Сергей Назаров, Times Estate: Восстановление рынка офисной недвижимости уже идет и продолжится в 2021 году

Сергей Назаров, генеральный директор компаний Times Estate и Times Capital, рассказал читателям OFFICE NEWS об итогах года и поделился прогнозом на будующий, 2021 год.: 

Итоги

2020 год стал непростым для всех сфер бизнеса, и, рынок коммерческой недвижимости, не стал исключением. Сегодня, когда почти все ограничения, связанные с распространением коронавирусной инфекции, сняты, мы можем оценить последствия вынужденного простоя и делать более-менее достоверные прогнозы. 

Одним из ключевых факторов, позволяющих оценить рынок, является доля введенных в эксплуатацию объектов. Девелоперы и инвесторы максимально быстро реагируют на изменение условий мирового рынка и Российского, в частности. По итогам года мы увидели, что большинство заняли выжидательную позицию: ввод большинства объектов, в том числе с высокой стадией готовности, был перенесен на более поздние сроки.

По предварительным итогам года совокупный объем введенных офисных площадей на 60–70% меньше прошлогоднего показателя. Девелоперы, опасаясь повторения кризисов, ждут, когда спрос станет активнее, и его удастся более четко прогнозировать. Уверен, что это помогло в какой-то мере сдержать стремительный рост объема свободных офисов.

Тем не менее, вакантность, в зависимости от класса, выросла по нашим данным на 10-20 % по сравнению с 2019 годом. В первую очередь, это объясняется тем, что небольшие компании, арендовавшие площади в бизнес-центрах, из-за экономических условий стали сокращать затраты на аренду и отказываться от площадей. А вот крупным арендаторам бизнес-центров класса А/Б+ повезло меньше: условия действующих контрактов не позволили им без потерь выйти из договора аренды и покинуть здание. В первую очередь, большие штрафы сдержали массовый исход арендаторов из комфортных, но не уступчивых бизнес-центров. Как итог — уровень невостребованных площадей в качественных объектах остается низким, и владельцы помещений не готовы кардинально менять коммерческие условия.

Безусловно, новый опыт перехода части сотрудников на дистанционную работу стал переломным для многих компаний и, на мой взгляд, имеет самые большие последствия для всего сегмента. И вот почему:

• В первую очередь, он послужил триггером развития коворкингов. До пандемии эти площадки пользовались спросом в основном у небольших компаний и частных предпринимателей. Сегодня же такие корпорации как «Газпромнефть-СМ» (арендовала 2,5 тыс. кв. м в Workki Neo Geo), Ozon (3,4 тыс. кв. м в «S.O.K Федерация»), компания ФСК (3,2 тыс. кв. м в «Space I Арбат») занимают 80% пространства гибких офисов.

Мне кажется, что в условиях неопределенности переезд в коворкинги был лучшим решением, т.к. позволил быстро организовать полностью оборудованный офис, а также получить гибкие условия по занимаемой площади и сроку договора.

• Во-вторых, уже с уверенностью можно говорить о появлении нового, «промежуточного» класса сотрудников, проводящих в офисе только необходимые встречи с ключевыми клиентами, при этом бОльшую часть времени работающих из дома. Такая организация рабочего процесса позволяет компаниям оптимизировать занимаемые площади под меньшее число сотрудников и, как следствие, сокращать затраты на аренду офисов.
• В-третьих, увеличившаяся потребность в общих пространствах и рекреационных зонах, продиктованная защитными мерами в условиях пандемии, побудила руководство компаний к реконцепции и реорганизации занимаемых офисов исключительно под бизнес-модель компании.
• И, наконец, мы наблюдаем значительный, по сравнению с предыдущими годами, рост предложений о субаренде. Тут все просто: компании, не получившие значительных послаблений от собственников офисных пространств, начали активно сдавать площади в субаренду, стремясь оптимизировать свои затраты.

Про коммерческие условия арендных отношений. В этом вопросе, на мой взгляд, так или иначе пострадали все: собственники офисов — от огромного потока требований арендаторов о предоставлении арендных каникул или снижении ставок, а арендаторы – от ставших неподъемными платежей и отсутствия оперативной и весомой поддержки государства. Арендодателям приходилось идти на разнообразные уступки и искать компромисс, но большинству всё-таки удалось сохранить и уровень ставок, и арендаторов.

Подводя итог всему вышесказанному, отмечу, что ситуация с пандемией в очередной раз выявила слабых и сильных игроков рынка. При этом на плаву остались действительно сильные и наиболее гибкие участники.

Прогноз

Несмотря на кажущуюся катастрофичность положения, я могу с уверенностью говорить о тенденции к быстрому восстановлению рынка.

Во первых, что касается ввода новых объектов, нам известно, что часть из них выйдет на рынок относительно заполненными. Это позволит нивелировать динамику роста доли свободных площадей.

Во вторых, по вопросу перехода бизнеса в онлайн также могу с уверенностью заявить: компании точно не готовы полностью отказаться от офисного пространства. Мы провели опрос среди наших клиентов, который показал, что продуктивность сотрудников, работающих удаленно в период ограничительных мер, снизилась в среднем на 20-30%. В связи с чем большинство компаний с нетерпением ждали возвращения в офисы. Это позволяет мне уверенно прогнозировать восстановление высокого спроса на офисы. Возможно, не до предкризисного уровня, но до близких значений точно. Офисы будут по-прежнему востребованы хотя бы потому, что в глазах работодателя они составляют конкуренцию работе на дому, когда снижается контроль за персоналом, детектирование, рушатся платформы мониторинга, падает дисциплина. Кроме того, офисная атмосфера зачастую лучше мотивирует к повышению производительности, её плюсы – сообщность, интеграция, командная генерация идей и их проверка.

В третьих, улучшение офисного пространства наряду с повышением эффективности используемой площади по-прежнему остается актуальным для представителей большинства сегментов бизнеса, в связи с чем мы прогнозируем рост числа сделок по пересогласованию условий договора с возвратом части занимаемых площадей, ротацию арендаторов в здания с децентрализованной локацией или в здания классом ниже, а также рост предложения субаренды.

В четвертых, безусловно, в условиях пандемии некоторые процессы замедлились, однако на рынке продолжают заключаться сделки по аренде и приобретению больших площадей, в том числе с помощью консультантов Times Estate. Эти примеры доказывают, что даже в текущих реалиях стороны могут договариваться и заключать сделки.

Однако, значительная часть таких сделок проходит с офисами без отделки, поэтому фактическое высвобождение занимаемых в настоящий момент помещений состоится позднее, что даст дополнительный отрицательный вклад в чистое поглощение.

Также ввиду определенной инертности офисного рынка следует ожидать сохранения небольшого роста доли свободных площадей, пиковые значения которой мы увидим в начале 2021 г. Это связано с увеличением «будущего» предложения с датой освобождения помещений в конце 2020 – начале 2021 гг.

В целом же заметен тренд на гибкие рабочие пространства, востребованной становится услуга «офис, как сервис», и за счет роста сегмента коворкингов, мы прогнозируем восстановление поглощения до уровня в 130 000 – 140 000 кв.м. На мой взгляд, в перспективе трех-пяти лет наличие комфортного гибкого пространства станет обязательным атрибутом современного качественного проекта.

Таким образом, восстановление рынка офисной недвижимости уже идет и продолжится в 2021 году. Это подтверждается данными нашего аналитического отдела о сохранении уровня ставок и объема вакантных площадей.