TIMES ESTATE: Стрит-ритейл в жилых комплексах — стоимость и доходность
В последние два года внимание девелоперов и инвесторов сместилось на коммерческие площади в жилых районах. Спрос на сервисы в шаговой доступности от дома в условиях пандемийных ограничений – основной драйвер развития этого формата. Специалисты компании Times Estate, специально для читателей OFFICE NEWS, расскажут сегодня о особеннсотях и нюансах такого рода коммерческих помещений.
ДЛЯ КОГО
- Коммерческие площади в ЖК востребованы не только представителями малого бизнеса и ИП, но и сетевыми игроками.
Также в комплексах бизнес и премиум класса нередка покупка коммерческих площадей собственниками квартир. В эконом-классе, где высока доля ипотечных сделок, покупки коммерческих площадей жителями редки.
Среди арендаторов можно выделить предприятия общепита (кафе, рестораны, бары), магазины продуктов питания и алкомаркеты, которые в совокупности занимают примерно 50 % рынка, частные клиники и аптеки, увеличившие оборот в период пандемии и коворкинги, ставшие ответом на спрос на удаленные рабочие места в режиме самоизоляции.
СТОИМОСТЬ И ДОХОДНОСТЬ
Как правило, продажа коммерческих помещений открывается на заключительных этапах строительства, а потому не сильно меняется после ввода дома в эксплуатацию. Однако, если продажи открыты на начальном этапе строительства, то, очевидно, их цена будет расти с ростом дома и ценами на квартиры в нем. В то же время, приобретение блоков на начальном этапе продаж – это возможность выбрать наиболее подходящий и ликвидный вариант с точки зрения локации, площади и планировок.
Стоимость блоков начинается от 12 млн рублей (цена квадрата лежит в интервале 200-850 тыс. рублей) и сильно зависит от локации, трафика и метража.
Средняя доходность: 7–12%. Помимо всего прочего, она будет зависеть от качества проекта, входной цены и от срока поиска арендаторов.
ПЛЮСЫ
- Стабильно высокий поток посетителей.
- Устойчивость в нестабильные периоды.
- Быстрое формирование лояльной целевой аудитории в пределах пешей доступности.
- Небольшие коммерческие площади легче заполняются арендаторами.
МИНУСЫ
Минусов мало и все они связаны с неправильным бизнес-планированием. Важно просчитать варианты прибыльных направлений деятельности для конкретного района и дома, и возможность смены направления при необходимости. В случае верного прогноза арендной ставки и хорошей локации (первые линии домов, выходящие витринами на сторону движения транзитного потока и удобным доступом), точка будет приносить стабильный доход и пользоваться неизменным спросом у арендаторов.
Важно: в зависимости от того, какой бизнес вы планируете размещать в коммерческом помещении, будет меняться подходящая для него площадь, при этом наиболее востребованными сегодня являются небольшие метражи. Например, для салона красоты самыми подходящими считаются 70–100 кв. м, для сегмента ритейл и небольших предприятий общественного питания — 60–80 кв. м с максимально открытой планировкой и наличием витрины, медицинские центры, стоматологии и кафе предпочитают блоки площадью 100-250 кв. м, рестораны — 200–350 кв. м. И, конечно, они могут арендовать несколько смежных лотов, но, скорее всего, разные собственники и необходимость заключения нескольких договоров на неодинаковых условиях отсеет часть арендаторов.
ОСОБЕННОСТИ
- Полноценное функционирование точки возможно только при достаточном проценте заселенных площадей.
- Ставка на широкий круг потребителя: основной упор при формировании пула арендаторов делается на удовлетворение ежедневных потребностей жителей (продукты питания и товары первой необходимости, пункты выдачи товаров, салоны красоты и т.п.).
- Зависимость от класса ЖК и формата жилья: очевидно, что потребительские привычки жителей элитного комплекса и эконом-класса существенно различаются, от этого зависит и набор необходимых для каждого класса услуг. Исключением, пожалуй, можно считать продуктовые магазины.
- Зависимость от окружения. В случае строительства нового квартала спектр необходимых сервисов для населения значительно шире, нежели в ЖК, строящемся внутри сформированного района с действующей инфраструктурой.
РИСКИ
- Раз – некорректный расчет арендной ставки, из-за которого вся финансовая модель бизнеса не будет соответствовать действительности и выбранный пул арендаторов не оправдает ожидания собственника. Лучше выполнить предброкеридж перед покупкой для оценки рынка.
