Мария Котова, генеральный директор УК AVICA

Мария Котова, генеральный директор УК AVICA, бизнес-пространство ROMANOV DVOR.

Снижение арендных ставок, отказ от лишних площадей из-за перехода на «удаленку», пересмотр условий договоров. Чем еще «порадует» рынок офисной недвижимости в Москве високосный-2020?

Пандемия коронавируса хорошенько «встряхнула» многие сферы бизнеса, а для некоторых секторов стала настоящим «землетрясением» со всеми вытекающими последствиями. Компании-арендаторы оправляются от шока (или нет), заняв выжидательную позицию по отношению к своим офисным пространствам: самое главное сейчас – адекватно оценить свои потребности, определить возможности и минусы частичного перехода штата на дистант, посчитать, где можно и нужно сэкономить. И только тогда принять решение – оставлять прежний офис неизменным, переезжать в более приемлемый вариант, отказаться от части помещений или, напротив, расшириться, воспользовавшись моментом.

На мой взгляд, сейчас очевидны пять примет нашего времени, которые станут определяющими факторами по итогам этого непростого года.

  1. Лишние метры – непозволительная роскошь или обязательная безопасность

Почти три квартала високосного-2020 позади, и уже совершенно очевидно: на рынке офисной недвижимости явное замедление спроса со стороны арендаторов. Эксперты Knight Frank подсчитали: объем поглощения офисов – а это главный показатель спроса, определяющий разницу между всеми заполненными площадями и площадями, вышедшими на рынок пустыми, – в первом полугодии этого года уже упал на 46% до 160,3 тыс. кв. метров. Во втором полугодии – тот же тренд. По прогнозам, годовой показатель поглощения вряд ли превзойдет даже уровень посткризисного 2015-года – около 370 тыс. кв. метров. Есть надежда на отложенный спрос, но не стоит слишком рассчитывать, что он компенсирует падение активности пользователей офисов.

В принципе, все логично: компании массово анализируют и перестраивают внутренние процессы. Пандемия помогла оценить прелести удаленной работы. Если в мае, по опросу Cushman & Wakefield, в России только 12% респондентов планировали оставить часть своих сотрудников на дистанте, то в июне их стало уже 36%. В то же время, как считает Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield, есть ощущение, что текущие изменения – сокращение арендных площадей на фоне изменения режима работы, введение правил безопасности нахождения в офисе, работа из дома при наличии офиса как «хаба», своеобразного центра притяжения для встреч с коллегами и решения определенных задач, – носят временный характер. «Не исключено, что эти тенденции будут актуальны в перспективе от одного года до двух-трех лет, чтобы компании могли выжить в кризисной ситуации, сократить расходы. В будущем, безусловно, мы будем работать несколько по-другому, но спрос на офисные пространства в любом случае сохранится. Офис остается драйвером корпоративного, культурного и персонального развития сотрудников», – уверена Наталья Никитина.

Все ищут возможности оптимизировать расходы. Необходимый минимум – мастхэв. Избыточные пространства – роскошь, доступная в кризисное время.

При этом требования к соблюдению социальной дистанции закладывают новые гигиенические требования к обеспеченности офисными площадями. Эти два разнонаправленных тренда могут несколько сбалансировать спрос в разгар «идеального шторма».

  1. Не переплачивать или переплачивать?

Арендаторы надеются на снижение ставок. Большинство пользователей офисов ждут снижения ставок аренды, однако эксперты не прогнозируют серьезного падения. Более того, Cushman & Wakefield в сентябре даже повысил прогноз ставки аренды на 2020 год на 3,6% относительно прогноза 2019 года – до 20,9 тысячи рублей за квадратный метр в год. При этом незанятыми останутся 12% офисов.

Knight Frank зафиксировал в классе A в первом полугодии незначительное снижение арендной ставки в столице – на 0,2% (25 044 руб./м2/год без учета операционных расходов и НДС). Но в классе В уже заметнее – минус 2,2%, до 16 609 руб./м2/год. Впрочем, это все равно дорого.

