Раздел договора аренды «форс мажор» — как оформить правильно?

Как арендатору и арендодателю с помощью договора аренды сбалансировано защитить свой бизнес? Мы подготовили материал о том как наиболее правильно и дальновидно составить определенный пункт в договоре аренды — пункт об обстоятельствах непреодолимой силы.

Сегодня мы рассмотрим раздел договора аренды в котором оговаривается «форс-мажор» и делать мы это будем поочередно с позиций 2 участвующих сторон. Прежде этому разделу уделялось обычно не очень много внимания, но последние события показали всем нам, что обстоятельства непреодолимой силы могут наступить в любой момент и сильно пошатнуть бизнес. Итак, сначала перечислим ситуации, с которыми в связи с не проработанностью пунктов этого раздела в некоторых договорах аренды сталкиваются арендодатели:

1. Требования арендаторов о полной отмене арендных платежей
2. Самовольное определение арендатором факта наступления обстоятельств непреодолимой силы
3. Отказ в одностороннем порядке вносить плату за аренду

Это происходит, если договор аренды содержит недостаточно конкретно и четко сформулированные пункты в разделе об обстоятельствах непреодолимой силы и тогда, например, возникает ситуация, когда арендатор самопроизвольно определяет наступление обстоятельств непреодолимой силы и перестает платить.

Что делать?

• Прописать в договоре аренды, что факт наличия форс-мажора фиксируется заключением Торгово-промышленной палаты (на данный момент это уполномоченный орган по таким вопросам)
• указать, что наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) освобождают арендатора от выплаты пени и штрафов за несвоевременную уплату аренды, а не от обязательств по выплате непосредственно арендных платежей (п.3 ст. 401 ГК РФ)

Эти два пункта – простейший и эффективный метод подстраховаться от того, чтобы арендаторы недобросовестно пользовались различными ситуациями. Но и кроме того, при правильно составленном договоре, не выплаты по аренде или расторжение договора — не станут для арендодателя сюрпризом.

Теперь арендаторы. Разумеется, не менее важно чтобы и по отношению к ним не было злоупотреблений. Довольно очевидные ситуации, в которых арендаторы заслуживают защиты своих прав:

1. Когда арендную плату требуется вносить за период, когда помещение фактически не использовалось
2. Отказ арендодателей в отмене/снижении арендной платы
3. Начисление штрафных санкций за задержку выплат арендной платы
4. Невозможность расторгнуть договор аренды в связи с возникновением обстоятельств непреодолимой силы

В данном случае, мы видим какой механизм работает – если помещение не использовалось не по вине арендатора, а в связи со вмешательством внешних факторов, логичным будет пересматривать условия договора и конкретно условия оплаты за время, когда помещение не могло использоваться. Однако далеко не во всех договорах прежде прописывались условия форс-мажора и алгоритм действий обеих сторон в данной ситуации. И таким образом арендатор зажат между невозможностью разорвать договор аренды и необходимостью платить.

Что же арендатору стоит указать в договоре?

• В первую очередь, отмену обязательств по выплате аренды на период действия форс-мажорных обстоятельств
• Во вторых, освобождение от выплат штрафа/пени за невнесение платы в период действия форс-мажорных обстоятельств
• И конечно, если невозможность фактического пользования арендуемым помещением продолжается более месяца (двух месяцев и так далее) подряд, должна быть предусмотрена возможность расторжения договора.

Надеемся этот материал поможет вам наиболее грамотно и правильно составить договор аренды и предусмотреть любые ситуации на какой стороне подписания договора вы бы ни находились.

Источник: apex-realty.ru