- Два — возможные конфликты с жителями дома. Они могут жаловаться на запахи, свет от вывески, шум от разгрузки товара и во время ремонта помещения, большое скопление людей под окнами и их разговоры. Споры могу привести к временной или полной остановке работы точки или смене направления её деятельности (и, следовательно затраты на поиск нового арендатора).
- Три — сложности с УК дома. Нередки случаи, когда УК взимала плату за размещение вывески (это, кстати, незаконно) или антенны на крыше дома.
- Четыре – непредсказуемые факторы. Так, совсем недавно был введен законопроект, запрещающий продажу алкоголя на территории ЖК. После долгих споров эти ограничения коснулись только баров и кафе, площадь которых менее 20 кв.м. Продуктовые магазины и «полноразмерные» бары, кафе и рестораны выдохнули, ведь у большинства из них алкоголь чуть ли не самая прибыльная статья бюджета.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
PIONEER в 2023 году увеличил продажи до 44 млрд рублей
PIONEER реализовал более 135 тыс. кв.м коммерческих и жилых площадей. Продажи девелопера составили 44 млрд рублей: по итогам 2023 года данный показатель компании вышел на докризисный уровень.
Серия донорских акций от O1 Properties
O1 Properties, крупнейший собственник офисной недвижимости класса А в Москве, объявляет о запуске важной благотворительной инициативы – серии донорских акций, которые будут проходить в течение 2024 года. В рамках данного проекта запланировано 6 мероприятий, первое из которых состоится
6 февраля 2024 года с 10:00 до 12:30 в бизнес-центре «Вивальди Плаза».
Игорь Золотухин, F2: как регулируется качество воздуха в современном офисе
Офисное пространство — это самостоятельный мир с собственными правилами и своим микроклиматом. Последнему стали уделять особое внимание в последние годы, импульс к этому дала пандемия COVID-19, но даже несколько лет спустя операторы офисных пространств сохраняют фокус на внутренней среде офиса. Особенно сотрудников офисов волнует качество воздуха. Мы поговорили с Игорем Золотухиным, генеральным директором сети гибких офисных пространств F2, о том, как обеспечивать высокий уровень качества воздуха в офисе.
Объекты O1 Standard получили 8 платиновых сертификатов «Клевер»
Восемь объектов портфеля управления O1 Standard прошли сертификацию экологической эффективности национальной системы «Клевер». Бизнес-центры Lighthouse, White Stone, iCUBE, «Белая площадь», «Кругозор», «ЛеФОРТ», «Аврора» и культурно-деловой комплекс «Большевик» получили высокий уровень сертификации – «Платина».
Офисные центры, магазины, рестораны, кафе появятся на Староволынской улице в ЗАО
Правительство Москвы приняло решение о реорганизации незастроенной территории на западе столицы. Это первый городской участок, право на развитие которого будет выставлено на аукцион в рамках нового вида КРТ – комплексного развития незастроенных территорий. Об этом сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
IBC Real Estate: Торговые центры столицы освобождаются от вакансии
За второе полугодие 2023 года 41% ТЦ с вакансией более 20% смогли заместить ушедших арендаторов и снизить долю пустующих площадей.
SOK подвел итоги года: выручка составила 1,7 млрд рублей
Прибыль сети смарт-офисов SOK в 2023 году составила 1,7 млрд рублей. В 2024 году компания планирует повысить этот показатель.
Билдвайз: Редевелопмент дешевле строительства на 20-25%
В девелоперской компании «Билдвайз» посчитали среднюю стоимость редевелопмента квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве, а также оценили перспективность этого направления в столице.По данным «Билдвайз» на сегодняшний день средняя стоимость редевелопмента 1 квадратного метра коммерческой недвижимости обойдется на 20-25% дешевле строительства нового объекта.«Прежде всего, редевелопмент подразумевает…
MR Group создаст центральное гранд-лобби с кофе-поинтом в проекте Symphony 34
В премиальном жилом комплексе Symphony 34 компания MR Group предусмотрела особое пространство для резидентов и их гостей — гранд-лобби площадью 103,37 кв. м с кофе-поинтом. Оно расположится в отдельном трехэтажном здании и станет парадным обрамлением центрального входа на территорию комплекса.
В торговом центре в составе МФК BOTANICA сформирован семейный и детский кластер
В торговом центре Botanica Mall, который реализуется в составе одноименного многофункционального комплекса на ТПУ «Ботанический сад», сформирован семейный и детский кластер. В его состав войдут магазины, услуги, кафе для детей и родителей, детский развлекательный центр и многое другое. Общая площадь кластера займет около 10% арендопригодной площади объекта.