Эксперты ждут роста объема сделок в классе В, ведь компании оптимизируют расходы и готовы рассмотреть «дауншифтинг», если им поможет это остаться на плаву. В первом квартале объем сделок в классе А уже уменьшился на 67% по сравнению с прошлым годом. При этом эксперты JLL прогнозируют стабильно высокие ставки в высококачественных представителях класса А ввиду еще большей ограниченности такого предложения.

  1. Сохранить арендаторов любой ценой

Что делать? Как удержать арендаторов? Собственники недвижимости готовы рассмотреть варианты пересмотра договоров, раздачи «плюшек» и других уступок, если арендатор, особенно давний, платежеспособный и лояльный, примет решение не съезжать.

Становятся востребованными так называемый смарт-офисы и всевозможные шеринговые предложения, когда арендодатель совместно с клиентов создает такую инфраструктуру, когда на сотне арендованных местах спокойно смогут работать и двести человек: часть штата в офисе постоянно, у кого-то – сменный график, а оставшийся персонал преимущественно работает из дома, появляясь лишь на встречах и совещаниях. Такая ротация дает компаниям максимальную гибкость, и здесь, конечно, традиционные офисы пока проигрывают смарт-офисам.

Бизнес-пространству ROMANOV DVOR удалось сохранить всех своих партнеров-арендаторов, и некоторые даже расширили свои площади из-за новых требований к социальной дистанции.

  1. Антирекордный год: сроки сдачи строящихся площадей переносятся

Статистика за первое полугодие по активности девелоперов тоже не слишком вдохновляет: Knight Frank не исключает, что 2020-й побьет антирекорд по объемам ввода новых площадей. На фоне пандемии в январе-июне этого года удалось ввести в строй лишь 60,9 тыс. кв. метров, что в два раза скромнее, чем в тот же период 2019-го. Ситуация во втором квартале чуть оживилась, но многие девелоперы все же предпочтут перенести сроки запуска своих проектов. Логично: какой смысл торопиться и выходить на стагнирующий рынок? В начале этого года ожидалось, что девелоперы построят и запустят более 500 тыс. кв. метров, сейчас хорошо будет, если удастся достичь 300 тыс. кв. метров.

Единственный новый объект класса А, появившийся в начале этого года — «Смоленский Пассаж» Фаза II (15,4 тыс. кв. метров). Доля свободных пространств этого сегмента к июню достигла 9% (8,6% кварталом ранее). И к концу года еще подрастет, считает Knight Frank.

В классе В крупнейший веденный объект – МФК «Квартал Вест» (33,9 тыс. кв. метров). Здесь не занято 6,7% площадей. Такой антирекорд также балансирует предложение к спросу, не давая ставке опускаться.

  1. Богатые богатеют, бедные беднеют?

Интересный факт: около 20% компаний практически не ощутили влияния пандемии. Ряд отраслей (интернет-ритейл, например) показывают явный рост. Именно эти компании получат значительный импульс к развитию и будут подогревать рынок офисной недвижимости в том числе. На фоне общего замедления рынка компании с большими ресурсами и завидным запасом прочности, напротив, готовы арендовать или даже покупать офисы на более привлекательных объектах и по более интересным условиям, чем полгода-год назад. Так, в первом полугодии 2020 заметен рост доли сделок размером более 10 тыс. кв. метров – на них пришлись 8% от общего количества сделок (в прошлом году − 3%). Среди топовых, причем за всю историю столичного рынка, – аренда 78 тысяч квадратов «АО Тинькофф Банк» в строящемся БЦ AFI Square класса А.

А вот с арендой или покупкой небольших офисов – обратный тренд. Так, доля сегмента офисов до 500 квадратов упала с 32% в 2019-м до 23%. Средним и небольшим фирмам сейчас финансово тяжелее, проще экономить на офисах, а если невозможно по условиям аренды отказаться от части площадей, то они готовы рассмотреть вариант субаренды, чтобы облегчить себе жизнь. Многие арендодатели, в том числе и ROMANOV DVOR, сегодня готовы на этой пойти.