Новые рекорды на рынке жилья бизнес-класса Москвы: в 2020 году спрос увеличился на 27%, а объем предложения уменьшился на треть

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги 2020 года на первичном рынке жилья бизнес-класса Москвы. Ключевыми событиями года стали минимальный за весь период исследования сегмента в Knight Frank объем предложения, сократившийся почти на треть, до 8,6 тыс. лотов, и рекордный спрос – продано около 19,1 тысяч квартир и апартаментов (+27% за год). При этом практически 40% сделок пришлось на IV квартал (7,2 тыс. лотов). Активному спросу способствовала сниженная ставка по банковским вкладам и ипотечным кредитам – с ее привлечением совершено 50% сделок против 42% в 2019 году. Новость о возможном принятии законопроекта о статусе апартаментов не вызвала повышенного интереса к лотам данного типа – доля сделок составила 10% (11% в 2019 году). На фоне существенного снижения предложения и рекордного спроса средневзвешенная цена ускорила свой рост и по итогам 2020 года достигла 328 тыс. руб. за квадратный метр (+15% в годовой динамике), доля дорогих лотов в экспозиции также увеличивается.

• Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, отмечает: «Несмотря на опасения относительно результатов этого года, рынок бизнес-класса смог не только сохранить объемы спроса, но и достичь рекордных показателей по его итогам. Выгодные ставки по ипотеке наряду со снижением доходности по вкладам стали катализаторами высокого спроса во всех сегментах, в том числе, и в бизнес-классе: объем сделок за год вырос почти на треть относительно прошлого года. С одной стороны, в условиях медленного пополнения предложения высока вероятность возникновения дефицита – текущие остатки при сохранении темпов реализации могут быть распроданы достаточно быстро. С другой стороны, стабилизировать ситуацию может выход ряда новых проектов, тем более что сложившаяся ситуация скорее всего заставит девелоперов еще быстрее осваивать площадки и выходить на рынок».
• Первичный рынок жилой недвижимости бизнес-класса Москвы по результатам 2020 года показал минимальный объем предложения за последние три года – общее количество лотов, представленных в продаже, составило 8,6 тыс. общей площадью 665 тыс. кв. м. Данный показатель почти на треть ниже, чем по итогам 2019 года, а за три года объем предложения сократился в два раза.
• На снижение объема предложения оказали влияние несколько факторов. В их число входит небольшое количество новых объектов: в течение 2020 года в продажу вышли всего 13 новых жилых комплексов (против 15 в 2019 году), а также корпуса в уже строящихся проектах, причем большинство из них стартовали только во второй половине года, когда спрос существенно вырос. При этом девелоперы выводили в продажу не весь объем в новых корпусах, а лишь небольшие пулы лотов, оперативно регулируя ценовую и ассортиментную политику.
• В большинстве новых проектов представлено предложение с отделкой (полностью или частично). Данная тенденция уже давно прослеживается в более высоких сегментах, однако в бизнес-классе только набирает обороты. Так, доля предложения с отделкой (white box и финишная) увеличилась с 25% по итогам 2019 года до 38% на конец 2020 года.

Динамика изменения предложения и средневзвешенной цены квадратного метра

• Основной причиной сокращения предложения стал рекордный спрос: за 2020 год суммарно было продано порядка 19,1 тысяч квартир и апартаментов, что на 27% превышает количество лотов, проданных за 2019 год. При этом практически 40% из всего реализованного спроса пришлось на IV квартал: в течение последних трех месяцев 2020 года было продано 7,2 тыс. лотов – абсолютный рекорд продаж в сегменте жилья бизнес-класса за весь период исследования данного рынка в Knight Frank – с 2018 года.
• Интересно, что объем спроса за IV квартал практически равен остаткам в продаже на конец периода, что свидетельствует о дефиците предложения. Активному спросу способствовала сниженная ставка по ипотечным кредитам (доля сделок с привлечением ипотеки по итогам 2020 года составила 50%, против 42% за 2019 год) и банковским вкладам, что сделало более выгодным вложение накоплений, чем размещение их на счетах. Тем более с учетом введения налогов на доходы по вкладам свыше 1 млн руб. с 2021 года. Свою роль сыграли также и неопределенные настроения относительно экономической стабильности в ближайшем будущем. При этом новости о возможном скором принятии законопроекта относительно статуса апартаментов не вызвали рост спроса на лоты данного типа – доля сделок с ними составила 10%, что соотносится с данными за 2019 год (11%).

Динамика объема сделок, тыс. шт.

• Лидерами спроса среди жилых комплексов стали ЖК «Символ» («Донстрой»), ЖК Headliner («Кортрос») и ЖК «Сердце Столицы» («Донстрой»), причем в первых двух было продано по более чем тысяче лотов. Самыми популярными округами по спросу стали ЗАО (29% всех продаж), ЮАО (20%) и СЗАО (13%).
• На фоне существенного снижения предложения и рекордного спроса средневзвешенная цена предложения ускорила свой рост и по итогам 2020 года достигла 328 тыс. руб. за квадратный метр, что на 15% больше, чем годом ранее. Рост цены наблюдался на протяжении всего года, однако он ускорился после снятия ограничений, связанных с пандемией, и значительнее всего проявился в IV квартале: большинство девелоперов подняли цены в своих объектах, даже в сданных. Наиболее существенный рост средневзвешенной цены отмечен в Южном (+34%), Западном (+25%) и Северо-Западном (+22%) округах – локациях, где было продано больше всего лотов.
• Средний бюджет предложения жилья бизнес-класса вырос вслед за ростом цены квадратного метра и по итогу 2020 года составил 25,4 млн руб., при этом средняя площадь лота в экспозиции не изменилась за прошедший год и составила 77,5 кв. м. (в 2019 году – 77,6 кв. м). Если раньше большая часть предложения была сосредоточена в диапазоне 10-20 млн руб. за лот, то на конец 2020 года 40% лотов представлены в бюджетах 20-30 млн руб. (+19 п.п. за год). Доля дорогих лотов в экспозиции растет, как за счёт роста средней цены, так и на фоне активного вымывания самого доступного предложения.
• В 2021 году аналитики Knight Frank прогнозируют стабилизацию ситуации как с точки зрения предложения, так и спроса. Ожидается пополнение рынка новыми объемами в уже стартовавших комплексных проектах, и выход новых объектов, среди которых можно отметить Shagal City (Группа «Эталон»), вторая очередь ЖК «Береговой» («Главстрой Девелопмент»), МФК Slava (MR Group) и другие. Спрос будет поддержан выходом нового предложения, однако в большой мере будет зависеть от ценовой политики и дальнейших решений по ключевой ставке.

Объекты, вышедшие на рынок в 2020 г.

Фото: moigk.ru