Шок и трепет: топ-5 примет нашего времени в сфере офисной недвижимости
Мария Котова, генеральный директор УК AVICA, бизнес-пространство ROMANOV DVOR.
Снижение арендных ставок, отказ от лишних площадей из-за перехода на «удаленку», пересмотр условий договоров. Чем еще «порадует» рынок офисной недвижимости в Москве високосный-2020?
Пандемия коронавируса хорошенько «встряхнула» многие сферы бизнеса, а для некоторых секторов стала настоящим «землетрясением» со всеми вытекающими последствиями. Компании-арендаторы оправляются от шока (или нет), заняв выжидательную позицию по отношению к своим офисным пространствам: самое главное сейчас – адекватно оценить свои потребности, определить возможности и минусы частичного перехода штата на дистант, посчитать, где можно и нужно сэкономить. И только тогда принять решение – оставлять прежний офис неизменным, переезжать в более приемлемый вариант, отказаться от части помещений или, напротив, расшириться, воспользовавшись моментом.
На мой взгляд, сейчас очевидны пять примет нашего времени, которые станут определяющими факторами по итогам этого непростого года.
- Лишние метры – непозволительная роскошь или обязательная безопасность
Почти три квартала високосного-2020 позади, и уже совершенно очевидно: на рынке офисной недвижимости явное замедление спроса со стороны арендаторов. Эксперты Knight Frank подсчитали: объем поглощения офисов – а это главный показатель спроса, определяющий разницу между всеми заполненными площадями и площадями, вышедшими на рынок пустыми, – в первом полугодии этого года уже упал на 46% до 160,3 тыс. кв. метров. Во втором полугодии – тот же тренд. По прогнозам, годовой показатель поглощения вряд ли превзойдет даже уровень посткризисного 2015-года – около 370 тыс. кв. метров. Есть надежда на отложенный спрос, но не стоит слишком рассчитывать, что он компенсирует падение активности пользователей офисов.
В принципе, все логично: компании массово анализируют и перестраивают внутренние процессы. Пандемия помогла оценить прелести удаленной работы. Если в мае, по опросу Cushman & Wakefield, в России только 12% респондентов планировали оставить часть своих сотрудников на дистанте, то в июне их стало уже 36%. В то же время, как считает Наталья Никитина, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield, есть ощущение, что текущие изменения – сокращение арендных площадей на фоне изменения режима работы, введение правил безопасности нахождения в офисе, работа из дома при наличии офиса как «хаба», своеобразного центра притяжения для встреч с коллегами и решения определенных задач, – носят временный характер. «Не исключено, что эти тенденции будут актуальны в перспективе от одного года до двух-трех лет, чтобы компании могли выжить в кризисной ситуации, сократить расходы. В будущем, безусловно, мы будем работать несколько по-другому, но спрос на офисные пространства в любом случае сохранится. Офис остается драйвером корпоративного, культурного и персонального развития сотрудников», – уверена Наталья Никитина.
Все ищут возможности оптимизировать расходы. Необходимый минимум – мастхэв. Избыточные пространства – роскошь, доступная в кризисное время.
При этом требования к соблюдению социальной дистанции закладывают новые гигиенические требования к обеспеченности офисными площадями. Эти два разнонаправленных тренда могут несколько сбалансировать спрос в разгар «идеального шторма».
- Не переплачивать или переплачивать?
Арендаторы надеются на снижение ставок. Большинство пользователей офисов ждут снижения ставок аренды, однако эксперты не прогнозируют серьезного падения. Более того, Cushman & Wakefield в сентябре даже повысил прогноз ставки аренды на 2020 год на 3,6% относительно прогноза 2019 года – до 20,9 тысячи рублей за квадратный метр в год. При этом незанятыми останутся 12% офисов.
Knight Frank зафиксировал в классе A в первом полугодии незначительное снижение арендной ставки в столице – на 0,2% (25 044 руб./м2/год без учета операционных расходов и НДС). Но в классе В уже заметнее – минус 2,2%, до 16 609 руб./м2/год. Впрочем, это все равно дорого.
