TIMES ESTATE: Про уникальные объекты недвижимости — особняки

Гуляя по центру Москвы, вы когда-нибудь задумывались о том, что скрывается за роскошными фасадами старинных зданий, формирующих неповторимый облик нашей столицы? А между тем, в этих уникальных строениях все чаще можно встретить представительский офис крупной компании, банк, ресторан или посольство.

Специалисты компании Times Estate, специально для читателей OFFICE NEWS,  подготовили материал про Особняки – уникальные объекты недвижимости, которые зачастую являются памятниками архитектуры и находятся под защитой государства. Сегодня расскажем об их плюсах и минусах.

Для начала разберемся, что такое «особняк». Единой классификации и критериев не существует (из-за индивидуальности каждого объекта), но можно выделить несколько довольно простых параметров, по которым здание можно отнести к особнякам:

— это всегда отдельно стоящее строение. Как правило, особняки расположены на закрытых огороженных территориях, иногда скрыты от глаз прохожих.

— высота не должна превышать 5 этажей. Компактность и небольшая площадь (чаще всего от 300 до 3-5 тыс. кв.м) делают их индивидуальным продуктом – в каждом отдельном здании размещается одна компания.

— престижная локация (95% всех особняков расположены в пределах Садового кольца).

Историческая справка: активное строительство этого вида недвижимости велось до начала ХХ века (в 1917 году, по уверениям историков, строительство прекратилось), когда Москва была намного компактнее и размещалась внутри Садового кольца. Это и определило одновременно их плюсы и минусы.

Помимо этого, к особнякам относят реконструированные и некоторые низкоэтажные новые здания (бум которых наблюдался в начале 2000х), органично вписавшиеся в окружающий архитектурный ансамбль центра Москвы. Этих построек менее 15% от общего объема (в среднем за год на рынке появляется не более 10 реконструированных особняков) и поэтому они не оказывают существенного влияния на общие показатели сегмента.

Начнем с плюсов:

— Престижность

Владелец или арендатор уникального по архитектуре офиса автоматически становится обладателем привилегированного статуса. По большей части в особняках размещаются представительства государств, банки и крупные российские компании (как показывает статистика, американские и европейские корпорации предпочитают новые офисные центры высокого класса).

— Огороженная территория

Это дает бОльшую безопасность и секретность, по сравнению с офисным центром, позволяет организовать паркинг (что для центра Москвы уже большое преимущество) и обустроить отделы, требующие особой безопасности (как правило, банки размещают на подземном уровне депозитарий или хранилище).

— Относительно небольшая площадь

Позволяет одной компании занять все здание целиком, что также положительно влияет на имидж и общую безопасность.

— Высокая ликвидность

Достигается за счет ограниченного предложения и стабильного спроса.

Теперь перейдем к минусам:

— охранный статус

Государство следит за памятниками архитектуры, за их содержанием и эксплуатацией, которые осуществляются в соответствии с условиями охранного договора. И эти условия, нужно отметить, весьма строгие: от сохранения цвета и элементов фасада до невозможности изменения интерьера, то есть фактически, даже покраска стен внутри помещений или установка дополнительной розетки потребует долгого и сложного согласования.

— Низкий коэффициент полезной площади

В связи с тем, что планировки особняков не предполагали размещения в них офисов, коэффициент полезной площади здесь значительно ниже, чем в бизнес-центрах и административных зданиях. Для сравнения, средний коэффициент полезной площади особняка — 65-80%, а нового офисного здания – 80-90%.

— Юридическая чистота актива

Исторически, охраняемые здания инвесторы выкупали у города или приватизировали на особых условиях, но сегодня практика позволяет оспорить такую сделку при наличии желания.

— Высокая стоимость

Это прямое следствие ограниченного предложения, стабильного спроса и большого желания собственников заработать на эксклюзивном объекте. Неприемлемые цены на столичные особняки увеличивают срок их экспонирования при продаже, и для компенсации своих затрат на время поиска клиента, собственники офисных особняков сдают их в аренду. Это стало уже тенденцией, ведь снять особняк намного проще, чем его купить. Тем не менее, уровень арендных ставок особняков тоже немалый, он существенно выше (примерно в 1,5 раза) ставок офисов такой же площади в бизнес-центре класса «А» или «В+» и позволить себе такую роскошь могут далеко не все.

Район с самыми дорогими особняками – Арбат. Далее по стоимости идут Хамовники, Якиманка, Пресненский, Тверской и Замоскворецкий районы. Здесь 1 кв. м в особняке обойдется покупателю от 300 тыс. до 2,8 млн. рублей.

— Дорогое обслуживание и содержание

Напрямую связано с охранным статусом и требованиями государства к содержанию таких зданий. Например, эксплуатация среднего офисного особняка здания обойдется в 9-10 тыс. рублей за кв.м в год, при этом содержание и эксплуатация помещения аналогичной площади в новом бизнес-центре класса «А» потребует всего 5,5 тыс. рублей за кв. м в год. Ущерб для бюджета, как говорится, налицо.

— Отсутствие профессионального управления

— Низкий уровень инженерных коммуникаций

Прежде всего это следствие высокой стоимости, сложности согласования, а иногда и вовсе отсутствия возможности реконструкции здания под нужды современного офиса.

Тем не менее, несмотря на большое количество минусов, особняки Москвы остаются желанными для многих компаний, именно поэтому спрос на них и стоимость остаются стабильно высокими на протяжении многих лет.