Павел Федоров: Место силы. Как изменится рынок офисов после карантина

Рынок офисной недвижимости пострадал из-за пандемии одним из первых. Зато теперь у него же и больше возможностей для роста – при соблюдении нескольких условий, считает глава Space 1 Павел Федоров.

Сегодня главный тренд на офисном рынке – сокращение расходов на аренду. Все оказались в тяжелой экономической ситуации не только из-за карантина, но и из-за падения рынка нефти, ослабления рубля и других факторов. С этим совпала необходимость удаленной работы, то есть невозможность использовать ресурсы своего бизнеса на 100%. Здесь у арендаторов только два выхода – сокращать фонды и резать прямые затраты, в том числе на аренду.

Казалось бы, эпоха, когда арендодатель правит бал, должна на этом фоне уходить в прошлое: компании реально нищают и не могут позволить себе прежнюю арендную плату. Но пока в большинстве случаев дилемма для собственника и арендодателя остается простой: либо сохранить сниженный арендный поток, либо расстаться с неплатежеспособным арендатором и пересдать помещения по тем ставкам, которые позволят ему спокойно обслуживать кредиты, займы и ипотеки. Ведь банки требуют стабильного финансового потока в долгосрочной перспективе, поэтому пока что они главные. Под их присмотром арендодатель и арендатор воюют – с переменным успехом.

Гибкие офисы и домовые коворкинги

В сфере офисной недвижимости сейчас прибавляет только сегмент так называемых гибких офисов (flex office). Это новый формат офисных площадей, полностью готовых к въезду, быстро адаптируемых под потребности клиента (брендинг, планировка) и сдающихся на гибких условиях (сроки и площади аренды). Так, падение объема купленных и арендованных площадей в Москве в целом, по прогнозам JLL, может составить 20% в этом году, а ввод новых объектов в столице сократится за год как минимум на 6%. При этом доля гибких офисов в 2019 году на рынке составляла 1%, а к концу 2020 года может достигнуть 1,5%, то есть годовой прирост составит 50%. Сегодня, когда собственники, как тисками, «зажаты» банками и не могут дать требуемой гибкости, которая уже просто необходима рынку, flex office могут сыграть на этом противоречии: одни не могут платить, другие не хотят уступать.

Девиз дня звучит так: «Меньше объема – больше эффективности». И только гибкие офисные пространства в полной мере соответствуют ему. Они позволяют обустраивать помещения под требования каждого арендатора и сдавать его на меньшие сроки. В начале года средний срок аренды в наших проектах составлял 1,5–2 года, к концу весны – это год-полтора.

Все профессиональные собственники понимают, что рынок меняется – сегодня не получится уже сдать что-то на 5–7 лет и «почивать на лаврах», лишь поддерживая эксплуатацию здания на должном уровне. Наиболее продвинутые собственники в рамках своего портфеля уже предусматривают в обязательном порядке наличие какого-то формата гибких сервисных пространств и закладывают это, в том числе, в документы для банков.

В строящихся бизнес-центрах уже абсолютно точно присутствует хотя бы понятие «коворкинг» – в том или ином виде. А это значит, что и банки постепенно понимают, что нужно менять подход к расчету потока. Раньше нормальный арендатор не шел к арендодателю, если в бизнес-центре не было парковки, ритейла, столовой, фитнес-клуба. А сейчас не придет, если нет коворкинга. Это даст арендатору гибкость в аренде собственных площадей, если вдруг возникнет необходимость в новых рабочих местах и инфраструктуре коворкинга.

Более того, растет потребность в коворкингах при жилой недвижимости. Сервисные службы в жилых комплексах, включающие офисные площадки, уже есть у группы «ПИК» и «Донстроя», а недавно компания «Ленстройтрест» объявила, что откроет коворкинг для своих жильцов в новом квартале. В следующие пять лет Level Group планирует открыть сразу пять коворкингов в жилых домах – из-за массового перехода на удаленную работу такой сервис будет пользоваться спросом. Самозанятые, ИП и те, кому трудно работать дома, но еще труднее добираться в офис, быстро оценят такую возможность. Ну и те, кто останется на удаленке после пандемии. Тренд зародился примерно в 2018 году, когда все потихоньку стали понимать, что коворкинг – это не развлечение для странных людей на самокатах со смузи, от которых неизвестно чего ждать, а стабильная платежеспособная бизнес-модель.

