Эксперты R2 Asset Management

Эксперты инвестиционной компании R2 Asset Management подвели итоги 2020 года в сфере торговой недвижимости и ритейла и выделили основные тренды.

R2 Asset Management – инвестиционная компания, предоставляющая комплексное управление активами в сфере недвижимости. Под управлением R2 находятся объекты торговой и складской недвижимости, дистресс активы, представленные в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Поволжье.

Основные факторы, повлиявшие на индустрию в 2020 году:

  • Пандемия, меры по ограничению, ограничения по посещаемости ТЦ
  • Банкротства и закрытия ряда торговых операторов
  • Падение реальных доходов населения
  • Рост сегмента доставки
  • Снижение ключевой ставки
  • Тренд перехода торговли в онлайн формат

Основные тренды по форматам и операторам:

ТЦ и стрит-ритейл. «Общий объем площадей в ТЦ в 2020 году составил 5,7 млн кв. м. Прирост новых площадей за 2020 год составил 232 тыс. кв. м, в сравнении с показателем в 156 тыс. кв. м в 2019 году — приводит статистику Екатерина Шенина, руководитель департамента аналитики и оценки R2 Asset Management. При этом вакансия помещений торговой недвижимости выросла. Уровень вакантности в среднем составляет 9-10% в 2020 году против 7,6% по итогам 2019 года. Базовая арендная ставка снизилась больше чем на 20%. Например, в сегменте ТЦ класса «А» арендная ставка составляет 72 тыс. (кв. м, без НДС). Ставка капитализации для прайм-объектов — 9,5%. Отмечается процесс трансформации торговых объектов в досуговые».

 

«Сегодня становится очевидным необходимость реконцепции устаревших форматов – считает Антон Мельников, управляющий партнер R2 Asset Management. На место ритейлеров в ТЦ придут операторы досуга и развлечений, затем бытовые, медицинские и прочие услуги. Сейчас это подтверждается ростом популярности МФК в густонаселенных районах, где есть все необходимое в одной локации. Особенно популярными обещают стать такие форматы, как: concept store, шоурумы, поп-ап store».

«Объем площадей стрит-ритейла составляет 0,6 млн кв. м. (по итогам 2019 года был зафиксирован показатель 0,56 млн кв. м). Уровень вакантности составляет 14,9% (по предыдущему периоду аналитики отмечали 6,1%). Арендная ставка – 300 тыс. руб. (кв. м, без НДС) для помещений в топовых локациях» — сообщает Екатерина Шенина.

 

Торговые операторы. В отношении крупных и средних операторов – потенциальных арендаторов ТЦ и других торговых площадей можно выделить ряд положительных и отрицательных трендов. В целом, здесь тоже наблюдается тренд на трансформацию: 

 

  • Закрытие 19 магазинов сети Fashion House в Москве и области
  • Закрытие почти всех магазинов сети «Красный куб» 
  • Закрытие испанской группой Inditex магазинов Lefties в России
  • Уход бутиков Versace, Valentino и Hublot у из гостиницы «Метрополь»
  • Успешный выход на IPO Ozon 
  • Все более широкое распространение термина Entertainment в сегменте ритейла

 

Рынок общепита 

«По нашим наблюдениям и этот рынок переформатируется, — комментирует партнер компании Вячеслав Рожманов, — происходит смешение форматов, конкуренция обостряется. Выжить и набрать обороты помогут уникальное меню, неповторимая атмосфера и надежная команда».

Основные события:

— Оборот ресторанного рынка за год упал на 21,3%.

— Fast casual (free flo) сократилось на 59 заведений. 

— Casual dining сократилось на 291 точку.

— В 2021 году ожидается увеличение закрытия несетевых ресторанов.

+ Выросло количество заведений take away. 

+ Бум доставки на ресторанном рынке. В сентябре 2020 г. сегмент вырос до 19,7%.

+ Количество ресторанов упало незначительно: с мая 2019 по сентябрь 2020 закрылось 313 сетевых ресторанов.

 

Объекты общепита, гастромаркеты:

«Тут важно выделить такой фактор, как ротацию корнеров в проекте, которая составляет 20%. – уточняет Антон Мельников. Посетители не чувствуют нехватки нового продукта в связи с двумя тенденциями. Во-первых, все большее распространение получает философия здорового питания. Как следствие увеличивается спрос на экологически чистые (фермерские) продукты. Во-вторых, импортозамещение в этом сегменте подстегивает и процесс нарушения коммуникаций в мировом масштабе: схемы поставок продуктов из многих стран существенно пострадали за время пандемии».

 

Основные тренды:

— В Москве сформировались новые гастрономические кварталы или фуд-маркеты.

— Наблюдается нехватка качественного ресторанного предложения за пределами центра города.

— Наблюдается тенденция смещения спроса «ближе к дому».

— На ряду с закрытием, наблюдаются и открытия общепита в ТЦ, это: Chicken Mafia, Финская кофейня Paulig Cafe & Store, обновленный формат ресторанной сети «Тануки», где на первом и втором располагаются посадочные места, на третьем находится сама кухня), корнеры в гастропространствах, Papa Barvillage на Триумфальной площади.

— Происходят трансформации сетей (например, сети «Республика» в concept-store).

 

Открытия общепита в обособленных пространствах:

— «Eat Market ЮгоЗападная», общей площадью 4400 кв. м 

— 37 гастропроектов от московских и петербургских рестораторов

— Открытие гастромаркета Тишинка.

 

Ключевые закрытия (переезды)

— Saxon+Parole, 2009 — 2020 гг.

— Vogue Cafe — символ гламурной Москвы нулевых, 2003 — 2020 гг.

— Dada — грузинское кафе, комьюнити-центр, 2012 — декабрь 2020 гг.

— Glenuill — ресторан Глена Баллиса, 2014 — 2020 гг.

 

Склады и дистресс. По производственно-складским объектам специалисты компании наблюдали падение арендного потока на 15-25% в апреле-мае 2020 года, и около 10% в июне. К июлю он восстановился, а к октябрю-ноябрю показал рост около 5% к аналогичным месяцам прошлого года (за счет индексации и сокращения вакансии).

 

«Относительно нашей компании, — приводит пример Антон Мельников, — по производственно-складским объектам мы потеряли около 3-5% по году относительно плана. По одному из торговых объектов на время принудительного закрытия арендаторам предоставлялись скидки на уровне 50% от размера арендной платы. После снятия ограничений поток от аренды восстановился, но до сих пор примерно на 5% ниже, чем в аналогичные месяцы прошлого года»

 

На текущий момент еще массово не выявлены дистресс-активы, появившиеся в результате пандемии, так как существует своеобразный цикл 9-12 месяцев,  для того, чтобы объект был признан дистрессом (именно столько времени занимает процедура банкротства). Те дистресс-активы, которые сейчас присутствуют на рынке, — в большей степени результат кризиса 2014 года, связанного с дефолтами по валютным кредитам.

Благодарим за предоставленный материал пресс-службу компании R2 Asset Management.