Эксперты ждут роста объема сделок в классе В, ведь компании оптимизируют расходы и готовы рассмотреть «дауншифтинг», если им поможет это остаться на плаву. В первом квартале объем сделок в классе А уже уменьшился на 67% по сравнению с прошлым годом. При этом эксперты JLL прогнозируют стабильно высокие ставки в высококачественных представителях класса А ввиду еще большей ограниченности такого предложения.
- Сохранить арендаторов любой ценой
Что делать? Как удержать арендаторов? Собственники недвижимости готовы рассмотреть варианты пересмотра договоров, раздачи «плюшек» и других уступок, если арендатор, особенно давний, платежеспособный и лояльный, примет решение не съезжать.
Становятся востребованными так называемый смарт-офисы и всевозможные шеринговые предложения, когда арендодатель совместно с клиентов создает такую инфраструктуру, когда на сотне арендованных местах спокойно смогут работать и двести человек: часть штата в офисе постоянно, у кого-то – сменный график, а оставшийся персонал преимущественно работает из дома, появляясь лишь на встречах и совещаниях. Такая ротация дает компаниям максимальную гибкость, и здесь, конечно, традиционные офисы пока проигрывают смарт-офисам.
Бизнес-пространству ROMANOV DVOR удалось сохранить всех своих партнеров-арендаторов, и некоторые даже расширили свои площади из-за новых требований к социальной дистанции.
- Антирекордный год: сроки сдачи строящихся площадей переносятся
Статистика за первое полугодие по активности девелоперов тоже не слишком вдохновляет: Knight Frank не исключает, что 2020-й побьет антирекорд по объемам ввода новых площадей. На фоне пандемии в январе-июне этого года удалось ввести в строй лишь 60,9 тыс. кв. метров, что в два раза скромнее, чем в тот же период 2019-го. Ситуация во втором квартале чуть оживилась, но многие девелоперы все же предпочтут перенести сроки запуска своих проектов. Логично: какой смысл торопиться и выходить на стагнирующий рынок? В начале этого года ожидалось, что девелоперы построят и запустят более 500 тыс. кв. метров, сейчас хорошо будет, если удастся достичь 300 тыс. кв. метров.
Единственный новый объект класса А, появившийся в начале этого года — «Смоленский Пассаж» Фаза II (15,4 тыс. кв. метров). Доля свободных пространств этого сегмента к июню достигла 9% (8,6% кварталом ранее). И к концу года еще подрастет, считает Knight Frank.
В классе В крупнейший веденный объект – МФК «Квартал Вест» (33,9 тыс. кв. метров). Здесь не занято 6,7% площадей. Такой антирекорд также балансирует предложение к спросу, не давая ставке опускаться.
- Богатые богатеют, бедные беднеют?
Интересный факт: около 20% компаний практически не ощутили влияния пандемии. Ряд отраслей (интернет-ритейл, например) показывают явный рост. Именно эти компании получат значительный импульс к развитию и будут подогревать рынок офисной недвижимости в том числе. На фоне общего замедления рынка компании с большими ресурсами и завидным запасом прочности, напротив, готовы арендовать или даже покупать офисы на более привлекательных объектах и по более интересным условиям, чем полгода-год назад. Так, в первом полугодии 2020 заметен рост доли сделок размером более 10 тыс. кв. метров – на них пришлись 8% от общего количества сделок (в прошлом году − 3%). Среди топовых, причем за всю историю столичного рынка, – аренда 78 тысяч квадратов «АО Тинькофф Банк» в строящемся БЦ AFI Square класса А.
А вот с арендой или покупкой небольших офисов – обратный тренд. Так, доля сегмента офисов до 500 квадратов упала с 32% в 2019-м до 23%. Средним и небольшим фирмам сейчас финансово тяжелее, проще экономить на офисах, а если невозможно по условиям аренды отказаться от части площадей, то они готовы рассмотреть вариант субаренды, чтобы облегчить себе жизнь. Многие арендодатели, в том числе и ROMANOV DVOR, сегодня готовы на этой пойти.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
В составе городского вокзала Митьково появится деловой центр
Городской вокзал и общественно-деловой комплекс общей площадью 140 тыс. кв. м построят рядом со станцией Митьково третьего Московского центрального диаметра (МЦД-3), сообщила председатель Москомархитектуры Юлиана Княжевская.
