, а предлагаем только то, во что готовы инвестировать сами. Чтобы купить один качественный объект, за которыми идет настоящая охота, мы отсматриваем больше ста. Нужно сделать анализ, договориться с продавцом, предусмотреть все риски. Есть четыре основные ценности для клиента:

• Экспертиза

Любой рынок специфичен, поэтому важен анализ и проверка перед покупкой на уровне институциональных инвесторов, крупных фондов. Я переношу опыт международных компаний в продукт, который доступен каждому, кто готов вложить от 100 тысяч рублей. На рынке много объектов, но если рассматривать их с точки зрения инвестиций, то выгодными окажутся меньше одного процента. Тогда как неподготовленный человек часто выбирает по принципу — «Крыша и стены есть — можно брать».

• Возможность купить долю, а не объект целиком

Если объект стоит 100 миллионов рублей, а у человека только 10, то он не сможет купить качественный объект. Ему придется покупать маленький и невыгодный, а порой даже на него не хватает. Коллективные инвестиции позволяют разделить 10 миллионов на три объекта и диверсифицироваться.

• Ликвидность

Самый лучший объект можно продать за неделю. Качественный по справедливой цене — за месяц. В среднем по рынку, особенно крупные объекты от 100 миллионов рублей, можно продать от нескольких месяцев до нескольких лет. Продавать доходный объект всё равно долго. Мы хотели дать инвестору возможность продавать не объект целиком, а только долю в нем на нашем внутреннем вторичном рынке, что позволяет в любой момент “выйти” из инвестиции и вернуть свои деньги.

• Онлайн

Это уже не тренд, а реальность. Сегодня люди не хотят никуда ездить — ни за едой, ни за билетами. А инвесторы тратить много времени на оформление документов и поиск юристов. Поэтому всё должно быть онлайн «от А до Я».

Кто вошел в команду

Неважно, каким бизнесом вы занимаетесь, всё решают кадры. Я привык взаимодействовать с умными и эффективными людьми. С ними приятно работать, на них можно положиться и создать что-то действительно стоящее. У них многому учишься, потому что тебя окружают лучшие.

Все стандарты качества из крупных компаний я перенес на SimpleEstate — это нелегко, но того стоит. Мы тщательно выбирали каждого члена команды. Использовали разные методы отбора и следили за результатами. Со многими пришлось попрощаться, потому что они не соответствовали нашим стандартам качества.

И пусть сегодня у нас небольшая команда — около 20 человек, мы ценим всех и видим вклад каждого специалиста в общий успех.

Не все можно спланировать

Как и в любом стартапе, здесь невозможно всё предугадать. Сначала картина мира одна, а когда сталкиваешься с суровой реальностью приходится адаптироваться. Например, подход к инвестициям и анализу. Я привык на каждую инвестицию делать большой анализ, всё сравнивать и изучать, после чего принимать решение. А большинство людей приезжают на объект, смотрят, что он есть, и покупают за один день. Пока мы делали анализ, объект уходил. С этим нужно было бороться, перестраивать процессы.

Когда мы делали инвестиционный меморандум, то готовили большую презентацию по объекту, считая различные показатели и строя финансовую модель. Но наши клиенты мыслят по-другому — «Сколько я заработаю, если вложу десять миллионов». Приходилось подстраиваться — с профессионалами говорить на одном языке, а для менее опытных клиентов объяснять всё на пальцах. Нельзя судить по себе весь рынок. Важно правильно доносить информацию до инвестора, чтобы сотрудничество было долгим и выгодным для обеих сторон.

Что будет дальше

Работа в крупной компании, где ты являешься винтиком в большом механизме, и развитие стартапа — это разные вещи. Мне помогли высокие стандарты качества, которые предполагают внимательное изучение и проверку. Но приходя в бизнес многие люди думают, что и так сойдет. В результате у них ничего не получается.

Моя задача — перенести знания, которые я получил в крупных международных компаниях, и создать первоклассный продукт, доступный для широкого круга инвесторов.

Иногда руководителю сложно трезво мыслить и не паниковать. Например, после 24 февраля рынок навсегда изменился — нужно было быстро адаптироваться к новым условиям. В такой ситуации я рекомендую опираться на статистику и историю, а не кричать, что всё пропало.

Никто не понимает, что будет дальше, поэтому универсальных ответов нет. Лучше отбросить негативные новости и опираться на факты. Посмотреть на историю, как рынок реагировал на предыдущие кризисы и что делали другие страны. Сейчас Россию часто сравнивают с Ираном. Можно опираться на их опыт, но при этом важно помнить об исключительности ситуации — на Россию наложили рекордное количество санкций (по данным базы Castellum.ai, их общее количество на 9 мая достигло 7,4 тыс), но при этом экономика страны намного более развитая чем в Иране.

Сейчас сложно делать прогнозы, но цель должна быть всегда. Если говорить о SimpleEstate, то цель не изменились — собрать портфель объектов коммерческой недвижимости общей стоимостью 15 миллиардов рублей, которые будут приносить нашим инвесторам высокий доход. Для нас важно не количество, а качество, поэтому мы покупаем всего два-три объекта в год. Но это действительно отличные объекты, в которые вкладывают деньги акционеры и я на тех же условиях, что и наши клиенты.