Покупатели и власти: к жилью какого качества будут стремиться девелоперы

Требования властей и покупателей к качеству жилых проектов и городской среды растут год от года. На что ориентируются застройщики, проектируя жилые кварталы?

Покупатели жилья в новостройках с каждым годом становятся все требовательнее не только к его качеству, благоустройству жилого комплекса и инфраструктуре, но и в целом к комфортной среде для жизни в микрорайоне. В Москве и крупных российских городах с высококонкурентным рынком жилья повышенные требования покупателей становятся нормой при проектировании новостроек. В коммерческих проектах такие стандарты и требования закладываются изначально, а регулятором выступает рынок.

Минстрой, «Дом.РФ» и КБ «Стрелка» разработали Стандарт комплексного развития территорий. Пока он носит рекомендательный характер, но в будущем должен стать нормативно-законодательным актом — это поможет усовершенствовать нормативно-правовую базу градостроительного регулирования и архитектурного проектирования, считают авторы стандартов.

Игроки рынка первичного жилья и «Дом.РФ» рассказали, на что ориентируются девелоперы в проектах, что требуют власти от застройщиков и что покупатели ожидают от современных новостроек.

Стандарт комплексного развития территорий
Минстрой разработал шеститомный рекомендательный документ — Стандарт комплексного развития территорий. Он регулирует организацию территорий для жилищного строительства, дворовых пространств, парковок, общественно-деловых зон, входных групп, а также планировки квартир. Обязательные стандарты качества решают три вопроса: безопасность (это главное), а также доступность объекта для маломобильных граждан и энергоэффективность.

По оценке Минстроя, большинство новостроек в России до сих пор воспроизводят панельные микрорайоны советского образца. Застройщики используют устаревшие подходы и систему нормативно-правового регулирования, которая не отвечает современным запросам горожан и не учитывает изменения в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах.

Одно из важных требований к современным новостройкам — многофункциональность жилого комплекса, существенная доля общественно-деловой инфраструктуры, которая должна составлять в проектах средне- и многоэтажной застройки более 20% от общего объема недвижимости, пояснил заместитель генерального директора Фонда «Дом.РФ» Антон Финогенов.

Второй важный элемент стандарта, по словам Финогенова, — высокая плотность улично-дорожной сети. «Нарезка кварталов должна быть не очень крупной, чтобы не допускать ситуации, что сверхкрупные кварталы создают пробки даже внутри себя. Обеспеченность озеленением, разнообразие застройки — тоже важные факторы комфортного городского пространства. Важно, чтобы высотные здания перемежались со среднеэтажными, типология квартала была разнообразной. И высотные здания должны быть в виде акцентов, видовых доминант, а не доминирующей частью проекта», — рассказал сотрудник «Дом.РФ».

«Пока стандарт носит рекомендательный характер для застройщиков, но мы активно работаем над его включением в нормативно-законодательные акты», — уточнил заместитель генерального директора Фонда «Дом.РФ». В соответствии с федеральным проектом «Жилье» до 30 июля 2021 года на основе Стандарта должна быть произведена актуализация нормативно-технических документов. Стандарт позволит принять изменения в СНиПы, ГОСТы и СанПиНы, подготовить методические рекомендаций по проектированию жилья.

«Стандарт комплексного развития территорий — это не набор жестких требований, но гибкий и современный документ. Он определяет зону действий при планировании застройки, в рамках которой можно учесть региональные особенности и экономические возможности субъектов России. Стандарт должен быть включен в действующее федеральное законодательство, Фонд «Дом.РФ» ведет работу в этом направлении», — отметил Антон Финогенов.

Некоторые проекты в регионах уже соответствует Стандарту комплексного развития территории. По данным «Дом.РФ», кроме столиц, они есть также в Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске. Как показывает практика, без учета этих рекомендаций застройщики не смогут создавать востребованный покупателями продукт. Поэтому изучение Стандарта и применение его основ в своих проектах — гарантия рентабельности и популярности у покупателей, считают в «Дом.РФ».