Офис под себя

Не менее стабильны для крупных арендодателей и операторы разнообразных flex-форматов: снимая у них площади на 7–10 лет, они берут на себя риски своих клиентов, обеспечивая собственникам гарантированный доход. Сегодня арендодатели в классической аренде на отсрочку платежей практически не идут: плати или взыщут потом по суду – ведь официально чрезвычайная ситуация так и не была объявлена. То есть гибкие офисы оказались выгодны и собственникам, и своим арендаторам: на всю сервисную часть у них есть возможность предоставить клиентам скидки – на коммунальные платежи, клининг, еду, расходники.

Выгодны они еще и возможностью выполнить специфические требования заказчика – этот формат называется built-to-suit (ВTS, «офис под себя»). Он исполняется под конкретное ТЗ клиента: подобрать офис в определенном районе, с нужной планировкой, «наполнением», дизайном и др. Например, строительной компании нужна огромная панель из мониторов в большой комнате, чтобы инженеры могли в режиме 24 х 7 наблюдать за процессами. Финтех-компании с банковской лицензией требуется соблюсти в офисе все требования закона о банковской деятельности – контроль доступа, система видеонаблюдения и др. Или бренду алкогольной продукции нужна барная зона с особыми мойками, ледогенераторами в офисе – там они будут проводить мастер-классы, обучение сотрудников. Компании, которая занимается производством фильмов и продюсированием, нужен свой кинотеатр внутри офиса с большим экраном, колонками и особыми требованиями по шумоизоляции и акустике. Все это оператор гибких офисов берет на себя, распределяя расходы на подобные технические «капризы» по ежемесячным платежам за аренду.

На самом деле, девелоперы начали переходить к модели ВTS еще до пандемии: после кризиса 2014 года, за которым последовало снижение спроса на офисную недвижимость, многие опасались строить новые объекты спекулятивно, авансом, без подписанных предварительных договоров аренды. Сейчас эта модель получила лишь еще один импульс к развитию. Сыграла на руку и нехватка качественных площадей, ощущавшаяся и до кризиса.

Вернутся не все

Нередко гибкий офис просят сделать «на вынос» – на чужих объектах, в уже существующих офисах. Особенно этот запрос вырос в связи с новыми требованиями социальной дистанции: везде нужны перепланировки, другая система вентиляции, разметки, перегородки. Но пандемия закончится, а тренд все равно останется, так как многие компании не планируют возвращать в офис всех сотрудников.

Недавнее исследование Gartner показало, что 74% финансовых директоров зарубежных компаний намерены перевести на удаленную работу в постоянном режиме не менее 5% своих сотрудников. В России крупнейшая стаффинговая компания Ancor провела в мае опрос среди 79 генеральных директоров и владельцев крупных бизнесов от 1000 человек – 25% из них заявили, что оставят «на удаленке» от 20 до 49% своих работников. Работодатели не собираются возвращать всех сотрудников (таких, кто вернет всех, только 19%): часть уволят, часть останется работать из дома. Сейчас все стремятся к оптимизации и сокращению расходов: те, кто в начале года запрашивал офис под 100 рабочих мест, сегодня рассчитывают, что 80 из них будут постоянными, а 20 – мобильными.

За изменением количества работников идет и изменение качества офисов – все больше требуются «ничьи» рабочие места, зоны hotdesking, оборудование для видеоконференций. А главное, офисы будут трансформироваться в сторону представительств, хабов, «мест силы», где брейнстормят и транслируют корпоративные ценности, а не просто присутствуют на работе все вместе с 10 до 19 часов.

Поменялся и характер компаний, запрашивающих flex-офисы. Вслед за IT и telecom-компаниями, банками и проектными командами или их крупными подразделениями сегодня «гибкостью» начинают серьезно интересоваться и производственные, и FMCG-компании, и, что самое интересное, государственные. Последние, скорее всего, и станут спасителями отечественной отрасли офисной недвижимости.

Источник: republic.ru