Склады, офисы и торговые центры: какой сегмент быстрее возвращается к жизни?

Рынок коммерческой недвижимости в наибольшей степени пострадал от пандемии и режима самоизоляции. Ограничения, которые не способствуют восстановлению активности потенциальных арендаторов, действуют до сих пор. В каком сегменте спрос не просто вернулся, а показал прирост?

Эксперты Аналитического центра Циан выяснили, как реагируют участники рынка торговых, офисных и складских помещений в городах-миллионниках на снятие эпидемиологических ограничений. Для оценки потенциального спроса они оценили количество просмотров на сайте cian.ru по разным сегментам в городах-миллионниках за равные промежутки времени:

• в докризисный период (середина января — конец марта 2020 года);
• в самоизоляцию (конец марта — май 2020 года);
• после снятия режима самоизоляции (июнь — середина августа 2020 года)

Офисы: с удаленки вернулись не все

Вместе с завершением режима самоизоляции не все сотрудники вернулись в офисы, продолжив работать дистанционно. Согласно результатам опроса, проведенного Ассоциацией электронных коммуникаций совместно с НИУ ВШЭ и Microsoft, около 17% компаний в России намерены сохранить полный или частичный режим удаленной работы после пандемии.

Об этом свидетельствует и статистика потенциального спроса на аренду офисных помещений. В крупнейших городах (население от 1 млн человек) количество просмотров объявлений в июне–июле 2020 года по сравнению с периодом самоизоляции увеличилось на 54%. Но относительно докризисного начала года интерес к аренде оказался ниже на 19%. Сегодня рынок фактически вернулся к прошлогодним значениям (–4% по сравнению с аналогичным периодом 2019-го).

Эксперты указывают, что положительной динамики потенциального спроса нет: интерес потенциальных арендаторов после резкого роста в начале июля на протяжении следующих двух месяцев остается стабильным — не зафиксировано ни роста, ни падения.

Изменение потенциального спроса на аренду офисов в городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях

Ни один город-миллионник не смог вернуть себе докризисные значения потенциального спроса. Минимальный разрыв в Новосибирске (–11%), Красноярске (–13%) и Екатеринбурге (–14%). Наибольшими темпами восстанавливается спрос на аренду офисов относительно периода самоизоляции в Москве (+67%), Красноярске (+44%), Омске (+41%).

Изменение потенциального спроса на аренду офисов по городам

Рынок купли-продажи офисной недвижимости восстанавливается хуже всего: относительно периода самоизоляции количество просмотров оказалось ниже на 9%. По сравнению же с докризисным началом года сейчас спрос ниже на 32%.

В нынешних экономических реалиях компании реже готовы приобретать офисы. К тому же переформатирование рабочих пространств с переходом на частично удаленный режим работы не способствует приобретению офисов, которые ограничивают мобильность сотрудников.

Изменение потенциального спроса на покупку офисов в городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях

В отдельных городах наблюдается прирост потенциального спроса на приобретение офисов по сравнению с периодом самоизоляции: в Челябинске (+57%), Волгограде (+32%), Уфе (+24%). Подобная стратегия рассчитана на дальнейшее восстановление рынка коммерческой недвижимости и перспективный рост ставок аренды после завершения кризиса. То есть покупка офисных помещений становится также антикризисной мерой с учетом конъюнктуры рынка.

Изменение потенциального спроса на покупку офисов по отдельным городам

«Интерес к аренде офисной недвижимости продолжит восстанавливаться осенью, — полагает Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра Циан. — Во-первых, будет некоторое понимание относительно второй волны пандемии, о которой уже заявили многие страны. Во-вторых, большинство компаний пока тестируют для себя возможность сохранения частичного или полного удаленного режима работы».

По мнению Виктории Кирюхиной, спрос меняет свою структуру.

Арендаторов чаще интересуют гибкие офисы, коворкинги, в том числе в разных районах города (не только в центральных, но и в спальных). Другие планируют пересмотреть занимаемую площадь, снизив количество стационарных рабочих мест.

Сегодня арендаторы активно просматривают предложения, ищут новые форматы как для удаленной работы, так и для сокращения расходов за счет выбора меньшей площади или иного района города.

Онлайн-торговля расширяется — нужны новые склады

Длительный период самоизоляции привел к изменению потребительского поведения: все больше клиентов совершают покупки онлайн. Пандемия ускорила темпы роста дистанционных продаж. Один из трендов 2020 года — растущий интерес бизнеса к расширению складских мощностей.