«Стандарт рекомендует переходить преимущественно на малоэтажное и среднеэтажное строительство, создавать рекреационные зоны, следить за шириной проездов, делать холлы на первых этажах и даже гостевые туалеты. Первый этаж предлагается проектировать нежилым с высокими потолками. Многие застройщики внедряют нормы стандарта, это увеличивает комфорт городской среды, хотя и удорожает строительство», — рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

На какие стандарты ориентируются сами девелоперы
В коммерческих проектах требования, похожие на принятые в Стандарте комплексного развития территорий, закладываются изначально, а регулятором выступает рынок — качество должно соответствовать сегменту и цене, считает вице-президент ГК «Инград» Григорий Звенигородский. Невыполнение минимальных требований несет риск, что девелопер не сможет его продать и даже ввести в строй, а увеличить прибыль можно за счет улучшения качества продукта, отмечает эксперт.

Нормы становятся все строже за счет роста потребностей покупателей. «Сейчас жители предъявляют очень высокие требования к качеству новых квартир. Большинство дольщиков приходят на приемку квартир со специалистами, которые оказывают такие услуги. Они пользуются большим набором различных приборов, ищут малейшие дефекты, царапины, сколы и выступы. Их требования намного выше любых СНиПов. Поэтому застройщики уделяют большое внимание контролю за качеством», — отмечает Звенигородский.

«Процесс переосмысления подходов к выбору жилья начался еще в середине 2010-х годов. Семь-восемь лет назад у большинства потребителей было всего два критерия: цена и локация. Сегодня их вес заметно снизился, а для некоторых людей они и вовсе перестали быть определяющими. Им на смену пришли качественные параметры: эргономичность планировки, продуманность, красота двора и интерьера подъезда, инклюзивность пространства, транспортная доступность, разнообразие инфраструктуры, цифровые решения», — говорят в компании «Брусника».

Пандемия стала катализатором переосмысления требований к функциям квартиры, дома, в целом территории жилого комплекса. Сегодня это не просто место проживания, но и место отдыха — в том числе на свежем воздухе, — занятий спортом, работы.

«Запрос на новые сценарии увеличился кратно, а потребительские предпочтения существенно трансформировались. Стали востребованы квартиры с палисадником, отдельным входом с улицы, несколькими балконами или лоджиями, двух- и трехуровневые квартиры с террасами», — отмечают в пресс-службе «Брусники».

Тон стандартам качества задают застройщики, заинтересованные в привлечении спроса, который создают требовательные современные покупатели, говорит директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский. Пока в компании ФСК пользуются Стандартом комплексного развития территорий в справочном режиме, чтобы учитывать собранные рекомендации, которые отражают самые передовые градостроительные идеи. По мнению Кирилловского, эти рекомендации в значительной степени ориентированы на средне- и малоэтажную застройку, для плотной городской застройки они требуют адаптации.

Многие критерии по градостроительным решениям уже давно являются стандартной практикой, во всяком случае на московском рынке. «Девелоперы, заинтересованные в привлекательности своего продукта, применяют эти решения в рамках конкурентной борьбы. Ситуация отличается только в тех городах, где превалирует строительство точечных объектов или используются мощности морально устаревших домостроительных комбинатов», — отмечает директор департамента девелопмента ГК «А101» Олег Гурьев.

«Покупатели, выбирающие квартиру, зачастую бывают требовательнее любого инспектора. Их интересуют буквально все аспекты — от планировочных решений и фактической доступности инфраструктуры до инженерного наполнения домов. Очень много вопросов поступает о наполнении детских и спортивных зон во дворах. В процессе приемки объекта после завершения строительства для проверки качества работ часто привлекаются профессиональные строители», — говорит Гурьев.

Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ:
— Рейтинги ЕРЗ по потребительским качествам новостроек показывают, насколько комфортным будет проживание в строящемся доме. Оценка новостроек производится более чем по 100 параметрам, большинство которых заимствовано из Стандартов Минстроя России. Мы видим положительную динамику по большинству параметров. Например, доля проектов с дворами без машин в новостройках за пару последних лет выросла с 20% до 40%.

В нацпроекте есть такой показатель, как индекс качества городской среды. Он не так замкнут на стройку, как рейтинг ЕРЗ, поскольку определяется для всех городов, в том числе где нет строительства вообще. Например, в нем учитывается уровень преступности, медицинского обслуживания и т. п. В то же время повышение требований к новостройкам является одним из важнейших инструментов создания принципиально нового состояния городской среды в крупных городах в долгосрочной и среднесрочной перспективе. И динамика изменения среднего рейтинга ЕРЗ в этих городах является важным индикатором, определяющим, куда движется город — к комфортной среде или просто к расширению жилой площади.