Nikoliers совместно с компанией Denuo приглашает на вебинар по вопросам покупки недвижимости в ОАЭ
За последние пару лет значительно увеличилось количество российских компаний, расширяющих свой бизнес на международных рынках, в особенности в ближневосточном регионе. Наиболее привлекательным в этом направлении, безусловно, стал Дубай, который активно развивается и предлагает благоприятные условия для инвестирования, также ведения бизнеса во многих сферах, в том…
Елизавета Ильюхина, West Wind Group: В 2024 году в Москве вернется спрос на офисы без отделки
На московском рынке в этом году возобновятся сделки по офисам в состоянии shell&core, считают в девелоперской компании West Wind Group. Основная причина — в «вымывании» лотов с ремонтом и дефиците качественных помещений. Бизнесу ничего не останется, кроме как снова обратить внимание на офисы «в бетоне».
Группа Аквилон открывает продажи в «Аквилон SIGNAL» for business
Федеральный девелопер Группа Аквилон открывает продажи в корпусах 3 и 4 московского проекта «Аквилон SIGNAL» по адресу Сигнальный проезд, вл. 12. МФК расположится в двух минутах от ТПУ «Владыкино».
Региональные бизнес-центры ГК «БЭЛ Девелопмент» заполнены арендаторами почти на 100%
Офисные центры ГК «БЭЛ Девелопмент» стали точкой притяжения для владельцев бизнеса в 2023 году. Об этом свидетельствует высокий спрос на аренду в БЦ «БЭЛ Плаза» (г. Самара), в котором сданы 100% площадей, и заполняемость БЦ «Ереван Плаза» (г. Ереван), составившая 96% на конец года. В строящихся офисных центрах в г. Калининграде (МФК «Спартак») и г. Краснодаре («Бизнес центр на Рашпилевской») предварительные договора аренды подписаны на бóльшую часть площадей.
Рассрочка до ввода в бизнес-центре «Эйлер»
В премиальном бизнес-центре «Эйлер» (Филевский Парк, ЗАО) стартовала рассрочка на офисы и объекты ритейла до ввода здания в эксплуатацию. Девелопер проекта – ГК «Сумма элементов».
«Авито Недвижимость» запустила раздел по долгосрочной аренде мест в коворкингах
В новой категории на платформе можно разместить объявление о сдаче рабочих мест в аренду, указав специальные характеристики: от типа пространства до наличия в офисе принтера или телефонных будок.С 1 февраля «Авито Недвижимость», крупнейший на российском рынке ресурс по числу размещенных предложений об аренде офисной недвижимости…
Чем укомплектовать доступные санузлы для маломобильных сотрудников в офисе
Федеральная программа «Доступная среда», на которую ориентируются многие владельцы и арендаторы современных офисов, предполагает, что все санузлы в них должны быть оснащены санитарно-гигиеническим оборудованием, приспособленным под использование людьми с ограниченными возможностями. Что представляет собой это оборудование? Какими нормами и правилами регулируется его выбор и установка? Что необходимо предусмотреть для того, чтобы обеспечить безопасность, удобство и возможность самостоятельного передвижения маломобильных групп населения (МГН) при использовании санузлов? Рассказывает руководитель направления социальных проектов «Леруа Мерлен» Валерия Баранова.
Более 50 событий для клиентов и партнеров провела за прошедший год команда MR Group
Девелопер MR Group подвел событийные итоги 2023 года — компания инициировала и поддержала 53 публичных и закрытых мероприятия.
IBC Real Estate: Сетевые сервисные офисы Москвы теряют вакансию
За 2023 год доля вакантных рабочих мест в сетевых сервисных офисах Москвы снизилась более, чем в 2 раза.По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, с января по декабрь 2023 года доля вакантных рабочих мест в сетевых площадках сервисных офисов снизилась с 26,3% до 12,5%, то…