От офисов до реновации. Кто на самом деле проектирует новые дома в Москве

За качество новостроек отвечает не только девелопер, но и проектировщик. Вот как устроена работа таких компаний.

За каждым застройщиком стоит огромное количество компаний и контрагентов. Архитектурные бюро, подрядчики, субподрядчики, инвесторы, партнеры. Особняком идут проектировщики — скрытая от глаз отрасль со своими трендами, инновациями и достижениями.

Прямо сейчас на московском рынке работают 10–15 таких компаний. Большая часть из них — микробизнес с небольшим штатом и единичными клиентами, но есть и крупные игроки. Разберемся, чем занимаются такие компании, на примере компании «Олимпроект» — крупного проектировщика, которому достается треть всех заказов на проектирование зданий в Москве, пишет портал «РБК.Недвижимость»

Фото: «РБК.Недвижимость»

Начать с грунта

Любое здание начинается с земли, на которой оно стоит. После того как аналитики и маркетологи девелопера в сотрудничестве со специалистами по взаимодействию с городскими службами находят подходящий участок под застройку, начинается исследовательская работа.

Первый этап — подготовка архитектурной концепции. Второй — изучение грунта и его свойств. Это необходимо сделать прежде, чем приступить к проектированию, так как лишь после геологической экспертизы станет ясно, каким способом можно будет строить объект в том или ином месте.

Именно здесь девелопер максимально зависит от компетенций проектировщика. Как утверждают инженеры «Олимпроекта», современные технологии строительства позволяют возвести практически на любом грунте здание какой угодно этажности и функциональности — вопрос в подборе наиболее подходящего решения по основанию и фундаментам, а также в выборе конструктивных решений. И в количестве денег, которое девелопер готов вложить в строительство.

Проектировщик анализирует все типы грунта и помогает застройщику определиться с тем, что построить на выбранном участке. Без этого анализа не получится составить бизнес-модель будущего проекта — расчеты затрат обязаны учитывать стоимость всех конструкций.

Фото: «РБК.Недвижимость»

«Рынок геологических изысканий быстро растет, запросов все больше и больше, — оценил динамику генеральный директор «Олимпроекта» Никита Сухих. — Девелоперы активно застраивают Московскую область, поэтому в этом году мы открыли свою собственную лабораторию, чтобы сократить издержки наших клиентов».

Как уменьшить срок проектирования

Концептуальные вопросы решены, и теперь необходимо довести идею до реальной стройки — продумать все технические аспекты, подобрать материалы и выстроить весь процесс так, чтобы реализовать пожелания заказчика в рамках разработанного архитекторами дизайна и согласованного властями генерального плана. В этот момент ключевыми в проекте становятся проектировщики.

«Одна из наших главных задач — выпускать проекты в короткие сроки без потери качества документации. Именно этого от нас ждут клиенты», — рассказал «РБК-Недвижимости» Никита Сухих. По его словам, для девелопера скорость работ, по сути, равна доходу, поскольку каждая лишняя неделя простоя площадки превращается в упущенную выгоду: если земля не используется, застройщик не зарабатывает.

«Например, для проекта ЖК с общей площадью до 60 тыс. кв. м и высотой до 75 м на разработку проектной документации согласованной архитектурной концепции необходимо до двух с половиной месяцев, — рассказали о своих сроках в «Олимпроекте». — Далее идет экспертиза в регламентные сроки, а затем рабочая документация от шести до девяти месяцев. Для высоты здания выше 100 м на проектную документацию уйдет чуть больше времени — около трех с половиной месяцев. Для рабочей документации потребуется 8–11 месяцев».

Эти сроки нетипичны для московского рынка недвижимости с его скученной застройкой и множеством ограничений — от общегородских норм до близости метро и необходимости учитывать окружающую застройку. В «Олимпроекте» объяснили высокую скорость своей работы особенными компетенциями специалистов, многие из которых выросли в компании и получили релевантный опыт в работе с ведущими девелоперами Москвы. Это инженеры, досконально понимающие как техническую часть, так и особенности работы в столице.

