«При создании офисного проекта можно выделить три этапа, на которых возможна эффективная экономия и снижение расходов»

Желание сэкономить при строительстве офисов нередко сопровождается ошибками, которые могут снизить предполагаемый изначально уровень объекта или же потребовать дополнительных расходов на переделку уже выполненных работ. О том, как эффективно оптимизировать подобные проекты без ущерба качеству, рассказывает Руслан Кубрава, директор S.A. Ricci Project Management.

Каким образом в настоящее время принято экономить при строительстве офисов? Является ли такой подход, на ваш взгляд, верным?

Недавно один из моих коллег высказал мнение, что успех любого проекта основывается на трех тезисах: бюджете, исполнителе и контроле. Могу сказать, что такая конструкция – наиболее часто используется среди неспециализированных заказчиков. Одновременно это и одна из самых распространенных ошибок, которые заказчики допускают при организации проекта. В «простых» конструкциях она приводит освоению бюджета номинированным исполнителем.

Часто сэкономить пытаются именно на найме номинированного подрядчика: он выбирается не на конкурсной основе и не по квалификации, а номинируется непосредственно заказчиком. Нередко такой подрядчик может не подходить для проекта, не обладать нужными ресурсами и опытом для его реализации. Как правило, это не лучший выбор: гораздо эффективнее выбирать по квалификации участников, и только потом, между равными по опыту и профессионализму, проводить конкурс по стоимости работ. Также часто заказчики ошибаются, экономя на квалификации участников, на компетентном надзоре за проектом, и, нередко не осознавая этого, на инженерных решениях.

Есть ли способы, которые часто не учитываются, однако могут привести к снижению расходов?

При создании офисного проекта можно выделить три этапа, на которых возможна эффективная экономия и снижение расходов. Первый из них, начальный, – определение минимальных требований к помещению на основе целесообразности для бизнеса. Второй – выбор помещения, требующего наименьших инвестиций для приспособления к актуальным нуждам. Третий – этап, когда определяется стоимость проекта на основании тендерных, квалификационных и ценовых запросов, что возможно даже при наличии номинированного подрядчика.

Расскажите, пожалуйста, что можно считать эффективным менеджментом подобных проектов? Каким образом можно его добиться?

Эффективность менеджмента – сложное и многообразное понятие, смысл которого заключается в том, что весь процесс управления, начиная с постановки цели и заканчивая конечным результатом деятельности, должен происходить с наименьшими рисками и издержками и с высокой точностью.

Существует правило 10 000 часов: если усердно заниматься каким-либо видом деятельности на протяжении 10 000 часов, то вы станете если и не мастером в данной области, то, как минимум, специалистом с большой буквы. Именно компетентные специалисты формируют базу эффективного управления проектами.

Какие особенности при реализации проекта могут повлечь увеличение расходов и, соответственно, требуют к себе особенного внимания?

В первую очередь, стоит опасаться рисков при отсутствии грамотно собранных и тщательно проанализированных исходных данных. Это может повлечь незапланированные расходы уже в начале процесса реализации. Также акцент стоит сделать на качестве примененных проектных решений и выполнении строительно-монтажных работ: ненадлежащий уровень может повлечь за собой дополнительные затраты для достижения требуемых параметров жизнеобеспечения офиса в процессе эксплуатации. Неэффективные решения и оборудование повлекут рост затрат на эксплуатацию.

К примеру, на одном из проектов была произведена закупка немного более дешевых фанкойлов китайского бренда, не распространенного на рынке и не имеющего развитой гарантийной поддержки в России. Брак проявился уже в начале эксплуатации в виде ежедневных протечек. Кроме того, они потребляли больше электроэнергии в процессе эксплуатации, а их ресурсная емкость была ниже аналогов, что вызвало необходимость их полной замены. Похожая ситуация была на одном из проектов с закупкой освещения: заказчик настоял на закупке низкобюджетных светильников, подходящих к проекту эстетически. Ежедневно выходило из строя около 5% светильников, и в итоге заказчик был вынужден оплатить полную замену.

Как сказывается экономия на будущем качестве проекта?

Приведу пример из практики нашей компании: одна известная компания-арендатор договорилась с арендодателем о продлении договора аренды офиса. В рамках договоренностей арендодатель обязался произвести косметический ремонт и модернизацию инженерных систем офиса. Компания посчитала, что если эти работы проводит арендодатель, то он, естественно сделает все наиболее эффективно. Но это оказалось не так. Основная проблема, заключавшаяся в воздухообмене и кондиционировании помещений, так и не была решена, поскольку для ее решения необходима была модернизация всех инженерных систем, что, конечно, не было приемлемым для арендодателя, несущего затраты. А стоимость даже локальных решений исчислялась в восьмизначных цифрах, ведь в некоторых помещениях офиса буквально невозможно было находиться в часы пиковой нагрузки. Получив экономную «модернизацию» от арендодателя, компания-арендатор теперь ждет окончания срока договора, чтобы начать процедуру своей релокации.

Что чаще всего влияет на увеличение сроков строительства, как можно этого избежать?

Отсутствие у заказчика понимания контрольных точек при принятии решений на своей стороне, затягивание сроков проектирования, особенно на этапе утверждения визуальных решений, ограниченность ресурсов выбранных проектировщиков и строителей – все эти факторы могут негативно сказаться на сроках исполнения проекта. Также ошибки нередко совершаются на этапе согласования документации проекта, если требования к этому процессу не учитываются.

Расскажите, пожалуйста, случаи значительного снижения расходов при сохранении высокого качества офисного проекта. За счет каких приемов удалось этого добиться?

В нашей практике на одном из объектов одна только смена требований управляющей компании к обвязке холодильного оборудования позволила сэкономить заказчику более 5 млн рублей для проекта офиса площадью около 2 000 кв. м. Работая над большими проектами по обновлению офисов после смены арендатора, мы всегда стараемся скоординировать техническое задание с существующими на объекте инженерными решениями. Это позволяет сохранить большую часть систем и модернизировать только объективно нуждающиеся в обновлении, что выясняется с помощью обследования. На одном из таких проектов нам удалось достичь стоимости в 1,5 раза ниже рыночного бюджета за счет сохранения существующих коммуникаций.

Источник: comestate.ru