Пандемия не принесла волны перепродаж на рынок коммерческой недвижимости – Клавдия Чистова

Экспертам рынка коммерческой недвижимости России часто приходится сравнивать влияние пандемии и ее последствий с предыдущими экономическими кризисами. Некоторые черты действительно оказываются общими, но одним из самых важных отличий стало отсутствие активной ротации собственников объектов. Перепродаж в этом году на российском рынке недвижимости просто не было, отмечает директор направления бизнес- аналитики CBRE Клавдия Чистова.

«Наиболее активная ротация собственников объектов традиционно наблюдается в кризисные периоды на рынке. Это связано с повышением кредитной нагрузки и невозможностью обслуживать долговые обязательства», — отметила эксперт.

Она напомнила, что мировой финансовый кризис существенно «почистил» количество девелоперов и собственников коммерческой недвижимости.

«Стоит отметить, что на тот момент пришлась активная фаза формирования рынка коммерческой недвижимости, множество компаний пробовали свои силы в девелопменте, поэтому было большое количество непрофессиональных игроков. В кризис 2014 года банки проявляли большую гибкость, многим девелоперам удалось пересмотреть условия финансирования. События 2020 года не стимулировали новых волн банкротств, в целом рынок оказался более устойчивым к новым вызовам. С одной стороны, ключевая ставка достигла своего минимального уровня за всю историю современной России, это позволило девелоперам получить более привлекательные условия по рефинансированию долга. Во-вторых, большинство собственников и арендаторов пытались находить взаимовыгодные условия дальнейшего сотрудничества, чтобы успешно выйти из очередного кризиса», — прокомментировала эксперт причины этого явления на рынке.

Это не значит, что российские владельцы объектов коммерческой недвижимости не хотят расставаться со своей собственностью. И в кризис, и в обычных условиях на рынке существуют активы, которые находятся в довольно активной ротации у собственников. Так, можно составить даже своеобразный рейтинг наиболее часто переходящих из рук в руки объектов (в анализе не рассматривались активы, по которым права собственности переходили вследствие банкротства предыдущего собственника, а также активы, в которых в разное время инвесторы изменяли долю своего владения). Чтобы проследить активность инвесторов в разных экономических условиях, эксперт взяла для исследования довольно большой временной промежуток – с начала 2000 годов.

«Наибольшая активность зарегистрирована в офисном и торговых сегментах, здесь насчитывается наибольшее количество объектов, сменивших владельцев несколько раз. В гостиничном, складском и жилом секторах подобных сделок практически не было в границах Москвы. Отчасти смена собственников объектов была связана с тем, что на заре формирования рынка коммерческой недвижимости в Россию приходили международные инвесторы и рассматривали уже сформировавшиеся качественные объекты. Это Бахрушин Хаус, БЦ на Гоголевском, Ducat Place II. Мировой финансовый кризис 2008 года заставил многие компании пересмотреть свои инвестиционные стратегии, так после 2008 года некоторые здания сменили владельцев. Еще больший удар по международным инвесторам нанесли 2014 год и обострение геополитической ситуации. Последовавшие антироссийские санкции заставили иностранные компании кардинально изменить свое отношение к инвестициям в российскую недвижимость. Таким образом, следующий раунд смены собственников пришелся на 2015 год и позднее. Безусловно, ухудшение экономической ситуации вследствие очередного кризиса, а также санация крупных банков в 2017 году неизбежно привели к смене владельцев уже и среди российских владельцев недвижимости», — рассказала Чистова.

Проведя анализ объектов, она отметила, что за последние 20 лет, в офисном сегменте наибольшей популярностью пользовались объекты класса В от 5 тыс. кв.м до 20 тыс. кв.м, таких активов было всего четыре. В сегменте класса А – три офисных центра. Площадь перепродаваемых торговых объектов преимущественно составляла 20-60 тыс. кв.м.

«Знаковым жилым объектом является комплекс таунхаусов Покровские Холмы, который до сих пор остается уникальными в своем роде. Это связано с тем, что сегмент качественного арендного жилья в России не развит. Комплекс четыре раза менял компанию-владельца. В 2006 году девелопер Hines продал его компании AIG Global Real Estate, спустя два года поселок приобрел фонд Whitehall Street Real Estate Funds инвестбанка Goldman Sachs, в 2014 году – катарский фонд Qatar Investment Authority», — рассказала эксперт.

Наибольшее количество сделок купли-продажи зафиксировано с объектом Бахрушин Хаус на улице Бахрушина, 32. Бизнес-центр за 12 лет сменил пять владельцев. В 2008 году его приобрела австрийская группа Akron, в 2010 году – UFG Real Estate, в 2012 году – Sponda, в 2015 году – Horizont Properties.

Следующим наиболее востребованным активом среди инвесторов является БЦ Серебряный Город на Серебрянической наб., 29. В 2008 году девелопер Делин Девелопмент продал объект британскому фонду RP Capital, в 2010 году его приобрела группа Evans Randall, спустя два года – O1 Properties.

Московский торговый центр, который менял владельцев наибольшее количество раз, — Солнечный Рай на Боровском шоссе, 6. В 2006 году ТЦ приобрела компания London & Regional Properties, в 2008 году – Sponda, в 2015 году – Horizont Properties.

«Динамика инвестиций офисного сегмента остается наиболее стабильной в кризисные периоды преимущественно за счет того, что офисы исторически рассматривались более надежным и консервативным сегментом для инвестиций», — заключает эксперт.

Источник: realty.interfax.ru

Фото: realty.interfax.ru