РБК: Какой эффект уход иностранных компаний окажет на офисный рынок

 

403 международные компании, офисы которых расположены в Москве, сделали публичные заявления о своем дальнейшем статусе в России, из них 20% объявили о ликвидации бизнеса. Остальные либо формулируют финальное решение, либо уже передали/продали бизнес российским партнерам, либо ограничились остановкой инвестиций в развитие российского бизнеса в той или иной степени. Исходя из заявлений компаний и нашего опыта, основанного на тесном взаимодействии с международным бизнесом, 80%, объявивших о выходе из России, еще не запускали эти процессы и продолжают работу над дальнейшей стратегией своего присутствия. При этом есть ряд компаний, которые еще не сделали публичного заявления, но с высокой долей вероятности покинут российский рынок.

Компании, которые сделали заявления о приостановке/ликвидации своего бизнеса в России, занимают 1 млн кв. м, из которых 630 тыс. кв. м приходится на офисы класса А.

 

 

В части площадей компаний, заявивших о выходе, которые арендуют офисы класса А, уже доступно на рынке в качестве субаренды или прямой аренды 32 тыс. кв. м. До конца года мы ожидаем потенциал высвобождения на уровне 62 тыс. кв. м, при этом большинство компаний оставит представительство в Москве площадью 200–300 кв. м. Таким образом, эффект выхода компаний оценивается в объеме 94 тыс. кв. м высвобождающихся помещений класса А.

Компании, которые локализуются, на сегодняшний день вывели на рынок 41 тыс. кв. м офисов класса А. Ввиду продолжения процессов по оптимизации до конца 2022 года, по нашим оценкам, может высвободиться еще около 54 тыс. кв. м. Таким образом, эффект локализации оценивается в 95 тыс. кв. м высвобождающихся помещений класса А.

В сегменте компаний, заявивших о других решениях в бизнесе, для аренды доступно 28 тыс. кв. м, оценка будущей вакансии — 57 тыс. кв. м, что в совокупности составит 85 тыс. кв. м. Помимо прочего, оценка высвобождения площадей строится на основе допущения, которое мы сформировали из личной практики: до 30% площадей будут оптимизированы.
Локализация компаний

В сегменте локализующихся компаний лидерами стали организации сферы консалтинга и бизнес-услуг. Консультанты всегда стремились занимать площади в премиальных бизнес-центрах в лучших деловых районах Москвы. Объем занимаемых площадей составлял порядка 130 тыс. кв. м, из которых 43 тыс. кв. м уже доступны на рынке в качестве субаренды или прямой аренды. По части площадей идут переговоры по выходу либо формируются предложения субаренды/переуступки. В результате мы оцениваем общий объем высвобождения на уровне 60 тыс. кв. м.

Рейтинг по выходу пока возглавляют ИТ-компании. Большинство крупных компаний как минимум приостановили деятельность, но не демонстрируют массовый уход или оптимизацию. Небольшой объем площадей уже доступен в качестве прямой аренды, в субаренду/переуступку предлагается 21 тыс. кв. м, общий объем высвобождения может превысить 50 тыс. кв. м.

Относительно стабильно чувствует себя фармацевтическая отрасль. Большинство компаний приостановили инвестиции в развитие и исследования. В сегменте FMCG и торговли тенденция схожа, основная масса компаний ограничилась заморозкой развития и частичной приостановкой деятельности. Компании сектора FMCG и торговли могут продолжить тренд локализации. На сегодняшний день вклад организаций данных секторов в субрынок субаренды класса А составляет 11%. При этом необходимо отметить, что они, как правило, не отказываются от офисных помещений. Объем высвобождаемых помещений будет расти преимущественно за счет программ оптимизации даже среди компаний, которые локализуются, эффект оптимизации на занимаемые площади мы оцениваем на уровне до 30% высвобождающихся площадей в классе А.

До конца года общий объем офисов класса А, доступных для аренды после высвобождения западными компаниями, составит порядка 250–300 тыс. кв. м. Большинство процессов по оптимизации площадей произойдет до конца 2022 года с дальнейшим снижением этих объемов в первом полугодии 2023-го, во втором полугодии 2023-го, вероятно, увидим лишь единичные случаи.
Спрос на офисы

Во время каждого кризиса рынок офисной недвижимости сталкивается с существенным сжатием спроса за счет того, что компании оперативно запускают проекты по оптимизации затрат. Текущее состояние бизнес-среды усугубилось еще и остановкой деятельности / ликвидацией бизнеса международными компаниями.

Сейчас основной спрос на новые офисные помещения формируют российские компании, доля иностранных стремится к историческим минимумам. Справедливости ради необходимо отметить, что наибольший спрос на офисы класса А международные компании генерировали только в 2004–2008 годах. Для примера, количество запросов на поиск нового офисного помещения со стороны западных компаний после начала специальной военной операции сократилось до 5% в общем объеме площадей по сравнению с 20% за аналогичный период прошлого года. В среднесрочной перспективе мы ожидаем увеличения объема сделок с иностранными компаниями из дружественных стран, при этом объемы поглощения площадей со стороны данных компаний не будут сопоставимы с динамикой спроса со стороны европейских и американских компаний.

Дополнительным драйвером спроса станут получившие новый импульс для развития крупные российские корпорации сегмента ТМТ (телеком, медиа, технологии). Увеличение штата этих компаний уже происходит за счет найма целых команд из уходящих корпораций. Также рост этих компаний неизбежен за счет увеличения спроса на их продукты и услуги и запуска новых линеек бизнеса. Очевидно, что процесс развития, как и ухода с рынка, это не моментальное событие, мы будем наблюдать реализацию начавшихся тенденций на среднесрочном горизонте.

Несмотря на рост отдельных российских компаний, преимущественно технологичной отрасли, госсектора и отдельных квазигосударственных организаций, объем новых сделок аренды и купли-продажи под собственное использование за 2022 год будет практически вдвое меньше, чем в 2021 году, на уровне 800–900 тыс. кв. м. Позитивным остается тот факт, что компании возобновляют свою активность после паузы в марте-апреле за счет выработки оперативных стратегий и краткосрочных планов развития.

 

 

Новое предложение в совокупности с высвобождающимися офисными помещениями может стимулировать прирост свободных помещений на рынке до 14%. При этом по итогам года доля вакантных площадей класса А, доступных напрямую от собственников объектов, ожидается на уровне 10–11%. Доля свободных помещений в сегменте класса В по итогам года может составить 9,5–10,5%. Общая доля свободных площадей составит порядка 10–10,5% к концу 2022 года.

Относительно невысокая доля свободных площадей позволяет говорить об устойчивом уровне ставок аренды. Средняя ставка аренды в сегменте класса А составляет 28 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС, в сегменте класса В — 19 тыс. руб. При этом единичные компании готовы сдавать свои офисы в субаренду по более низким ставкам. Однако это не относится к массовым случаям демпинга на рынке.

Одномоментно рынок не увидит существенного всплеска объема свободных площадей за счет того, что процессы растянуты во времени. Более того, уже сейчас российские компании мониторят рынок высвобождающихся площадей. Некоторые помещения даже не успевают выходить на рынок и поглощаются текущими арендаторами. Мы увидим высокую конкуренцию за освобождающиеся офисы иностранных компаний с высококачественной отделкой в БЦ класса А в развитых деловых районах Москвы. Таким образом, текущие тенденции не предрекают обвала рынка.

Автор: Ирина Хорошилова

 

Источник: realty.rbc.ru