Три стандарта
В компании «Брусника» при проектировании и строительстве дома, квартала или микрорайона учитывают критерии и нормы, закрепленные в федеральных документах. Но регулирующими в области качества для компании являются три внутренних стандарта. Первый касается непосредственно процесса возведения домов. Он содержит базу применяемых технологий и материалов. Контролирует его исполнение инженер по качеству, который соотносит данные, внесенные в BIM-модель с реальностью.

Второй стандарт описывает организацию строительной площадки и строительных работ. Он содержит требования к изготовлению спецодежды, созданию помещений строительного городка, схему складирования материалов и порядок работы с мусором.

Третий свод правил регулирует область проектирования продукта. Создавая его, в компании «Брусника» опирались в том числе и на Стандарт комплексного освоения территории, разработанный Минстроем России совместно с «Дом.РФ» и КБ «Стрелка». Но в основу документа легли многолетние изыскания архитекторов компании, их опыт сотрудничества с лучшими западноевропейскими бюро.

Автор: Сергей Велесевич

Источник: realty.rbc.ru

Фото: archsovet.msk.ru

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Главные новости ежедневно OFFICE NEWS в Телеграм 16+ реклама - Подписаться на ТК OFFICE NEWS

Билдвайз: Редевелопмент дешевле строительства на 20-25%

В девелоперской компании «Билдвайз» посчитали среднюю стоимость редевелопмента квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве, а также оценили перспективность этого направления в столице.По данным «Билдвайз» на сегодняшний день средняя стоимость редевелопмента 1 квадратного метра коммерческой недвижимости обойдется на 20-25% дешевле строительства нового объекта.«Прежде всего, редевелопмент подразумевает…

MR Group создаст центральное гранд-лобби с кофе-поинтом в проекте Symphony 34

В премиальном жилом комплексе Symphony 34 компания MR Group предусмотрела особое пространство для резидентов и их гостей — гранд-лобби площадью 103,37 кв. м с кофе-поинтом. Оно расположится в отдельном трехэтажном здании и станет парадным обрамлением центрального входа на территорию комплекса.

В торговом центре в составе МФК BOTANICA сформирован семейный и детский кластер

В торговом центре Botanica Mall, который реализуется в составе одноименного многофункционального комплекса на ТПУ «Ботанический сад», сформирован семейный и детский кластер. В его состав войдут магазины, услуги, кафе для детей и родителей, детский развлекательный центр и многое другое. Общая площадь кластера займет около 10% арендопригодной площади объекта.

Деловой центр по городской программе построят в Обручевском районе

Деловой центр в составе жилого комплекса в Обручевском районе возведут по программе стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). После завершения работ там смогут трудоустроиться почти 1,1 тысячи человек. Об этом рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Книга “От ассистента до владельца бизнеса” Николая Казанского вошла в ТОП-10 лучших книг бизнес-литературы

Всего в первом конкурсе лучшей бизнес-литературы, который проводит общественная организация Инвестиционная Россия, приняло участие 327 книг, которые, по мнению жюри конкурса, будут максимально полезны российским бизнесменам и топ-менеджменту с учетом актуального контекста. 

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве

Сеть фитнес-клубов Spirit. Fitness анонсировала открытие сразу двух новых клубов в Москве — в ТЦ «Сиеста» в районе Сосенское в апреле 2024 и в ТЦ на Краснодарской, открытие которого запланировано в 2025 году. 

MR Group продолжит стратегическое сотрудничество с Tele2

Девелопер MR Group, оператор мобильной связи Tele2 и системный интегратор «ИСК» подписали соглашение о сотрудничестве в части оснащения жилых комплексов телеком-инфраструктурой. Компании сотрудничают не первый год: в 2021 году специально для MR Group Tele2 первым на телеком-рынке подключилась к проекту усиления сигнала связи, разработанному системным интегратором «ИСК».

Бюро UNK corporate interiors разработало архитектурную концепцию МОПов БЦ Rublevo Business Park

На рынок офисной недвижимости Москвы вышел новый премиальный проект – БЦ Rublevo Business Park, архитектурную концепцию мест общего пользования которого разработало и презентовало российское бюро UNK corporate interiors. Компания специализируется на архитектурном и инженерном проектировании коммерческих интерьеров и общественных пространств, разрабатывая комплексные решения и участвуя во всех стадиях работы над проектом.