«Олимпроект» в цифрах:

• 6 млн кв. м недвижимости спроектировано
• 15 лет работает на рынке
• 60 проектов, включая реализованные и те, что на стадии проектирования

«Тот портфель проектов, который на данный момент есть в «Олимпроекте», требует комплексного подхода к проектированию, — признался Сухих. — И удержание сотрудников –— это отдельный большой блок работы с персоналом. Сотрудников не приходится удерживать, когда еще на этапе отбора мы понимаем, чего ждет человек от работы».

Важный бонус для клиентов и для работников — внутри компании специалисты периодически переходят от одного проекта к другому, работая с разным уровнем сложности, приобретая уникальный сплав опыта. Клиентам это гарантирует высокую степень универсальности проектировщиков. Над каждым проектом в среднем трудится по 12–18 человек — а значит, внутри этой группы будет представлен максимально широкий опыт. Что касается сотрудников, то для них такая система удобна тем, что позволяет разнообразить работу и не заскучать.

Что еще делает проектировщик

В последние годы у всех на слуху BIM-проектирование. После того как московские власти сделали этот аспект обязательным для всех новостроек, важность BIM-технологий увеличилась — пусть даже этот аспект перешел из разряда бонусов в категорию обязательных. Поэтому теперь современные проектировщики умеют не только показывать конструктив с инженерными сетями, но и строят целую информационную модель будущего здания с расчетом себестоимости и временных затрат.

Бывают и специфические случаи, завязанные на нестандартной почве или иных сложностях природного характера. Для одного из проектов специалисты «Олимпроекта» разработали собственную методику бетонирования в рамках программы научно-технического сопровождения — без этого осуществить проект оказалось невозможно.

А для увеличения срока службы строящегося здания инженеры компании применяют собственные варианты страховочного дренажа. В случае подтопления подвала система откачать воду дрен-каналами и обеспечить защиту подземной парковке — важная деталь для каждого застройщика элитного и бизнес-сегмента.

Фото: «РБК.Недвижимость»

Еще одна сфера, в которой заметна разница в работе проектировщиков, — оптимизация здания с низкой металлоемкостью. Показательный пример: в жилом комплексе D1 при высоте в 192 м коэффициент использования арматуры на куб бетона составил 161,5 кг. Подобные цифры соответствуют показателям зданий высотой 100 м. Для 200-метровой высотки случай небывалый. В «Олимпроекте», придумавшем эту концепцию, рассказали, что выбранное техническое решение позволило девелоперу заметно сэкономить на стройматериалах.

Сам проект D1 воплощает в себе типологию «вертикального города», в котором сочетаются жизнь, работа и отдых. При этом новостройка из двух высотных башен расположена в непосредственной близости от метро — мало какие компании берутся за проекты такой сложности. По словам Никиты Сухих, важнейший этап заключается в сроках согласования с Московским метрополитеном — и в случае с D1 «Олимпроекту» удалось это сделать быстро.

«Геоподоснова и свайное поле должны быть выполнены максимально качественно, так как сваи длиной 52 м при малейших отклонениях могут негативно воздействовать на соседствующую застройку и коммуникации, а при неправильных расчетах либо неправильной увязке системы координат с туннелями метрополитена — оказаться забиты слишком близко к тоннелю», — объяснил специфику работы Никита Сухих.

По факту, современная компания-проектировщик полного цикла представляет собой современное НИИ, которое не просто ведет научные изыскания, но постоянно проверяет их на практике. А мерилом качества такой работы становятся новые заказы, которые появляются или не появляются у проектировщика: качество работы всегда оценивает рынок.

Примеры работ

«Мы работаем в наиболее интересном для нас клиентском сегменте, к которому относятся крупные девелоперы, а также небольшие компании, специализирующиеся на строительстве жилья элитного и бизнес-класса, — объяснил Сухих. — Наша ниша насчитывает 40 компаний, из которых с 24 мы уже работаем. Таким образом, фактическая доля рынка «Олимпроекта» составляет 60%».

Среди заказчиков «Олимпроекта» — ПИК, MR Group, INGRAD, ФСК, «Самолет», AFI Development. Отдельная гордость проектировщика — дома по реновации, благодаря которым оценить качество работы «Олимпроекта» смогут и городские власти, и переселенцы из московских хрущевок.