По подсчетам Циан, в июне–июле 2020 года количество просмотров объявлений о покупке складов в регионах с городами-миллионниками увеличилось относительно периода самоизоляции на 6%, относительно начала года — на 8%. Если сравнивать потенциальный интерес к покупке складских помещений с аналогичным периодом 2019 года, то он выше на 65%.

В сегменте аренды складских помещений активность увеличилась по сравнению с самоизоляцией на 22%, относительно докризисного периода показатели пока ниже на 6%. В годовой динамике также отмечается рост на 22%.

В отличие от рынка офисной недвижимости, где быстрее восстанавливается интерес к аренде, на рынке складской недвижимости ровно обратная ситуация: спрос увеличивается именно на приобретение площадей, то есть на долгосрочные вложения.

Изменение потенциального спроса на покупку и аренду складов в регионах с городами-миллионниками

Среди субъектов РФ относительно докризисного периода потенциальный спрос сегодня существенно выше в сегменте продаж складских помещений для Башкортостана (+59%), Воронежской (+46%), Ленинградской областей (+45%). В Москве спрос практически не изменился (+4%), зато в Московской области показал прирост на 28%.

Арендой складов активнее, чем до самоизоляции, интересуются компании в Башкортостане (+34%), Нижегородской (+25%) и Воронежской (+11%) областях.

Изменение потенциального спроса на покупку и аренду складов в регионах с городами-миллионниками

Торговая недвижимость восстанавливается медленнее остальных сегментов

В самой непростой ситуации с точки зрения восстановления спроса оказался рынок торговой недвижимости. Это ожидаемая ситуация: если для возобновления работы офисов потребовались только снятие ограничений на передвижение в городах и отмена пропускного режима, то для торговых центров до сих пор действуют отдельные запреты.

Количество просмотров объявлений аренды в июне — середине августа (по сравнению с началом года) снизилось на 29%. В годовой динамике потенциальный спрос упал на 21%. Впрочем, относительно периода самоизоляции показатели стали выше на 43%.

Именно на рынке торговой недвижимости произошло самое существенное падение спроса. По оценке Циан, в период ограничительных мер количество просмотров объявлений аренды снизилось в два раза относительно начала года. Для сравнения: по аренде офисов спрос просел относительно докризисного уровня на 48%. Интерес к аренде складов снизился на 23% соответственно.

Изменение потенциального спроса на аренду торговых помещений в городах-миллионниках

Только в Ленинградской области потенциальный интерес к аренде офисных площадей оказался выше спроса в начале года (на 14%). Минимальное отставание в Воронеже (–3%) и Казани (–5%). В Москве арендой торговых площадей интересуются на 35% меньше, чем в начале года.

Изменение потенциального спроса на аренду торговых помещений в городах-миллионниках

Аналитики подчеркивают, что стрит-ритейл приходит в себя быстрее, чем торговые центры, в которых более строгие ограничения. Например, в Санкт-Петербурге торговые центры возобновили работу только в конце июля, причем без фуд-кортов и развлекательных площадок. Это ограничивает потенциальный покупательский спрос и посещаемость ТЦ, а значит, и интерес на торговые площади в моллах.

В целом по крупнейшим городам относительно начала года нынешний уровень потенциального спроса на аренду ниже на 31% (для стрит-ритейла) и на 43% — для площадей в торговых центрах. Относительно периода самоизоляции восстановление идет сопоставимыми темпами. Но интерес к аренде площадей в торговых центрах просел в период самоизоляции (по сравнению с началом года) на 66%, тогда как для объектов стрит-ритейла — на 55% (в городах-миллионниках).

«Наименее пострадавшей сферой в сегменте коммерческой недвижимости оказался рынок складских помещений, — подводит итоги Виктория Кирюхина. — Неважно, каким образом совершается покупка — онлайн или при личном посещении магазина: в любом случае бизнесу требуются складские помещения для хранения товара, его сортировки, отгрузки и пр.».

Эксперт прогнозирует, что с развитием каналов онлайн-торговли необходимость в аренде складских комплексов будет увеличиваться, а интерес к офлайн-площадкам — одновременно сокращаться.

Для восстановления рынка торговой недвижимости потребуется больше времени, чем для остальных сегментов. Даже возвращение основной части трафика в ТЦ еще не свидетельствует о возобновлении докризисных продаж: снижение реальных доходов населения привело к уменьшению трат, уточняет Виктория Кирюхина. Будущие компании-арендаторы не торопятся с заключением договора, оценивая ситуацию и с точки зрения потенциального спроса.

Источник: cian.ru