Фото: «ПИК»

К 2023 году на Сахалине планируется завершить первую очередь из трех корпусов площадью около 27 тыс. кв. м — район, который к финальной стадии в 2030-м достигнет 300 тыс. «квадратов». Здесь поселятся 9 тыс. жителей. Проект особенно интересен совместной работой российских проектировщиков с японским архитектором Кэнго Кумой — тем самым, что спроектировал стадион для церемоний открытия и закрытия Олимпиады-2021 в Токио.

На Сахалине архитектурное бюро Кэнго Кумы придумало дизайн жилого района по заказу девелопера ПИК — а российский «Олимпроект» выступил той самой компанией, которая смогла «перевести» творческое осмысление японской студии на язык российских документов и нормативных актов. И все это в сейсмоактивном районе, где каждый дом обязан выдерживать землетрясение силой до 8 баллов.

Среди заметных проектов «Олимпроекта» в Московском регионе можно выделить разработку мастер-плана и архитектурной концепции комплексной застройки в Молжанинове для группы компаний «Самолет». Проект рассчитан на площадь 1,5 млн кв. м, из которых жилая часть — 970,5 тыс. План подразумевает создание одного из крупнейших кластеров Москвы с собственной социальной и коммерческой инфраструктурой.

Фото: «РБК.Недвижимость»

Одна из наиболее заметных высоток из-под пера «Олимпроекта» — Headliner в Шмитовском проезде, неподалеку от «Москва-Сити». Его высота — 175 м, проект включает в себя индивидуальное решение каждого дома и благоустройство прилегающей территории.

«Нам важно создавать продуманную среду для комфортной жизни граждан, но проект при этом должен быть экономически выгодным и приносить заказчику прибыль, — объяснил философию компании Сухих. — Подключаясь к проекту на ранней стадии, генеральное планирование позволяет реализовать самые смелые решения и создавать объекты, которые становятся украшением города».

Фото: «РБК.Недвижимость»

Впрочем, «Олимпроект» занимается не только жилыми зданиями. Один из проектов компании — генеральное проектирование Международного центра перспективных исследований при МИСиС. Общая площадь объекта — 20 тыс. кв. м, проект подразумевает подземную парковку, а также благоустройство главной площади, зоны амфитеатров и расстановку арт-объектов, создающих новый образ центра.

Поражает воображение необычным дизайном и другой проект — комплекс общественно-административных зданий главного управления МВД, документацию для которого «Олимпроект» разрабатывал по заказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Фото: «РБК.Недвижимость»

Рынок застройки сейчас активно растет. У того же «Олимпроекта» постоянно увеличивается количество заказов, в том числе за счет Московской области. Чтобы покрыть этот спрос, компания решила расширяться: в течение двух-трех лет руководство намерено увеличить штат специалистов. В ближайшем будущем планируется открытие еще одного филиала в крупном городе.

Почему бы девелоперу не сделать все самостоятельно

Как рассказывает Никита Сухих, крупные девелоперы часто содержат собственных проектировщиков, однако на фоне роста объемов строительства внутреннего штата зачастую недостаточно. «Для полного цикла генеральному проектировщику нужны архитекторы, конструкторы, инженеры, люди, которые будут организовывать весь процесс работы и взаимодействовать с заказчиком, строителями и экспертизой, — перечислил директор «Олимпроекта». — При этом немало смежных разделов, которые требуют разработки. Если речь идет о несложных и живых проектах, то девелопер действительно может реализовывать их собственными силами. Но когда проекты становятся сложнее, то лучше доверить их профессионалам».

В последнее время рынок в целом провоцирует подобное разделение ролей на застройщика и проектную компанию. В Москве появляется все больше многофункциональных проектов, объединяющих жилье и с коммерческой инфраструктурой (ресторанами и торговыми точками), и с социальными объектами (встроенно-пристроенными школами, детсадами, поликлиниками). Для планирования столь сложных проектов необходим широчайший набор компетенций, получить которые можно, лишь работая с самыми разными объектами.

«Именно генеральный проектировщик отвечает за увязку всех направлений воедино, — заключил Никита Сухих. — Проектировщик должен продумать все досконально, учесть пешеходные маршруты и расположение социальных объектов, наружные сети, благоустройство вокруг зданий. Реализация проекта зависит от генерального плана и того, как он в итоге будет воплощен в жизнь. Вместе с заказчиком необходимо продумывать все: от посадки здания до качества материалов. В конечном итоге от этого зависит комфорт и качество жизни будущих собственников».